Artykuł: Czekanie na zebranie

Zarządzanie nieruchomościami, sprawy dotyczące zarzadców nieruchomości i kandydatów na zarządców. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 07 sie 2007, 14:17

Czekanie na zebranie – Rzeczpospolita, 7 sierpnia 2007

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca ma obowiązek zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali posiadających jedną dziesiątą udziałów w części wspólnej. Co jednak, gdy zarządca zebrania nie zwołuje? Czy właściciele mogą je zwołać sami? Spory prawników rozwiązałaby interwencja ustawodawcy.
Nieprecyzyjne prawo
Ustawa o własności lokali wyróżnia trzy rodzaje zebrań we wspólnocie mieszkaniowej. Coroczne zebranie sprawozdawcze, które zarząd lub zarządca ma obowiązek zwołać do końca marca każdego roku, zebranie zwoływane przez zarząd/zarządcę w razie potrzeby oraz zebranie zwoływane na wniosek właścicieli dysponujących przynajmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwołanie zebrania zgodnie z ustawą o własności lokali należy zawsze do kompetencji zarządu lub zarządcy, także wówczas gdy wniosek o zwołanie zebrania złożą właściciele lokali. Jednocześnie złożenie takiego wniosku rodzi obowiązek zwołania zebrania (art. 31 pkt b). Jednak ustawa nie precyzuje ani terminu, w jakim należy zwołać zebranie, ani uprawnień wnioskodawców w przypadku, gdy zarząd lub zarządca nie wypełni tego ustawowego obowiązku. Powstaje ważne pytanie: czy w sytuacji, gdy zarząd/zarządca nie zwołuje zebrania wspólnoty, mimo wniosku właścicieli jednej dziesiątej udziałów w nieruchomości wspólnej, właściciele mogą zwołać zebranie samodzielnie?
Czy analogia jest uprawniona
W przypadku gdy zarząd lub zarządca nie zwoła rocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, prawo do zwołania takiego zebrania przysługuje wówczas każdemu właścicielowi lokalu (art. 30 ust. 1 a). Przepis ten został dopisany do ustawy w drodze nowelizacji - problem był na tyle poważny, że ustawodawca zdecydował się na interwencję. Nowela ograniczyła się jednak do uzupełnienia zapisów o przypadek, gdy nie zwołano zebrania rocznego, pominęła zaś zupełnie sytuację, gdy zarządca nie reaguje na wniosek właścicieli jednej dziesiątej udziałów w nieruchomości wspólnej o zwołanie zebrania. A problem ten jest równie ważny jak brak zebrania corocznego. Skoro bowiem zarząd lub zarządca nie wykonuje żądania właścicieli, to pozbawia ich wpływu na sprawy wspólnoty. Wśród zarządców trwa dyskusja, czy analogicznie do przypadku, gdy nie zostanie zwołane zebranie coroczne, w sytuacji gdy wniosek właścicieli został bez odpowiedzi, mają oni prawo do samodzielnego zwołania zebrania. Argumentem na rzecz takiej analogii jest reguła prawniczego wnioskowania a maiori ad minus ("z większego na mniejsze") - jeśli prawo dopuszcza więcej, to tym bardziej mniej. Jeżeli właściciele mogą zwołać zebranie samodzielnie, gdy zarząd/zarządca nie zwołał zebrania rocznego (najważniejszego zebrania wspólnoty), to mogą zwołać również zebranie w ciągu roku (niejako "mniej ważne" w hierarchii).

Cały artykuł w dzisiejszej Rzeczpospolitej.

ODPOWIEDZ