metoda kosztów likwidacji

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
grzelo_sokolow
Posty: 30
Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35

Post autor: grzelo_sokolow » 21 gru 2007, 10:04

Witam!

Odbywam obecnie praktykę wyceny nieruchomości, mam pytanie dotyczące metody kosztów likwidacji. Czy są odrębne cenniki (np. Wacetob-u) do metody kosztów likwidacji, czy korzysta się z tych do wyceny w podejsciu kosztowym? Mam jeszcze gorącą prośbę, czy ktoś mógłby przesłać mi jakiś przykładowy operat wykonany w podejściu mieszanym, metodą kosztów likwidacji. Kontakt z prowadzącym praktykę jest poniżej moich oczekiwań, stąd moja prośba. Będę bardzo wdzięczny. Mój mail: grzelo_kom1@poczta.fm

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 21 gru 2007, 20:05

Przy metodzie kosztów likwidacji przydatne są KNR (cena w zakupie przystępna). Obliczasz czasochłonność, a cena robót rozbiórkowych z rynku lokalnego (podzwoń po firmach. Wyciągnij średnią. Pamiętaj o wywozie gruzu i kosztach składowania. Należy uwzględnić materiał odzyskany (np. cegły), gruz gruby napodsypkę - za ile można sprzedać. Ceny z rynku (otrzymasz np z Anonsów).
I już. Pytaj dalej.
Pomogę.
Andy 1909

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 21 gru 2007, 20:06

Wgryź się bardziej w internet. Są przyłady operatów (np. metodą porównawczą)
Andy1909

grzelo_sokolow
Posty: 30
Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35

Post autor: grzelo_sokolow » 24 gru 2007, 9:03

Dzieki andy1909. Czyli z KNR-ów mozna obliczyć jedynie czasochłonność? Sądziłem, że ceny też tam są i jedynie trzeba je skorygować współczynnikiem dla rynku lokalnego. O co mam pytać w tych firmach? Za ile rozbiorą mi ścianę czy fundament? Jak określić czy np. odzyskana cegła nadaje się jeszcze do czegoś czy nie? Na podstawie stopnia jej zuzycia? Czy jest jakieś graniczne zużycie, do którego cegłe można jeszcze wykorzystać, a powyżej tego zuzycia już nie?

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 24 gru 2007, 12:06

Witaj. O ile pamiętam jest to KNR4-04. Przejrzyj i zapoznaj się dokładnie - to CI rozjaśni.. Ceny i tak z rynku lokalnego. Bardzo dużo informacji z Anonsów. Spytaj o koszt rozbiórki budynku i podaj o co CI konkretnie chodzi. Telefonicznie lub pojechać osobiście.
Wiek cegły i jej stan techniczny - czy do powtórnego murowania, czy na podsypkę pod drogę, czy na wywóz na składowisko odpadów. Wszystko się okaże podczas prób mechanicznych w trakcie rozbiórki. Czy się w rękach kruszy. Wiek ważny - jak ma 100 lat to pomyślo co z niej można zrobić.
Pamiętaj o kosztach transportu.
andy1909Z

grzelo_sokolow
Posty: 30
Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35

Post autor: grzelo_sokolow » 18 sty 2008, 12:49

Jeszcze jedno pytanie dotyczące met. kosztów likwidacji. Jeżeli wyceniam nier. rolną, na której jest coś do rozbiórki, to do porównania biorę nieruchomości rolne niezabudowane, tak? I jeszcze jedno: po rozbiórce zostanie miejsce na którym nie ma gleby z warstwą próczniczną; uwzględnia się w jakiś sposób rekultywację tego obaszru, czy nie?
Pozdrawiam

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 18 sty 2008, 19:53

Witaj
No niezupełnie.Pytanie co jest w MPZP. MPZP przede wszystkim.
Jeśli to było nielegalne i teraz doprowadzamy do stanu zgodnego z prawem to porównujesz z nier. rolnymi niezabudowanymi (pod produkcję roślinną) i wtedy trzeba by rekultywować.
Jeśli zgodne z prawem pod zabudowę siedliskową to porównujesz z rolnymi pod zabudowę siedliskową. Równe z równym - bo inaczej zaniżysz wartość.
Rolne pod zabudowę siedliskową mają najczęściej większą wartość (ważna lokalizacja). A w ogóle to z rolnymi ostrożnie (sam mam klopoty z wyceną rolnej).1
Pytaj dalej.
andy1909Z




