metoda pozostałościowa - prosze o pomoc

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
goosiaa
Posty: 14
Rejestracja: 18 mar 2009, 9:52

Post autor: goosiaa » 27 maja 2009, 21:22

Mam taki problem (praktyka): Wyceniam teraz działkę niezabudowaną dla której zostało wydane pozwolenie na budowę.
Myślałam, że to trzeba zrobić tak:
- wycenić działkę jakby była już zabudowana - metoda porównywania parami - W
- a następnie wycenić dom - przy pomocy katalogów - D
- i oszacować zysk inwestora - Z
i skorzystać ze wzoru: U = W - D - Z

mój rzeczoznawca prowadzący powiedział, że tak być nie może bo powinno być tak:
- wycenić działkę jakby była już zabudowana - metoda porównywania parami - W
- wycenić działkę jako niezabudowaną - WN
- i zysk - Z
i podobnie U = W - WN - Z

i jak to wkońcu ma być?
Na studiach podyplomowych nas uczyli tą pierwszą metodę, po zatym szperam po internecie i nic nie mogę znaleźć na temat drugiej...

czy ktoś ma jakieś materiały?
jeśli tak to proszę mi przesłać na adres:
marchewka1983@gmail.com

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 28 maja 2009, 9:32

Wg mnie ani tak, ani tak. Metoda pozostałościowa tylko wtedy gdy nie można inaczej. To co proponuje Twój rzeczoznawca to nic innego jak tzw. metoda developerska - nie ujęta w przepisach prawa. Poczytaj szczegółowa o metodzie pozostałościowej.
Metoda pozostałościowa - masz "coś" na gruncie i to trzeba dokończyć - np. fundamenty na gruncie i kończysz budowę, rozbudowujesz istniejący budynek, robisz remont generalny - i wyceniasz ile to będzie warte po zakończeniu - a nie masz możliwości porównywania parami.
Ot subtelne różnice.

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 28 maja 2009, 20:06

Zgadzam się z andy1909Z, że nieruchomość o której piszesz nie powinna być wyceniana metodą pozostałościową.
Jeśli jednak już (ale raczej jako opinia na indywidualne potrzeby dla dewelopera, nie operat szacunkowy), to zdecydowanie powinnaś zrobić tak, jak Ty myślałaś. Jeśli wyliczysz jak zaproponował rzeczoznawca, oszacujesz koszty materiałów + robocizny + transportu + projektowe.

skrytka
Posty: 2
Rejestracja: 04 cze 2009, 13:06

Post autor: skrytka » 04 cze 2009, 14:01

Witam,
Ja również mam problem z tym operatem. Tyle że przedmiotem jest dom w stanie surowym. Określiłam stosunek kosztu dotychczas wybudowanej części i kosztu pozostałych do zrobienia prac. W tych wielkościach uwzględniłam koszty zakupu działki. Wartość końcową nieruchomości uzyskam przez pomnożenie wart. nieruchomości zabud. obliczonej met kor.ceny śr. i stosunku kosztów prac wykonanych do prac pozostałych do wykonania.

Mój problem pojawia się w tym momencie, gdzie uwzględnić zysk inwestora i czy określić go na podstawie kosztów odtworzenia całego budynku wraz z kosztem gruntu, czy na podstawie kosztu pozostałych do wykończenia prac?
Proszę o komentarz

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 04 cze 2009, 16:09

Od wartości nieruchomości po dokończeniu budowy (co obliczyłaś met. kor. ceny śr.) odjąłbym wyliczone koszty dokończenia budowy, uwzględniając w nich zysk inwestora.

skrytka
Posty: 2
Rejestracja: 04 cze 2009, 13:06

Post autor: skrytka » 05 cze 2009, 13:49

Dziękuję za odpowiedź. Pytam, dlatego że dostałam przykładowy operat od rzeczoznawcy i wykonany był w taki sposób jaki opisałam wyżej, tzn z wykorzystaniem takiego stosunku kosztów nie uwzględniając nigdzie zysku inwestora.

W takim razie zasugeruję się radą forumowicza wycena 2009. Wydaje się to łatwiejsze do ewentualnej obrony.
Mam jeszcze pytanie, czy powinnam w kosztach dokończenia budowy uwzględnić koszty zakupu gruntu? i ponawiam pytanie z poprzedniego wpisu, czy jeśli wybudowana jest część domu, zysk inwestora wyznaczyć na podstawie wartości całości czy tylko pozostałej do wykończenia części domu?

ODPOWIEDZ