Niejasne zadanie

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 18 cze 2008, 21:56

Witam,
mam tu do rozwiązania zadanie. Mam wyliczyć wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym. Nie mam jednak podanej powierzchni domu. Mam do dyspozycji wielkość działki na której stoi dom, a także wielkości działek dwóch porównywalnych domów. No i wagę cechy wielkość działki. Na jakiej zasadzie liczy się tego typu zadanie ?

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 20 cze 2008, 9:29

A jakiż jest tu cel wyceny ? Chcesz liczyć a nie piszesz w jakim celu ?
źle. Najpierw cel i zakres wyceny.
Jeśli nie masz danych to trzeba budynek pomierzyć, opisać. Innymi słowy zinwentaryzować.

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 20 cze 2008, 9:49

To tylko zadanie ze szkoły, bez stresu. Mogę zaraz wrzucić treść.

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 20 cze 2008, 10:20

Proszę oszacować wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym.
Wyceniający dysponuje następującymi cechami dotyczącymi rynku lokalnego:
Minimalna cena 1 m2 10 znanych transakcji wynosiła 3500 zł, cena maksymalna 1 m2 4400 zł. Cena 1 m2 domu A użytego do porównań wynosi 3 700 zł, cena 1 m2 domu B wynosi 4000 zł.

Lp. Rodzaj cechy Charakterystyka domu X Charakterystyka domu A Charakterystyka domu B
1. Lokalizacja Strefa śródmiejska Strefa peryferyjna Strefa śródmiejska
2. Stan techniczny średni Bardzo dobry dobry
3. Wielkość działki 700 m2 600 m2 700 m2
4. Dostępność komunikacyjna dobra utrudniona przeciętna

Wagi cech przypisane do poszczególnych cech wynoszą odpowiednio:
Lokalizacja 30%
Stan techniczny 30%
Wielkość działki 20%
Dostępność komunikacyjna 20%
Poszczególnym cechom porównawczym przypisano następujące strefy wyodrębnione na podstawie analizy rynku:

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 20 cze 2008, 14:33

No i chyba wszystko jasne. Masz policzyć odpowiednio cenę 1 m.kw. Twojej nieruchomości. Jedyny "problem" to ilość transakcji. Masz ich 10 i do tego dane A i B. Na metodę korygowania ceny średniej powinno być "co najmniej kilkanaście", do porównań parami co najmniej trzy. I bądź tu mądry. Ja bym w tej sytuacji zrobił metodą korygowania ceny średniej, argumentując, ze przy tej bazie danych oszacowana wartość rynkowa będzie bardziej zbliżona do możliwej do uzyskania na rynku.

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 20 cze 2008, 14:52

Problem w tym, że nie mam cen poszczególnych 10ciu transakcji.

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 21 cze 2008, 9:54

No i jest problem. Zadanie typu upr... .Co autor zadanie chciał osiągnąć i gdzie jest mina-podpucha. Wg mnie dane niepełne. Jak może nie być danych 10 transackji ? co prawda 4 już masz. Można powiedzięć, że maks. i min,.posiadają wszystkie cechy skrajne - wobec tego porównywanie parami - ale w treści pisze, że do porównń należy A i B.

Gdybym musiał na siłę rozwiązać to bym zrobił chyba tak :napisałbym, że wobec posiadanych danych 4 spośród 10 i nie mając więcej informacji wyciągnąłbym średnią geometryczną z tych 4 nier. jako bardziej prawdopodobną od średniej arytmetycznej i dalej korygowanie ceny średniej. Dużo uzasadnień i tłumaczeń. Pewnie okaże się, że chodziło o coś innego - ale wg mnie nie masz za bardzo wyboru. Zrób i zobacz co z tego wyjdzie. Szkoda czasu na takie zadanie.

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 21 cze 2008, 18:25

No teraz dopiero czytam co napsałeś, ogólnie zadanie zrobiłem źle, podobnie jak większość grupy ale juz koniec semestru. Dzięki za odpowiedź.

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 22 cze 2008, 8:24

Jeśli już po wszystkim to napisz jak wg wykładowcy powinno być rozwiązane. Jestem bardzo ciekaw.

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 22 cze 2008, 9:58

Wykładowca wpisał wszystkim 3, rozwiązania nie podał... Sam chciałbym wiedzieć jak to powinno wyglądać.

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 23 cze 2008, 12:18

Uważam, że wykładowca specjalnie podał takie zadanie i był ciekaw jak podejdą do tego studenci. A teraz podejrzewam, że prawidłowa odpowiedź powinna być taka : "W świetle obowiązujących przepisów prawnych brak wystarczających ilości danych z rynku lokalnego. Wobec powyższego jakiekolwiek rozwiązanie nie będzie wartością rynkową".

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 23 cze 2008, 13:12

My zrobiliśmy porównywanie parami. Nikt nie wiedział jednak czy zakres korekty podzielić na 2, czy pomnożyć przez 2. Na ćwiczeniach mieliśmy tylko sytuację gdy np. stan techniczny był tylko dobry i bardzo dobry. A na zaliczeniu - dobry, bardzo dobry i słaby.

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 24 cze 2008, 11:30

Dzielisz na tyle ile masz stanów - w tym przypadku na trzy.

dewajtis85 · Post autor: **dewajtis85** » 26 cze 2008, 17:55

Czyli wszystko jasne - podzieliliśmy na 2 i dlatego było źle.