Jaka to wartość

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
kabaczek124
Posty: 39
Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28

Jaka to wartość

Post autor: kabaczek124 » 19 lut 2011, 15:32

Założenie: chcemy określić wartość budynku dla celów ubezpieczeniowych

zgodnie z KSWP1 p. 4.1:
Jeżeli przepisy prawa nie stanowią inaczej wartość odtworzeniowa nieruchomości definiowana jest, jako "szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny".
w punkcie 4.2.1
...może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części
składowych gruntu.
i 4.2.8
Zużycie nieruchomości wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech fizycznych, funkcjonalnych oraz z wpływu innych czynników zewnętrznych,
powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.
poza powyższymi w części OWU pojawia się definicja
wartość odtworzeniowa (i tu zazwyczaj dotyczy to obiektu nowego)
wartość rzeczywista (wartość obiektu nowego pomniejszona o zużycie techniczne)

no i teraz w KSWP2 p. 3.9 czytamy
Wartość ubezpieczeniowa – kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej.
ale w 3.10.4
W szczególnych przypadkach wartość ubezpieczeniowa może być tożsama z wartością rynkową lub z wartością odtworzeniową w rozumieniu KSWP 1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”. Wówczas do określania wartości ubezpieczeniowej należy stosować zasady zawarte w KSWP 1
I teraz pytania które się nasuwają:
1. Co autorzy KSWP2 mieli na myśli pisząc "w szczególnych przypadkach"?
2. Czy jeżeli te "przypadki szczególne" zachodzą to jednak uwzględniamy zużycie fizyczne, funkcjonalne oraz zewnętrzne zgodnie z KSWP1.
3. Jaką właściwie wartość określamy? ubezpieczeniową?-jak chce KSWP2, odtworzeniową?-KSWP1 a może "rzeczywistą" -OWU
Ostatnio zmieniony 19 lut 2011, 15:33 przez kabaczek124, łącznie zmieniany 1 raz.

majonez
Posty: 21
Rejestracja: 17 lut 2011, 19:24

Post autor: majonez » 19 lut 2011, 17:23

I teraz pytania które się nasuwają:
1. Co autorzy KSWP2 mieli na myśli pisząc "w szczególnych przypadkach"?
2. Czy jeżeli te "przypadki szczególne" zachodzą to jednak uwzględniamy zużycie fizyczne, funkcjonalne oraz zewnętrzne zgodnie z KSWP1.
3. Jaką właściwie wartość określamy? ubezpieczeniową?-jak chce KSWP2, odtworzeniową?-KSWP1 a może "rzeczywistą" -OWU

1. Nie wiem.

2. KSWP1 nie jest przepisem prawa. Przepisem prawa jest Ustawa o gosp.nier. A tam w art. 150:
...
Art. 150.
1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
4) (uchylony)
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
...

Ja tu nie widzę wartości ubezpieczeniowej. Nie widzę jej również w "odrębnych przepisach" (ust. 1 pkt 5))
Treść KSWP2 powtarza zapis art. 824 par 1 KC, tylko, że tam mowa o SUMIE UBEZPIECZENIA.
Jak pokazuje praktyka, zakłady ubezpieczeń w momencie wypłaty odszkodowania z umowy ubezp. przedstawiają stanowisko, iż suma ubezpieczenia to pojęcie zupełnie odrębne i niezależne od wartości mienia. Zakłady ubezpieczeń wprowadzają do o.w.u. szczegółowe regulacje dotyczące określania sumy ubezpieczenia i wartości mienia, zapisując w skrajnych przypadkach, iż suma ubezpieczenia jest wartością, którą deklaruje ubezpieczający i to on ponosi odpowiedzialność za ewentualny błąd w jej określeniu. W razie sporu z zakładem ubezpieczeń, ten wskazuje, iż nie ma obowiązku badania na etapie zawierania umowy, czy deklarowana kwota odpowiada rzeczywistej wartości ubezpieczanego mienia.

3. Określamy WARTOść ODTWORZENIOWą w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. I należy wyraźnie to zapisać, a dodatkowo podkreślić różnice pomiędzy definicją ustawową, a definicjami wartości odtworzeniowej, rzeczywistej itp. zawartych w OWU zakładu ubezpieczeń.
Pozdrowienia
I na koniec. Krajowe Standardy Wyceny PFSRM nie są przepisami prawa. Nie trzeba ich stosować.

kabaczek124
Posty: 39
Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28

Post autor: kabaczek124 » 19 lut 2011, 18:07

majonez pisze:Ja tu nie widzę wartości ubezpieczeniowej. Nie widzę jej również w "odrębnych przepisach" (ust. 1 pkt 5))
Treść KSWP2 powtarza zapis art. 824 par 1 KC, tylko, że tam mowa o SUMIE UBEZPIECZENIA.
Jak pokazuje praktyka, zakłady ubezpieczeń w momencie wypłaty odszkodowania z umowy ubezp. przedstawiają stanowisko, iż suma ubezpieczenia to pojęcie zupełnie odrębne i niezależne od wartości mienia.
nie dotyczy to oczywiście tego przypadku, ale powiązanie sumy ubezpieczenia z wartością mienia może być dokonane na podstawie par. 70 ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych. (dotyczy to oczywiście budynków rolniczych przy ubezpieczeniu obowiązkowym)
majonez pisze:Określamy WARTOść ODTWORZENIOWą w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. I należy wyraźnie to zapisać, a dodatkowo podkreślić różnice pomiędzy definicją ustawową, a definicjami wartości odtworzeniowej, rzeczywistej itp. zawartych w OWU zakładu ubezpieczeń.
wartość odtworzeniową w rozumieniu ustawy o gospodarce, ale bez oszacowania wartości składnika gruntowego i z uwzględnieniem tylko zużycia technicznego (lub żadnego) jeżeli OWU tak to definiuje? tak/nie?
Ostatnio zmieniony 19 lut 2011, 18:08 przez kabaczek124, łącznie zmieniany 1 raz.

majonez
Posty: 21
Rejestracja: 17 lut 2011, 19:24

Post autor: majonez » 19 lut 2011, 19:01

1. Zwróć uwagę na art. 7 wskazanej przez Ciebie ustawy. Powtórzony jest tam zapis kodeksowy, a ponadto:
...
Art. 824[1]. Kodeks Cywilny

§ 1. O ile nie umówiono się inaczej, suma pieniężna wypłacona przez ubezpieczyciela z tytułu ubezpieczenia nie może być wyższa od poniesionej szkody.
...

