obciążona hipoteka

Wszelkie problemy prawne związane z nieruchomościami: prawo pierwokupu, ustawy, akty prawne, interpretacje, pomoc w rozwiązywaniu problemów.
KASIKA
Posty: 4
Rejestracja: 31 paź 2007, 16:53

Post autor: KASIKA » 31 paź 2007, 17:11

witajcie!
w 2000 roku na drodze spadkowej otrzymałam 1/4 kamienicy wraz z lokatorami. Wcześniej tj. w roku 1991 jeden ze współwłaścicieli tej nieruchomości udzielił zabezpieczenia w postaci hipoteki innej osobie niebędącej właściecielem kamienicy. dług nie został do tej pory spłacony i obciąża całą nieruchomość. W roku 2005 nowa osoba kupiła 3/4 kamienicy od poprzedniego właściciela, który obciążył nieruchomość.
Obecnie chciałabym sprzedać swoją część nieruchomości. W związku z tym mam pytanie: czy moje 1/4 kamienicy również jest obciążona i co ewentualnie można z tym zrobić? Czy zniesienie współwłasności i założenie księgi wieczystej tylko na moją część pozwoli uzyskać wolną od obciążeń nieruchomość? Za wszelką pomoc z góry bardzo dziękuję!

MGR
Posty: 212
Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32

Post autor: MGR » 31 paź 2007, 20:58

zapewne hipoteka obciąża całą nieruchomość,
podstawową kwestią w tej sprawie jest porozumienie się z wierzycielem hipotecznym o zwolnienie z obciążenia nowo wydzielanej nieruchomości z tejże kamienicy
kwestią również ważną jest to, czy w ogóle jest możliwe wydzielenie nowej nieruchomości

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 31 paź 2007, 21:31

Zgodnie z art. Art. 84 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.”. Art. 76 ust 1 i 2 precyzuje: „W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.”

Niezależnie od tego czy właścicielem nieruchomości jest jeden czy wiele podmiotów nie zmienia to faktu obciążenia całości nieruchomości. Ewentualny podział nieruchomości nie znosi obciążenia hipotecznego na żądnej z wydzielonych części. Jest to całkowicie zrozumiałe, bo gdyby było inaczej można by z łatwością obejść prawo i uzyskać nowe nieruchomości nieobciążone hipoteką co byłoby z pokrzywdzeniem dla wierzyciela hipotecznego, który wtedy może nie zaspokoić swoich roszczeń z hipoteki. Istnieje co prawda jeden wyjątek, ale w tej sytuacji jak się wydaje nie będzie on miał zastosowania. Art. 90 mówi: „W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.” Trudno powiedzieć, że jedna czwarta nieruchomości to nieznaczna część całości. Faktem jest również, że zniesienie współwłasności przez fizyczny podział kamienicy może się okazać znacznie utrudnione lub niemożliwe i współwłaściciele zdecydują się na zniesienie współwłasności przez przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

KASIKA
Posty: 4
Rejestracja: 31 paź 2007, 16:53

Post autor: KASIKA » 01 lis 2007, 12:52

dziękuję za odpowiedzi!
również myślałam o rozmowie z wierzycielem.
chcę również rozważyć możliwość sprzedaży swoich udziałów obecnemu współwłaścicielowi, ale obawiam się oszustwa. Dlaczego? Otóż mój współwłaściciel zawodowo zajmuje się administrowaniem nieruchomości, wyceną i pośrednictwem nieruchomościami.... Wcześniej złożył propozycję : oferował mi mieszkanie 80m w starej kamienicy w dodatku zadłużone(ale nie na podstawie hipoteki). W dodatku w ,,nieciekawej okolicy" i z sąsiadami mającymi problemy alkoholowe...
Nasza kamienica stoi w centrum miasta, jest w bardzo złym stanie technicznym(albo remont generalny albo się zawali).
Jako udziałowiec 1/4 kamienicy w sumie tylko tam mieszkam( mieszkanie 57m i korzystam z piwnicy). nic poza tym. Nie pobieram czynszu od lokatorów, nie ponoszą kosztów związanych z utrzymaniem kamienicy. Ni epodejmuję również żadnych decyzji z nią związanych.
By sprzedać ją komuś innemu trzeba przeprowadzic inwentaryzację, no i ta obciązona hipoteka. Co robić by to sprzedać i nie stracić?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 02 lis 2007, 7:57

Posiada Pani znaczny udział we współwłasności nieruchomości i powinna Pani współdecydować w jej sprawach. (Art. 200 Kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.”) Co więcej bez Pani jako współwłaścicielki nie może być podjęta żadna decyzja dotycząca nieruchomości w ramach tzw. czynności przekraczających zwykły zarząd. (Art. 199. Kodeksu cywilnego, zdanie pierwsze: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.”) Jeżeli zdecydujecie się nieruchomość sprzedać lub nawet przeprowadzić ten generalny remont to będzie potrzebna Pani decyzja i oczywiście współfinansowanie tego. Może Pani żądać zniesienia współwłasności przyjmując propozycję drugiego współwłaściciela, ale nie ma Pani takiego obowiązku. Jeżeli nie ma zgody co do sposobu zniesienia współwłasności każdy ze współwłaścicieli może żądać aby zadecydował o tym sąd. Proszę myśleć nie jako o kimś kto ma mniejszościowy udział w nieruchomości i w związku z tym nie ma nic do powiedzenia, ale jako współgospodarz i współodpowiedzialny za losy nieruchomości. Jeżeli to jest taka ruina, że wymaga remontu to musicie podjąć decyzję o tym remoncie i musi Pani ponieść część kosztów tego remontu, chyba, że wcześniej zostanie zniesiona współwłasność. To kwestia oceny co się bardziej opłaca, ale nie stracić to się na tym raczej nie da.

