dobór nieruchomości podobnych
Nie do końca poprawnie sformułowałem zapytanie. Powinno ono brzmieć następująco:
Czy przy wycenie nieruchomości do naliczenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 a uogn - podział nieruchomosci - w operacie szacunkowym można do porównań przyjąć jako nieruchomości podobne nieruchomości, które zostały sprzedane po dokonanym podziale nieruchomości szacowanej ?
Czy przy wycenie nieruchomości do naliczenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 a uogn - podział nieruchomosci - w operacie szacunkowym można do porównań przyjąć jako nieruchomości podobne nieruchomości, które zostały sprzedane po dokonanym podziale nieruchomości szacowanej ?
Według mnie jak najbardziej !
Te transakcje spełniają wszystkie wymogi "nieruchomości podobnych". Mają taki sam stan prawny, otoczenia, położenia, cechy wpływające na wartosć itp.
Wg mnie to sytuacja podobna, w której będziemy mieli do wyceny nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej (dalej: szeregowce). No i mamy taki casus, że wszystkie zostały sprzedane, poza jednym, gdzieś w środku - oczywiste jest wg mnie, że należy wziąć te domki do wyceny, nawet bez poprawek (chyba, że doszukamy się różnicowania ceny ze względu np. na położenie domku).
Chyba nie ma co kombinować za ostro - celem wyceny jest sprawdzenie, jak zachowują się transakcje:
a) nieruchomościami grunotwymi 'dużymi' (czyli przed podziałem)
b) nieruchomościami gruntowymi 'małymi' (czyli po podziale) - tutaj mamy nieruchomości sprzedane, posiadające cechy nieruchomości 'małych', wiec nalezy je wziąć do analizy.
Te transakcje spełniają wszystkie wymogi "nieruchomości podobnych". Mają taki sam stan prawny, otoczenia, położenia, cechy wpływające na wartosć itp.
Wg mnie to sytuacja podobna, w której będziemy mieli do wyceny nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej (dalej: szeregowce). No i mamy taki casus, że wszystkie zostały sprzedane, poza jednym, gdzieś w środku - oczywiste jest wg mnie, że należy wziąć te domki do wyceny, nawet bez poprawek (chyba, że doszukamy się różnicowania ceny ze względu np. na położenie domku).
Chyba nie ma co kombinować za ostro - celem wyceny jest sprawdzenie, jak zachowują się transakcje:
a) nieruchomościami grunotwymi 'dużymi' (czyli przed podziałem)
b) nieruchomościami gruntowymi 'małymi' (czyli po podziale) - tutaj mamy nieruchomości sprzedane, posiadające cechy nieruchomości 'małych', wiec nalezy je wziąć do analizy.
. Mój wczorajszy post zniknął mimo, że z pewnością istniał jeszcze wczoraj. Być może wynika to z głębokich różnic jakie istnieją pomiędzy moim poglądem na szacowanie wartości nieruchomości a tym, co proponują Hmm.. nie znam sytuacji, w której właściciel nieruchomości dokonał był podziału swojej nieruchomości na działki gruntu, a następnie sprzedał tę nieruchomość w całości. Praktyką jest raczej dokonywanie podziału i sprzedawanie działek po kolei. Jeśli W.Cz.Pan Niemczewski zna inne sytuacje, to gratuluję mu rozeznania rynku. A może Pan - jako przedstawiciel Kancelarii - skupia się jedynie na podważaniu operatów RzM?
Nie zgodzę się zaproponowanym przez Pana podejściem. Sam podział nieruchomości (ściślej: działki gruntowej, bo faktyczny (w ujęciu wartościowym) podział nieruchomości jako przedmiotu prawa następuje z chwilą, gdy druga osoba uzyskuje prawa do jej części, właśnie w wyniku transakcji sprzedaży oznaczonej działki gruntu, założenia nowej KW itp.) nie powoduje wzrostu jej wartości, gdyż nie powstają nowe nieruchomości. Działka gruntu powstała po dokonaniu podziału dopiero z chwilą sprzedaży uzyskuje wartośc rynkową. Zgodzę się natomiast z aargumentacją, iż wartosc rynkowa nieruchomości po podziale jest większa od wartosci sprzed podziału, jednakże nie tak powinno się szacować wartość po podziale, gdyż nie okoliczność samego podziału waży na wzroście wartości nieruchomości, ale możliwość sprzedaży po wyższej cenie poszczególnych działek, których suma wartości jest znacznie większa od wartości pierwotnej nieruchomości. Pan, jako prawnik (?) powinien wiedzieć, iż nie tylko wykładnia językowa ma tu zastosowanie, ale również wykładnia celowościowa - przecież nikt nie stara się o podział nieruchomości 'ot tak sobie', ale w konkretnym celu - osiągnięcia korzyści majątkowej na sprzedaży kolejnych działek. Na mocy bowiem konkretnej decyzji administracyjnej o podziale własciciel (lub uż.w) uzyskuje potencjalną korzyść - własnie w postaci możliwości sprzedaży działek w przyszłości.