Jeśli podasz zbyt wysoką wartość do ubezpieczenia, to w przypadku całkowitej utraty budynku dostaniesz tylko jego wartość odtworzeniową, a więc z uwzględnieniem zużycia technicznego. Mimo, że płaciłeś składkę od wyższej kwoty.
Jeśli podasz zbyt niską wartość do ubezpieczenia, to otrzymasz tę sumę, ale będzie ona niższa od wartości odtworzeniowej.

2. TAK.
Słusznie zwróciłeś uwagę na składnik gruntowy, który występuje w ustawie ogn, a jest pomijany w ubezpieczeniach majątkowych. Zużycie techniczne zawsze należy uwzględnić (nawet wspomniany art. 70 wskazuje, że normy zużycia istnieją). Jeśli tego nie zrobisz zawyżysz wartość i może dojść do sytuacji, o której pisałem powyżej. Po następne, przecież nie wiesz do którego ubezpieczyciela pójdzie właściciel nieruchomości i jak ten nieznany ubezpieczyciel ma uregulowane sprawy definicji wartości w swoim OWU.

kabaczek124
Posty: 39
Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28

Post autor: kabaczek124 » 19 lut 2011, 21:11

majonez pisze:Zużycie techniczne zawsze należy uwzględnić (nawet wspomniany art. 70 wskazuje, że normy zużycia istnieją). Jeśli tego nie zrobisz zawyżysz wartość i może dojść do sytuacji, o której pisałem powyżej. Po następne, przecież nie wiesz do którego ubezpieczyciela pójdzie właściciel nieruchomości i jak ten nieznany ubezpieczyciel ma uregulowane sprawy definicji wartości w swoim OWU
Wydaje mi się że robiąc taką wycenę powinniśmy znać do jakiego ubezpieczyciela to pójdzie właśnie ze względu na fakt że różni ubezpieczyciele mają to różnie uregulowane w OWU.

np. Allianz:
Budynki/lokale murowane wybudowane po roku 1960 są ubezpieczane wg wartości odtworzeniowej (nowej) a wybudowane do roku 1960 według wartościrzeczywistej.

np. PZU
dla budynków mieszkalnych i garaży wolnostojących:
a) w wartości nowej – w odniesieniu do budynków mieszkalnych, których stopień zużycia technicznego w dniu zawarcia
umowy ubezpieczenia nie przekracza 30%,
b) w wartości rzeczywistej,
dla lokali mieszkalnych – w wartości rynkowej;

klient oczekuje więc takiej wartości jaką zaakceptuje dany ubezpieczyciel. Jeżeli zrobimy to w inny sposób to zadziałamy na szkodę klienta lub ubezpieczyciela. W skrajnym wypadku jeżeli wykonamy wycenę bez odniesienia do OWU zostanie ona odrzucona przez ubezpieczyciela np. podanie wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego dla PZU, albo wartości rynkowej tego samego lokalu dla Allianz.

pozdrawiam


EDIT
oczywiście taka wycena nie musi być odrzucona bo może nie trafić do ubezpieczyciela, Klient po prostu poda w PZU wartość odtworzeniową (rozumianą przez ubezpieczyciela jako rynkową). A przy ewentualnej likwidacji szkody zrobi się problem.
Ostatnio zmieniony 19 lut 2011, 21:22 przez kabaczek124, łącznie zmieniany 1 raz.

majonez
Posty: 21
Rejestracja: 17 lut 2011, 19:24

Post autor: majonez » 21 lut 2011, 15:45

...
Wydaje mi się że robiąc taką wycenę powinniśmy znać do jakiego ubezpieczyciela to pójdzie właśnie ze względu na fakt że różni ubezpieczyciele mają to różnie uregulowane w OWU.
...

klient oczekuje więc takiej wartości jaką zaakceptuje dany ubezpieczyciel. Jeżeli zrobimy to w inny sposób to zadziałamy na szkodę klienta lub ubezpieczyciela. W skrajnym wypadku jeżeli wykonamy wycenę bez odniesienia do OWU zostanie ona odrzucona przez ubezpieczyciela np. podanie wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego dla PZU, albo wartości rynkowej tego samego lokalu dla Allianz.
...

Rzeczoznawca jest od szacowania wartości, a nie od robienia "dobrze" bankowi czy ubezpieczycielowi.
Wykonujesz operat określający wartość odtworzeniową części składowej/ych nieruchomości i wyraźnie zaznaczasz, że jest to wartość w rozumieniu ustawy ogn. Możesz dodać krótki opis stosowanych rodzajów wartości przez ubezpieczycieli, aby sprawa była jasna dla właściciela i ubezpieczyciela. To właściciel podejmuje decyzję na jaką wartość ubezpieczyć majątek, a ubezpieczyciel zawsze to łyknie. Jak będzie za wysoko to skłądki będą większe, a odszkodowania i tak w zawyżonej wartości nie wypłaci.

pozdrowienia

ODPOWIEDZ