Kupno nieruchomości od komornika - jakie niebezpieczeństwa?

Wszelkie problemy prawne związane z nieruchomościami: prawo pierwokupu, ustawy, akty prawne, interpretacje, pomoc w rozwiązywaniu problemów.
Piotr W
Posty: 1
Rejestracja: 04 lis 2005, 12:54

Postautor: Piotr W » 04 lis 2005, 13:44

Zamierzam w najbliższym czasie nabyć dom, znajomy polecił mi kupno na licytacji komorniczej takiej jak na serwisie okazjekomornicze.pl mam tylko taka obawe czy kupno takiego domu nie poniesie za sobą
nieprzewidzianych konsekwencji prawnych? tzn. czy długi hipotetyczne nie przejda na mnie jako nowego
własciciela, chociaż wydaje mi się że nie powinny skoro dom zostaje sprzedany przez komornika właśnie za te
długi. Czy może mi to ktos wyjasnić czy kupując taki dom moge byc pweien ze nie bedą za mną chodzic
wierzyciele poprzedniego jego właścieciela?

imported_W
Posty: 125
Rejestracja: 29 gru 2004, 12:58

Postautor: imported_W » 09 lis 2005, 20:06

Kupuj ten dom (podchodź do przetargu) tylko pod warunkiem, że komornik "wyczyści" księge wieczystą z obciążeń przed przeniesieniem własności...

zet
Posty: 1
Rejestracja: 16 lis 2005, 18:40

Postautor: zet » 16 lis 2005, 18:51

Kupno mieszkania od komornika to świetny interes. Wycena jest zwykle sprzed roku/2 lat. Przy drugiej licytacji cena wywoławcza jest nawet o połowę niższa. Jednakże jak to bywa przy inwestycjach wysoko zyskownych również ryzyko jest tu bardzo duże. Mieszkanie takie zwykle sprzedaje się z zameldowanymi lokatorami (byłymi właścicielami). Po wygraniu licytacji czeka nas jeszcze długotrwały proces sądowy o eksmisję lokatorów, co może być niewykonalne i już nieopłacalne.

gabik
Posty: 2
Rejestracja: 18 lis 2005, 21:50

Postautor: gabik » 18 lis 2005, 22:09

Jak w temacie. Chcę przystąpić do licytacji takiego mieszkanka zajętego przez komornika ponieważ jest atrakcyjne cenowo z tym, że obawiam się późniejszych komplikacji. I z tym wiąże się moje pytanko - jakie mogą mnie potem spotkać niemiłe przygody. Lokal jest zabrany dłużnikom - małżeństwu, oni wciąż tam mieszkają. Była już jedna licytacja na którą nie zgłosili się żadni licytanci, ta do której ja chcę przystąpić będzie druga. W Rewirze Komornika, który zajął to mieszkanie dowiedziałam się, ze po tym jak wygram licytacje ci Państwo dostaną nakaz wydania mi mieszkania - jeżeli się do niego nie zastosują wtedy zostanie wszczęta eksmisja. A ja się obawiam, że wydam pieniądze i kupię mieszkanie z lokatorami i nie będzie siły by ich się stamtąd pozbyć. Jeżeli ktoś może mi pomóc proszę o informacje na temat:
-czy wogóle kupno takiego mieszkania jest bezpieczne
-na czym kończy się praca komornika ( czy postępowanie egzekucyjne i eksmisyjne prowadzi on czy ja muszę zakładać sprawy )
-czy mając akt własności wydany perzez sąd mogę iść do ewidencji ludności wymeldować tych państwa czy oni sami mają się wymeldować
-czy może się zdarzyć mimo nakazu eksmisji ci ludzie nie chceliby wydać własności i nie byłoby na nich mocnych
Poproszę o jakiekolwiek informacje na ten temat.
Bardzo dziękuję z góry

galined
Posty: 168
Rejestracja: 22 paź 2005, 21:41

Postautor: galined » 06 sty 2007, 15:48

[quote:8f13b61f74="imported_W;390"]Kupuj ten dom (podchodź do przetargu) tylko pod warunkiem, że komornik "wyczyści" księge wieczystą z obciążeń przed przeniesieniem własności...[/quote:8f13b61f74]

Warunek wcześniejszego "wyczyszczenia " nieruchomosci z obciążeń jest w takiej sytuacji bezsensowny i niemozliwy do spełnienia.
Dzieje się tak dlatego, ze najczęściej nieruchomość jest wystawiana na licytację właśnie po to aby pozyskać środki finansowe, które pozwolą choć w części zaspokoić wierzycieli dłuznika.

Czyli zanim komornik nie sprzeda , to nie będzie można zaspokoić wierzycieli i dokonać tym samym likwidacji obciążeń nieruchomości.

