Kara umowna może zabezpieczać kontrakt

Czy znane są Ci pojęcia: umowa przedwstępna, warunkowa, rozporządzająca, zobowiązująca, przyrzeczona, licencyjna, o dzieło, najmu, dzierżawy, wzajemna, o charakterze akcesoryjnym, użytkowania, dożywocia... i wiele wiele innych
lajkonik
Posty: 99
Rejestracja: 17 maja 2005, 21:57

Postautor: lajkonik » 13 gru 2006, 23:31

Najemca i wynajmujący mają prawo przewidzieć w umowie, którą podpisują, karę umowną. Warunek jest taki, by nie chodziło im o zapłatę czynszu, ale o stabilność kontraktu.

To wniosek z najnowszego wyroku warszawskiego Sądu Apelacyjnego w procesie między dwoma przedsiębiorcami. O tyle ciekawy, że zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 483) kara umowna może dotyczyć zobowiązań niepieniężnych. W procesach o zapłatę ceny czy odszkodowania sąd zasądza odsetki -a nie karę umowną.

Karę umowną zastrzegły też strony zawartej na pięć lat umowy podnajmu lokalu użytkowego w centrum stolicy - na wypadek rozwiązania jej przed terminem. Określiłyją jako równowartość czynszu należnego do końca planowego trwania umowy. Mniej więcej po półtora roku doszło do jej zerwania. Najpierw odstąpił od niej najemca, jako przyczynę wskazując to, że nie dostał odpowiedniej dokumentacji i nie był pewien, czy może przeprowadzić w lokalu remont. Zaprzestał też płacenia czynszu. Gdy minęły dwa miesiące zwłoki przewidziane w umowie, wynajmujący odstąpił od niej i zażądał ok. 4 mln zł kary - tyle bowiem wyniósłby czynsz do końca trwania umowy.

Adwokat Marcin Zaborski, pełnomocnik najemcy, argumentował, że wynajmujący nie wykazał, by poniósł jakąkolwiek szkodę, nie mówiąc już o jej wysokości. Ta kwestia rzeczywiście wzbudzała kiedyś spory i rozbieżności w orzecznictwie, także SN. W jednych wyrokach uznawano, że dłużnik może zwolnić się z obowiązku zapłaty kary umownej, jeśli wykaże, iż wierzyciel w ogóle nie poniósł szkody; inne zawierały przeciwną tezę. Jednak 6 listopada 2003 r. SN stwierdził w uchwale siedmiu sędziów (nadano jej moc zasady prawnej), że fakt, iż wierzyciel nie poniósł żadnej szkody, nie zwalnia dłużnika z zapłaty kary umownej. Ale kolejny argument adwokata był taki, że spór dotyczy czynszu, tymczasem karę umowną można stosować tylko w wypadku roszczeń niepieniężnych.

Radca prawny Barbara Dąbrowiecka, pełnomocnik wynajmującego, replikowała, że w istocie kara ta zabezpieczała nie tyle zapłatę czynszu, ile cały kontrakt, nakładający na najemcę - poza płaceniem czynszu - również inne obowiązki. W grę wchodziły więc świadczenie niepieniężne.

Sąd Apelacyjny przychylił się do tego stanowiska. Uznał, że w tym wypadku kara zabezpieczała trwałość kontraktu. Wolą stron było jego ustabilizowanie. - Prawda, że kara była wysoka - powiedziała sędzia Anna Owczarek - a wniosku o jej miarkowanie nie złożono w I instancji, co jest wymogiem w sprawie gospodarczej (tzw. prekluzja dowodowa).

Wyrok jest prawomocny, ale ze względu na wysoką kwotę przysługuje kasacja (sygn. ACa 527/06).

Zgodnie z art. 483 kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy - kary umownej. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez jej zapłatę.

Rzeczpospolita 13.12.2006 r.
rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_061213/prawo/prawo_a_7.html
Marek Domagalski

Wróć do „Problemy związane z umowami na rynku nieruchomości”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 1 gość