Analogia: jeśli nieruchomość uzyskuje dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej w zasięgu np.kilkudziesięciu metrów, to czy do porównań również należy brać jedynie te, które mają taką samą możliwość podłączenia, a więc de facto nie są podłączone (vide: nieruchomość jedynie z geodezyjnym i administracyjnym podziałem na mniejsze działki), czy również te, które faktycznie korzystają z tych urządzeń (vide: suma wartości poszczególnych poszczególnych mniejszych działek w omawianym casusie) ?
PS. Taktownie nie odniosę się do uwag pozamerytorycznych, ok?
Nie zgodzę się zaproponowanym przez Pana podejściem. Sam podział nieruchomości (ściślej: działki gruntowej, bo faktyczny (w ujęciu wartościowym) podział nieruchomości jako przedmiotu prawa następuje z chwilą, gdy druga osoba uzyskuje prawa do jej części, właśnie w wyniku transakcji sprzedaży oznaczonej działki gruntu, założenia nowej KW itp.) nie powoduje wzrostu jej wartości, gdyż nie powstają nowe nieruchomości. Działka gruntu powstała po dokonaniu podziału dopiero z chwilą sprzedaży uzyskuje wartośc rynkową. Zgodzę się natomiast z aargumentacją, iż wartosc rynkowa nieruchomości po podziale jest większa od wartosci sprzed podziału, jednakże nie tak powinno się szacować wartość po podziale, gdyż nie okoliczność samego podziału waży na wzroście wartości nieruchomości, ale możliwość sprzedaży po wyższej cenie poszczególnych działek, których suma wartości jest znacznie większa od wartości pierwotnej nieruchomości. Pan, jako prawnik (?) powinien wiedzieć, iż nie tylko wykładnia językowa ma tu zastosowanie, ale również wykładnia celowościowa - przecież nikt nie stara się o podział nieruchomości 'ot tak sobie', ale w konkretnym celu - osiągnięcia korzyści majątkowej na sprzedaży kolejnych działek. Na mocy bowiem konkretnej decyzji administracyjnej o podziale własciciel (lub uż.w) uzyskuje potencjalną korzyść - własnie w postaci możliwości sprzedaży działek w przyszłości.
Analogia: jeśli nieruchomość uzyskuje dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej w zasięgu np.kilkudziesięciu metrów, to czy do porównań również należy brać jedynie te, które mają taką samą możliwość podłączenia, a więc de facto nie są podłączone (vide: nieruchomość jedynie z geodezyjnym i administracyjnym podziałem na mniejsze działki), czy również te, które faktycznie korzystają z tych urządzeń (vide: suma wartości poszczególnych poszczególnych mniejszych działek w omawianym casusie) ?
PS. Taktownie nie odniosę się do uwag pozamerytorycznych, ok?
Witam,
przepraszam, ale nie jestem pewien, czy dobrze rozumiem: formułuje Pan tezę, że w art.98a ugn ustawodawcy chodzi o podział nieruchomości w sensie formalnoprawnym czy też ustawodawca mówi o podziale ewidencyjnym? A może o obu tych podziałach jednocześnie, to znaczy najpierw o podziale ewidencyjnym a następnie formalnoprawnym?
Pozdrawiam
Zbyszek Niemczewski
Kancelaria SOLSKI i Partnerzy
przepraszam, ale nie jestem pewien, czy dobrze rozumiem: formułuje Pan tezę, że w art.98a ugn ustawodawcy chodzi o podział nieruchomości w sensie formalnoprawnym czy też ustawodawca mówi o podziale ewidencyjnym? A może o obu tych podziałach jednocześnie, to znaczy najpierw o podziale ewidencyjnym a następnie formalnoprawnym?
Pozdrawiam
Zbyszek Niemczewski
Kancelaria SOLSKI i Partnerzy
Oczywiście, że o podział ewidencyjny (geodezyjny), jednakże na potrzeby szacowania wzrostu wartości należy traktować wyodrębnione działki jako potencjalne samodzielne nieruchomości (bo taka będzie de facto ich rola i funkcja - zarówno dla dotychczasowego właściciela, jak i dla organu, który podjął decyzję o podziale).
Jestem "rzeczoznawczą młodzieżą" nie znającą życia... ale jeśli robił bym wycenę jak w temacie podszedł bym do sprawy jak opisał to Adek. Po to nastąpił podział i ewidencyjne wyodrębnienie działek, by mogły być oddzielnymi nieruchomosciami w przyszłości.
Ostatnio zmieniony 04 sie 2010, 12:57 przez grem1, łącznie zmieniany 1 raz.