Warto też mieć na uwadze skutki wynikajace z KPC.
Art. 1000.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Postautor: staniak » 07 sty 2007, 10:32

Jak myślicie ? eksmisja tych loatorów będzie możliwa po zmianie właściciela na skutek licytacji ale po wcześniejszym zabezpieczeniu lokalu zastępczego przez nowego własciciela .Tak przynajmniej wynika z ustawy o ochronie lokatorów .Czy mam rację.
Proszę o komentarze.
Z poważaniem Piotr Staniak

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Postautor: szyna » 07 sty 2007, 20:05

Tu ważne są dokumenty które ma zapewne komornik.
1. Hipoteki. Zapewne komornik ma wyliczone jakie jest zadłużenie /dług+odsetki+koszta komornicze/ np do banku. Wartość hipoteki wpisanej do KW może być wyższa niż cena "uwolnienia się od niej", choć nie musi.
2. Ludzie tam mieszkający. Jeśli ma być eksmisja to co z nimi? Jest orzeczona eksmisja na bruk (w co wątpie) albo przyznany lokal zastępczy?

galined
Posty: 168
Rejestracja: 22 paź 2005, 21:41

Postautor: galined » 07 sty 2007, 21:27

[quote:97f4b6b720="szyna;3314"]Tu ważne są dokumenty które ma zapewne komornik.
1. Hipoteki. Zapewne komornik ma wyliczone jakie jest zadłużenie /dług+odsetki+koszta komornicze/ np do banku. Wartość hipoteki wpisanej do KW może być wyższa niż cena "uwolnienia się od niej", choć nie musi.
...................[/quote:97f4b6b720]
Nie rozumiem dlaczego uważasz, ze licytant (przyszły nabywca ) miałby się interesować (martwić) wysokością hipoteki obciążajacej licytowaną nieruchomość ?
Przecież hipoteka obciążajaca nieruchomość wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności i w zaden sposób nie dotyczy nabywcy.

Tak więc hipoteka nie powinna stanowić żadnego problemu w tym trybie nabycia.
pozdrawiam
galined

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 08 sty 2007, 7:52

[quote:2745c14ec9="staniak;3311"]Jak myślicie ? eksmisja tych loatorów będzie możliwa po zmianie właściciela na skutek licytacji ale po wcześniejszym zabezpieczeniu lokalu zastępczego przez nowego własciciela .[/quote:2745c14ec9]

Przede wszystkim właścicielowi przysługuje prawo wypowiedzenia prawa najmu, zachowawszy warunki ustawowe określone w art. 11 ust 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Pamiętać też należy o ustępie 12 artykułu 11:

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691

josif
Posty: 3
Rejestracja: 18 sty 2008, 23:40

Postautor: josif » 19 sty 2008, 1:28

A ja zastanawiam się nad zakupem działki budowlanej na licytacji komorniczej. Niestety wiąże się to z ogromnym ryzykiem, które polega na tym, że przez wiele lat nie będę mógł na działkę wejść. Jestem w stanie zaakceptować ten fakt, ale nie jestem pewien czy to wszystkie niespodzianki, jakie mogą mnie spotkać. Dlatego proszę o pomoc, jeśli ktoś czuje się na siłach...
A sprawa jest taka: Otóż właściciel działki może tuż przed licytacją komorniczą wynająć ją lub wydzierżawić komuś z rodziny za np. 1 zł rocznie na wiele lat bez prawa do wypowiedzenia umowy (umowę powinien zawrzeć u notariusza lub potwierdzić, aby miała datę pewną). Niestety, prawo najmu lub dzierżawy jest jednym z nielicznych, które zwycięzca licytacji musi respektować, choć w momencie nabycia (wygrania licytacji) nie ma o tym pojęcia, a np. prawa do najmu nie trzeba ujawniać w księdze wieczystej (jak to wygląda z dzierżawą?). Tak więc mogę wygrać licytację i przez wiele lat oglądać swoją własność z daleka bez żadnych do niej praw. W związku z powyższym mam następujące pytania:

1. Na ile lat obecny właściciel może wynająć działkę na czas określony bez prawa wypowiedzenia umowy?
2. Czy to prawda, że nie musi tego ujawniać w KW.
3. Czy może to zrobić np. za 1 zł.
4. Czy przez ten czas będę musiał opłacać podatek od nieruchomości?
5. Na ile lat obecny właściciel może [b:04bd0f637d]wydzierżawić[/b:04bd0f637d] działkę na czas określony bez prawa wypowiedzenia umowy?
6. Czy dzierżawę musi ujawnić w KW, czy też nie?