KASIKA
Posty: 4
Rejestracja: 31 paź 2007, 16:53

Post autor: KASIKA » 02 lis 2007, 15:32

Zdaję sobie sprawę z odpowiedzialności jaką ponoszę na nieruchomość. Problemem jednak są pieniądze a raczej ich brak na miom koncie. By wogóle myśleć o jakimkolwiek remoncie to trzeba rozważyć tu kwestię kredytu na bardzo dużą kwotę (nawet jeżeli miałabym pokryc koszty w 1/4),a przy dochodach którymi dysponuję i obciążonej hipotece jest całkowicie nierealne. Nadmienię iż nie pobieram czynszu od nikogo z lokatorów. Mieszka u nas 11 rodzin (łącznie ze mną) z czego 1 rodzina płaci regularnie czynsz a reszta nie uznaje właścicieli i ma to w nosie. Mój współwłaściciel nie chce rozpocząć dochodzenia należności drogą sądową, chociaż ja za nią jestem.
Wobec tych wszystkich problemów w dalszym ciągu chcę sprzedać tą nieruchomość, ponieważ żeby mogło być w niej normalnie(tzn. by był płacony czynsz przez ludzi i mogły być przeprowadzone remonty) trzeba by było ,,wymienić lokatorów" (przeprszam za określenie), ponieważ ci którzy są funkcjonują na zasadzie, iż za 100metrowe mieszkanie poprzedni właściciele pobierali opłatę 30 złotych czynszu na m-c. Teraz mają kwotę czynszu 400 złotych i dlatego tego nie płacą.
Trudno zmienić mentalność ludzi......

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 05 lis 2007, 7:11

To duży problem. Kamienica w złym stanie, brak środków na jej remont, a na dodatek lokatorzy, którzy najchętniej mieszkaliby za darmo. Ciekawe jaki płaciliby czynsz za duże mieszkanie gdyby mieszkali np. w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Nawet opłaty za utrzymanie części wspólnych byłyby większe niż 30 zł gdyby mieszkali w mieszkaniu stanowiącym ich własność. Moim zdaniem 400 zł za 100 metrowe mieszkanie to nie jest zbyt dużo. Jeśli nie chcą płacić to trzeba ich d tego zmobilizować. Niestety jeżeli drugi współwłaściciel ociąga się z wyciągnięciem konsekwencji prawnych to tylko jeszcze bardziej rozzuchwali lokatorów – ot takie są między innymi wady współwłasności, która powinna być stanem przejściowym bo w każdym momencie mogą pojawić się konflikty jak zarządzać nieruchomością. Z drugiej strony być może współwłaściciel robi to po to, żeby Pani szybciej zdecydowała się oddać mu swoją część i wtedy sam będzie właścicielem wszystkiego. To Pani teraz musi podjąć decyzję o robić dalej.

KASIKA
Posty: 4
Rejestracja: 31 paź 2007, 16:53

Post autor: KASIKA » 05 lis 2007, 13:27

Również uważam, że opieszałość wejścia na drogę sądową współwłaściciela w sprawie czynszów może mieć na celu chęć przejęcia mojej części. Powiem więcej: obydwie poprzednie części zakupione przez współwłaściciela były za śmieszną kwotę bo ok. ....40.000 zł. Ja bynajmniej nie zamierzam oddać tego za tak śmieszne pieniądze. I myślę, że może on zdaje sobie z tego sprawę i dlatego opóźnia fakt złożenia mi propozycji kupna.
Planuję przeprowadzić inwentaryzację i wycenić nieruchomość, by przygotować ją do sprzedaży. Mam w związku z tym pytanie: czy mogę zlecić przeprowadzenie inwentaryzacji samodzielnie czy wraz z współwłaścicielem ewentualnie czy muszę go o tym fakcie informować?Czy mogę się zwrócić do współwłaściciela o zwrot części tzn. 3/4 kosztów poniesionych przeze mnie na inwentaryzację? Bądź jeżeli trzeba zlecić to wspólnie z współwłaścicielm to ponosimy koszty ja 1/4 on 3/4? A może jeżeli ja nie mam żadnych profitów za nieruchomości to on ponosi cały koszt inwentaryzacji?
dziękuję za pomoc udzieloną mi do tej pory. Rozwiało mi to wiele wątpliwości .

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 05 lis 2007, 22:18

Trudno będzie Pani przeprowadzić „inwentaryzację” bez zgody „większościowego” właściciela, choćby dlatego, że ktoś kto przyjdzie sporządzić spis lub wycenić nieruchomość powinien mieć do niej dostęp, zajrzeć w różne miejsca, a współwłaściciel może go zwyczajnie nie wpuścić. Najlepiej więc byłoby się porozumieć z współwłaścicielem, a jeśli to nie przyniesie skutku to albo wystąpić o sądowe zniesienie współwłasności albo wystąpić o sądowy zarząd nieruchomością z tytułu, że większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. To drugie jednak będzie trudno udowodnić i przeprowadzić. Wniosek taki, że jeśli nie dojdziecie do porozumienia to zostaje sąd, który określi za was jak rozwiązać spór albo znieść współwłasność.

ODPOWIEDZ