Darowizna / umowa przedwstępna a bonifikata

Podatek od spadków i darowizn oraz Kodeks cywilny - procedury postępowania przy spadkach. Znasz takie pojęcia: zachowek, zstępni, wstępni, pasierb - mogą się przydać...
mikimaus
Posty: 1
Rejestracja: 28 kwie 2007, 23:45

Post autor: mikimaus » 28 kwie 2007, 23:50

Witam serdecznie!

Ostatnie kilka tygodni aktywnie poszukuje sposobu na sprzedanie mieszkania wykupionego od gminy z 90% bonifikatą. Wg. przepisów i wpisu w akcie notarialnym, karencja na sprzedaż obowiązuje mnie przez następne 4,5+ roku.

Jak dotąd, konsultowałem się w tej kwestii z 3 adwokatami i znajomą rejent. Przeglądałem również dostępne informacje w opublikowanych artykułach i forach internetowych. Nie będzie pewnie nowością, że zdania są dość mocno podzielone, niezależnie od stopnia znajomości prawa i praktyki zawodowej:

(1) podarowanie mieszkania "bliskiej osobie" i odsprzedanie już przez tą osobę; ta opcja jednak wydaje się być dość ryzykowna, chociażby z uwagi na interpretacje uchwały Sądu Najwyższego z 6 listopada 2002 roku, tj. gmina nawet w takim przypadku mogłaby się domagać (i pewnie domagałaby się!) zwrotu bonifikaty, co gorsze, zrewaloryzowanej!

(2) przekonanie potencjalnego zainteresowanego kupnem na podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży, z przekazaniem pełnego i niewygasalnego pełnomocnictwa PLUS ustalenie na jej/jego korzyść służebności zamieszkania w tym mieszkaniu, a *formalne* przeniesienie praw własności nastąpiłoby za te 4,5+ roku

W zwiazku z czym, prośba o opinie jak w praktyce to wygląda i która opcja jest bardziej prawdopodobna. Osobiście, wydaje mi się że opcja (2), pozostaje jednak pytanie czy znalezienie takiego zainteresowanego nie graniczy z cudem (mieszkanie zostało wycenione przez biegłego rzeczoznawce na prawie 950tys PLN niecały miesiąc temu.. oczywiście, jestem gotów obniżyć cenę odpowiednio). Czy agencje nie boją się współpracować przy takich transakcjach? Pojawiały się również opinie, że istnieją firmy czy banki które są zainteresowane takimi ofertami, pytanie które?

Za wszelkie wskazówki z góry dziękuję.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 30 kwie 2007, 7:37

Opcja nr 2 ma niewątpliwie swoje minusy. Pierwszy sam pan zauważył. Niełatwo będzie kogoś zainteresować na takie skomplikowanie nabywania nieruchomości, skoro drogie lokale można raczej kupić bez konieczności kilkuletniego czekania, z tak banalnego, jak dla nabywcy powodu. Ktoś kto ma zadysponować swoimi pieniędzmi na Pana rzecz nie będzie interesował fakt Pańskich zobowiązań wobec gminy i ewentualności konieczności zwrotu bonifikaty. Jak rozumiem umowa przedwstępna miałaby precyzować datę zawarcia umowy sprzedaży (za 4 i pół roku). Jak jednak miałaby w niej wyglądać ustalenie kosztów nabycia mieszkania? Czy określona byłaby cena i czy miałaby ona zostać zapłacona w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej? Czy też przyszły nabywca miałby już teraz zapłacić Panu kwotę ustalonej między wami ceny, a potem jeszcze musiałby czekać kilka lat na stanie się właścicielem? Obawiam się, że taki przyszły właściciel mógłby mieć poważne wątpliwości w zapłaceniu ceny mieszkania w obliczu niepewności zostania właścicielem w przyszłości. Pełnomocnictwo (do czego konkretnie?) ani nawet służebność mieszkania nie zapewnią zostania właścicielem, jeśli na przykład pan umrze przed upływem tych kilku lat. Proszę również wziąć pod uwagę, że gdyby formalne przejście własności mieszkania miało nastąpić w przyszłości, a już teraz ktoś miałby zapłacić za nie i mieszkać w nim w ramach wykonywania służebności mieszkania, to należałoby się zastanowić czy nie byłoby to zabronionym obejściem ustawy skutkującym nieważnością takiej czynności prawnej. Jak mówi art. 68 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.” Co mówi umowa w której ustanowiono bonifikatę? Czy dopuszcza ona np. ustanowienie służebności mieszkania dla kogoś. Kto wie czy gmina może pokusić się o sądowy zwrot bonifikaty, jeśli się dowie o sprawie otrzymania pieniędzy za mieszkanie, które formalnie stanie się czyjś własnością za kilka lat? Z pewnością najuczciwszym rozwiązaniem będzie zwrot bonifikaty i bycie w zgodzie z prawem w razie chęci sprzedania nabytej nieruchomości.

ODPOWIEDZ