I najważniejsze pytanie:
7. Czy w takiej umowie najmu/dzierżawy mogą być kruczki, które dotkną mnie finansowo? Np. wyobrażam sobie taką umowę, w której właściciel wynajmuje działkę za 1 zł/rok na 20 lat. Jednocześnie właściciel zobowiązuje się do opłacania wszelkich podatków związanych z tą nieruchomością oraz [b:04bd0f637d] pokrycia wszelkich nakładów jakie najmujący poczyni na danej nieruchomości[/b:04bd0f637d]. No i na przykład najmujący postawi szopę na działce i po jakimś czasie przedstawi mi jakieś zawyżone faktury, które będę musiał zapłacić. Jak zapłacę, to szopę zburzy i postanowi nową, znowu zapłacę, itd.
Czy te rozważania mają sens? Bo jeśli tak, to zakup działki na licytacji komorniczej nie ma chyba sensu. Jeśli ktoś może, to b. proszę o pomoc.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 21 sty 2008, 8:23

A czemu myśli Pan, że poprzedni właściciel mógłby postąpić tak podle i narazić Pana na te niedogodności? Jeśli tak Pan myśli to nie warto starać się o własność tej nieruchomości. Generalnie umowę dzierżawy można wypowiedzieć jeśli jest zawarta na czas nieoznaczony, jeśli jest zawarta na czas oznaczony to zasadniczo mogą być duże kłopoty z wypowiedzeniem. Kodeks cywilny mówi, że „dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony.” Tak więc na 30 lat można zawrzeć umowę i będzie traktowana jako na czas oznaczony. Od stron umowy dzierżawy zależy jaki będzie czynsz dzierżawny. Umowa dzierżawy może przenieść na dzierżawcę obowiązek płacenia podatków, ale nie musi. Prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej. Raczej nie obawiałbym się zaś stawiania szop na działce i płacenia za nie. Gdyby doszło ot AK niekorzystnego zbiegu okoliczności pozostałoby walka o uchylenie ważności złożonego oświadczenia woli jako, że było złożone pod wpływem błędu.

josif
Posty: 3
Rejestracja: 18 sty 2008, 23:40

Postautor: josif » 21 sty 2008, 11:37

[quote:191f7f2a5f="PiotrW;8485"]A czemu myśli Pan, że poprzedni właściciel mógłby postąpić tak podle i narazić Pana na te niedogodności? Jeśli tak Pan myśli to nie warto starać się o własność tej nieruchomości. .[/quote:191f7f2a5f]

A skąd ja mogę wiedzieć, jakie ma zamiary właściciel, czyli człowiek, który popadł w długi i komornik właśnie będzie licytował cały jego majątek ? Z tego co wiem, to w większości przypadków dłużnicy ratują, co się da i jak się da i nie za bardzo interesuje ich czy jest to podłe, czy nie. Dzierżawa lub wynajem nieruchomości jest jednym z lepszych sposobów i podobno coraz bardziej znanym i wykorzystywanym. Największym absurdem naszego prawa jest to, iż nie ma obowiązku wpisu do KW takiej umowy, przez co w momencie nabywania tej nieruchomości (jakiejkolwiek nieruchomości) licytant, czyli w tym przypadku ja (lub ktokolwiek na jakiejkolwiek licytacji) nie mam pojęcia o tym fakcie, gdyż dłużnik "wynajął" nieruchomość kilka dni wcześniej, a ja o tym dowiem się zapewne dopiero z listu poleconego wysłanego do mnie przez "najmującego". A z nabytej właśnie nieruchomości będę mógł korzystać już za 30 lat. Super! Dodatkowo ponieważ dłużnik nie jest idiotą, to zapewne umowa dzierżawy stanowi, iż podatek od nieruchomości zapłacę przez te 30 lat ja, a czynsz dzierżawny wynosi 1 zł/rok.
Tak więc w świetle tych rozważań kupno nieruchomości na licytacji komorniczej jest typowym kupowaniem kota w worku, a ryzyko wtopienia kasy jest tak wielkie, że chyba można sobie odpuścić wszelkie tego typu "okazje". No chyba, że cena jest super atrakcyjna, a my mamy ochotę na inwestycję długoterminową, a może bardzo bardzo długoterminową. W każdym razie nasze dzieci się na pewno ucieszą. :)
Zresztą podobno dłużnicy ostatnimi czasy nie ukrywają takich umów dzierżawy, a wręcz przeciwnie wpisują je do KW, czym skutecznie zniechęcają potencjalnych nabywców i na licytacjach zjawia się tylko sam komornik.
Wg mnie zmiana prawa jest tu konieczna.

[quote:191f7f2a5f="PiotrW;8485"] Od stron umowy dzierżawy zależy jaki będzie czynsz dzierżawny.[/quote:191f7f2a5f]

No właśnie. 1 zł/rok jest w sam raz.

