Witam
Dotyczy operatu szacunkowego nieruchomości ( budynek mieszkalny) - sądowe zniesienie współwłasności.
Czy WRU powinno uwzględniać możliwość adaptacji strychu i piwnic na pomieszczenia mieszkalne w przyszłości ( zaznaczam , że żaden ze współwłaścicieli nie wykazuje chęci podjęcia tych prac).
Operat szacunkowy-WRU
WRU nie może uwzględniać stanu który może zaistnieć w przyszłości. Zatem bez względu na to czy ktokolwiek ma zamiar lub nie w przyszłosci zaadoptować wspomniane pomieszczenia na pomieszczenia mieszkalne, dla potrzeb określenia WRU nie należy uwzgleniać tych powierzchni. Można ewentualnie (jeśli będzie taka wola sądu) określić dodatkowo wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania i wówczas przewidzieć możliwość zaadoptowania strychu oraz piwnicy (należy wyraźnie uzasadnić w operacie tą wartość)
Dziękuję za odpowiedź.
Może podam więcej szczegółów.
Do określenia wartości rynkowej po wykonaniu prac remontowych (wliczając do powierzchni użytkowej powierzchnię strychu i piwnic), zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.Do ustalenia zakresu kwotowego przyjęto cenę minimalną za m2 wziętych do porównania nieruchomości.
Określono średnią arytmetyczną za m2. i przemnożono przez powierzchnię użytkową łącznie ze strychem i piwnicami. W ten sposób określono wartość nieruchomości dla przyszłej sprzedaży-WRP.
Wartość niezbędnych robót do wykonania określono w podejściu kosztowym, techniką elementów scalonych. Koszty inwestycyjne przyjęto w wysokości 0 %- inwestycja realizowana w systemie gospodarczym nie wymaga obsługi geodezyjnej i dokumentacji.
Wartość rynkową WRU określono na podstawie wartości rynkowej nieruchomości po ukończeniu remontu i pomniejszeniu o procent roboty do wykonania.
Zaznaczam , że sad nie nakazał wyliczenia wartości nieruchomości z ewentualną możliwością adaptacji strychu i piwnic.
Czy będzie to poprawnie sporządzony Operat Szacunkowy?
Jeszcze mam pytanie- aby obliczyć wartość robót ziemnych, fundamentów i ścian podziemia wlicza się powierzchnię wszystkich kondygnacji tj. piwnic , parteru i strychu?
Może podam więcej szczegółów.
Do określenia wartości rynkowej po wykonaniu prac remontowych (wliczając do powierzchni użytkowej powierzchnię strychu i piwnic), zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.Do ustalenia zakresu kwotowego przyjęto cenę minimalną za m2 wziętych do porównania nieruchomości.
Określono średnią arytmetyczną za m2. i przemnożono przez powierzchnię użytkową łącznie ze strychem i piwnicami. W ten sposób określono wartość nieruchomości dla przyszłej sprzedaży-WRP.
Wartość niezbędnych robót do wykonania określono w podejściu kosztowym, techniką elementów scalonych. Koszty inwestycyjne przyjęto w wysokości 0 %- inwestycja realizowana w systemie gospodarczym nie wymaga obsługi geodezyjnej i dokumentacji.
Wartość rynkową WRU określono na podstawie wartości rynkowej nieruchomości po ukończeniu remontu i pomniejszeniu o procent roboty do wykonania.
Zaznaczam , że sad nie nakazał wyliczenia wartości nieruchomości z ewentualną możliwością adaptacji strychu i piwnic.
Czy będzie to poprawnie sporządzony Operat Szacunkowy?
Jeszcze mam pytanie- aby obliczyć wartość robót ziemnych, fundamentów i ścian podziemia wlicza się powierzchnię wszystkich kondygnacji tj. piwnic , parteru i strychu?
Koszty inwestycyjne są praktycznie zawsze - to już nie jest drobna praca a przebudowa - zezwolenie z gminy, koszt projektu. Prxyjąlbym np. 2% kosztów dodatkowych. Wygląda mi na to, że ta metoda to byłaby metoda pozostałościowa.
Na podstawie podanych informacji to należałoy raczej wycenić na dzień dzisiejszy to co jest, a nie bawić się w gdybanie.
Fundamenty i wykopy wg pow zabudowy - wg dokumentacji technicznej przy szczegółowej. Przy scalonej wg przepisów - o ile pamiętam to wg chyba kubatury a ta powinna być w dokumentacji.
andy1909Z
Na podstawie podanych informacji to należałoy raczej wycenić na dzień dzisiejszy to co jest, a nie bawić się w gdybanie.
Fundamenty i wykopy wg pow zabudowy - wg dokumentacji technicznej przy szczegółowej. Przy scalonej wg przepisów - o ile pamiętam to wg chyba kubatury a ta powinna być w dokumentacji.
andy1909Z
Jeszcze raz. Po przeczytaniu postu mam wątpliwości co do tego operatu - na praktyce uczono mnie, że (jak już wcześniej napisałem) nie gdybamy. Stan nieruchomości na dzień wyceny, chyba, że cel wyceny jest określony inaczej.
Uważam, że Sąd potrzebuje wg obecnego stanu - jeśli wg tego co można byłoby zrobić to należy to podać w operacie z uzasadnieniem (może nawet dodatkowo w klauzulach i zastrzeżeniach).
andy1909Z
Uważam, że Sąd potrzebuje wg obecnego stanu - jeśli wg tego co można byłoby zrobić to należy to podać w operacie z uzasadnieniem (może nawet dodatkowo w klauzulach i zastrzeżeniach).
andy1909Z
Też mam wiele wątpliwości co do tego Operatu Szacunkowego.
Cel wyceny-określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb postępowania sądowego- zniesienie współwłasności, możliwa spłata współwłaściciela.
Jeżeli wybrano WRU dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, to WRU wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania i możliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami.
W efekcie końcowym za samą "możliwość" adaptacji strychu i piwnic wartość nieruchomości znacznie wzrosła.
Przykład:
Wartość nieruch. WRU- w obecnym stanie użytkowania = 160.000zł.
Wartość nieruch. WRU- z "możliwością" adaptacji- po odliczeniach = 260.000zł.
Wartość nieruchomości powinna odpowiadać cenie, jaką można uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Kto zgodzi się, aby w cenie do zapłaty była zawarta tak wysoka cena za samą "możliwość".
Proszę o komentarz.
Pozdrawiam.
Cel wyceny-określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb postępowania sądowego- zniesienie współwłasności, możliwa spłata współwłaściciela.
Jeżeli wybrano WRU dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, to WRU wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania i możliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami.
W efekcie końcowym za samą "możliwość" adaptacji strychu i piwnic wartość nieruchomości znacznie wzrosła.
Przykład:
Wartość nieruch. WRU- w obecnym stanie użytkowania = 160.000zł.
Wartość nieruch. WRU- z "możliwością" adaptacji- po odliczeniach = 260.000zł.
Wartość nieruchomości powinna odpowiadać cenie, jaką można uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Kto zgodzi się, aby w cenie do zapłaty była zawarta tak wysoka cena za samą "możliwość".
Proszę o komentarz.
Pozdrawiam.