eszcze jedno pytanie dotyczące met. kosztów likwidacji. Jeżeli wyceniam nier. rolną, na której jest coś do rozbiórki, to do porównania biorę nieruchomości rolne niezabudowane, tak? I jeszcze jedno: po rozbiórce zostanie miejsce na którym nie ma gleby z warstwą próczniczną; uwzględnia się w jakiś sposób rekultywację tego obaszru, czy nie?
Pozdrawiam

grzelo_sokolow
Posty: 30
Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35

Post autor: grzelo_sokolow » 21 sty 2008, 9:13

Witaj!

Opisze Ci ten przypadek. Funkcja w Studium zagospodarowania (nie ma planu) to tereny produkcji rolnej, a nie tereny zabudowy zagrodowej. Nier. położona jest daleko w polu, jest na niej pozostałość (fundament) domu mieszkalnego. Poza tym użytkowana jest rolniczo (grunt orny). Załóżmy, ze nie byla to samowola budowlana. Działka jest własnością Gminy, cel wyceny: do sprzedaży. Co o tym sądzisz? Moje zdanie jest takie, że wszystko zależy od mpzp ale tez od włascicela/zlecajacego wycene. Jesli na tych fundamentach ma zamiar cos budowac i uzyska na to pozwolenie to należało by dodac wartosc fundamentow. Jesli natomiast fundament jest w zlym stanie techn., a działka zgodnie z planem jest przeznaczona na cele produkcji rolnej to raczej je zlikwidowac. Oczywiscie wymaga to szczegolowego uzasadnienia w operacie (pod. mieszane).

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 21 sty 2008, 9:22

Witaj
Tak na gorąco :
Cel wyceny jest.
Natomiast pozostaje kwestia zakresu wyceny (zależy od celu ale równeż od tego co zażyczy sobie Zamawiający - ja bym skoncentrował się na zakresie, a z zakresu wyjdą dalsze wnioski).
Teren produkcji rolnej to z tego co wiem to produkcja roślinna ale też i zwierzęca.
Nie możemy gdybać czy można dostać zezwolenie na budowę (budowę czego ?)

grzelo_sokolow
Posty: 30
Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35

Post autor: grzelo_sokolow » 21 sty 2008, 13:12

Teren produkcji rolnej to także przecież nier. gruntowe zabudowane budynkami lub budowlami służącymi tej produkcji, działki siedliskowe, itd. Ja nie gdybam, roważam tylko hipotetycznie różne warianty, a zabudować można wszystko, w polach czasem stoją stodoły. Masz racje, myśle, że Zakres wyceny jest tu kluczem i to czego życzy sobie zamawiający (oczywiście w granicach przepisów). Dzieki wielkie. Pozdrawiam

grzelo_sokolow
Posty: 30
Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35

Post autor: grzelo_sokolow » 24 sty 2008, 10:38

Witam!

Kolejne pytanie dotyczące kosztów likwidacji. KNR 4-04 zawiera nakłady na jednostkę robót w roboczogodzinach. Czy dobrze myśle, że aby uzyskać cenę jednostkową należy do ceny r-g dodać koszty sprzętu, koszty ogólne oraz zysk? (materiały i koszty zakupu przy rozbiórce generalnie nie występują). Jak policzyć koszty sprzętu? Informacje które można uzyskać od przedsiębiorcy obejmują cenę wykonania rozbiórki bez rozbicia na poszczególne składniki. Druga sprawa; nakłady podane w KNR są tak duże, że nawet przyjęcie dość niskiej ceny r-g da cenę roboty znacznie większą niż wynika to z cen obowiązujących na rynku lokalnym. Jak urealnić ceny wyliczone z KNR. Poprzez przyjęcie niewiarygodnie niskiej ceny r-g? Wreszcie, czy przyjmuje się jedną cenę r-g dla wszystkich rodzajów robót, czy dla każdego inną?

Pozdrawiam

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 24 sty 2008, 11:31

Witaj
Z tego co pamiętqm to r-g z KNR zawiera wszystko (sprzęt, zysk, etc). Masz ilość godzin x stawka godzinowa z rynku lokalnego. że dużo to trudno taki jest rynek. Zawsz można znaleźć trochę tańszą firmę.

ODPOWIEDZ