[quote:191f7f2a5f="PiotrW;8485"]Umowa dzierżawy może przenieść na dzierżawcę obowiązek płacenia podatków, ale nie musi.[/quote:191f7f2a5f]

W rzeczy samej : "nie musi".

[quote:191f7f2a5f="PiotrW;8485"]Prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej.[/quote:191f7f2a5f]

"Może" czyli nie musi.

[quote:191f7f2a5f="PiotrW;8485"]Raczej nie obawiałbym się zaś stawiania szop na działce i płacenia za nie. Gdyby doszło ot AK niekorzystnego zbiegu okoliczności pozostałoby walka o uchylenie ważności złożonego oświadczenia woli jako, że było złożone pod wpływem błędu.[/quote:191f7f2a5f]

Ale o jakie oświadczenie woli chodzi? Zakup nieruchomości? Miałbym się domagać uchylenia zakupu działki? Proszę o wyjaśnienie.
I tu mam dodatkowe pytanie dotyczące tych nieszczęsnych szop:
Czy Kodeks Cywilny lub inne akty prawne mówią coś na temat nakładów poniesionych przez najemcę lub też dzierżawcę. Chodzi mi o to, kto ponosi koszty takich nakładów po zakończeniu umowy dzierżawy lub najmu?
Innymi słowy, jeśli przez te 30 lat "najmujący" doprowadzi do działki prąd i postawi dom, to kto za to zapłaci po 30 latach?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 21 sty 2008, 22:18

Chodzi o oświadczenie woli składane w chwili kupna nieruchomości. Błąd jest jedną wad oświadczenia woli, od którego można się uchylić. Kilka artykułów Kodeksu cywilnego wspomina o skutkach błędu:

Art. 84. 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.
2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Art. 85. Zniekształcenie oświadczenia woli przez osobę użytą do jego przesłania ma takie same skutki, jak błąd przy złożeniu oświadczenia.

Art. 86. 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.
2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

Istotą umowy dzierżawy jest używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków, a nie czynienie jakichś szczególnych nakładów przez wznoszenie urządzeń i budynków. Generalną zasadą jest, że po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy. Gdyby dzierżawca podnosił, że ma Pan mu coś zwracać to musiałby Pan się bronić przed niesłusznym żądaniem i dowodzić, że nie jest to istotą dzierżawy. Z tego co widzę to chyba jednak zrezygnował Pan z nabycia w tej drodze gruntu.

josif
Posty: 3
Rejestracja: 18 sty 2008, 23:40

Postautor: josif » 22 sty 2008, 2:32

Dzięki za wyjaśnienia.
[quote:53ba03958b="PiotrW;8500"]Z tego co widzę to chyba jednak zrezygnował Pan z nabycia w tej drodze gruntu.[/quote:53ba03958b]
Nie, jeszcze nie zrezygnowałem. Licytacja dopiero za miesiąc. Na razie rozważam wszelkie możliwości i ewentualne ryzyko 30-letniej inwestycji.

[quote:53ba03958b="PiotrW;8500"]Generalną zasadą jest, że po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy .[/quote:53ba03958b]

"W braku odmiennej umowy". Czyli w umowie dzierżawy może być zawarte stwierdzenie, iż dzierżawca może poczynić określone nakłady, a właściciel zobowiązuje się do ich pokrycia po zakończeniu umowy dzierżawy? Jeśli tak, to mam taki pomysł: dzierżawa na 30 lat za 1 zł/rok wraz z zobowiązaniem do zwrotu nakładów przez właściciela oraz do opłaty podatku od nieruchomości również przez własćiciela. Dzierżawca buduje na działce mały hotel i prowadzi spokojnie działalność przez 30 lat. Zwycięzca licytacji opłaci mu przez ten czas podatek od nieruchomości (kilka lub kilkanaście tysięcy/ miesiąc), a po 30 latach jego dzieci zapłacą za hotel. A jedyny sposób na uratowanie kasy, to walka przed sądem i udowadnianie błędnego oświadczenia woli. Ile to zajmie lat i czy wynik postępowania sądowego jest z góry przesądzony?
Czym dalej brnę w ten temat, tym bardziej na czarno to widzę.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 22 sty 2008, 21:40

A ja myślę, że zbyt daleko się Pan posuwa w swoim czarnowidztwie i przewidywaniu podłości właściciela. Z góry zakłada Pan, że on Pana oszuka bardzo wyrafinowanie, a nikt na etapie licytacji nie będzie o tym wiedział albo będą wszyscy w zmowie. Trochę optymizmu, inni kupują nieruchomości na licytacjach i jakoś nie finansują dzierżawców przez 30 lat nie mówiąc już o wyimaginowanych hotelach i szopach, za które podsyłają im faktury. Proszę spokojniej podejść do tematu.


  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Prawo na rynku nieruchomości”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 0 gości