Operat bez wizji lokalnej

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
Zbigniew Orzechowski
Posty: 21
Rejestracja: 15 mar 2011, 23:22

Post autor: Zbigniew Orzechowski » 12 sty 2012, 19:45

Witam.
Proszę o info czy fakt że rzeczoznawca robiąc operat szacunkowy dla opłaty adiacenckiej dla gminy nie był osobiście na dzielonej nieruchomości tylko wysłał pomocnika do zrobienia zdjęć może mieć znaczenie w odwołaniu od decyzji gminy do SKO?
Wiem że kodeks etyki stowarzyszenia którego jest członkiem stanowi że powinien czynności wykonywać osobiście. Jeśli nie był to znaczy że nie wykonywał osobiście to mogę przypuszczać że operat jest wykonany nierzetelnie i na tej podstawie domagać sie jego sprawdzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców? Nie ma tu mowy o przypadkowej nieobecnosci gdyż już w powiadomieniu była podana inna osoba która miała dokonać wizji lokalnej a przyjechała jeszcze inna bo "miała po drodze" wiec działanie było zamierzone. Na telefoniczne pytanie dlaczego rzeczoznawcy nie będzie osobiście dowiedziałem się że to i tak nie ma znaczenia bo to tylko zdjęcia.
btw
To po co jest ten cały kodeks etyki? Czy to normalna procedura że na wizję przyjeżdza "fotograf" a nie rzeczoznawca?

pozdrawiam

asdf7
Posty: 27
Rejestracja: 18 maja 2010, 11:41

Post autor: asdf7 » 12 sty 2012, 21:31

Witam,
Należy rozróżnić dwie sprawy:
1. Wizja lokalna, którą rzeczoznawca powinien przeprowadzić osobiście, a dokładna jej data musi być przedstawiona w operacie szacunkowym. Jeżeli tego nie zrobił, to jest to poważne uchybienie, które może stanowić podstawę do podważenia operatu szacunkowego.
2. Zdjęcia stanowiące załącznik do operatu szacunkowego nie muszą być wykonywane przez rzeczoznawcę osobiście. Dokumentacja fotograficzna nie jest podstawą do wyceny i określenia cech rynkowych, a jedynie dodatkiem do opinii (bez zdjęć jest tak samo ważna, chyba, że zastrzegł to zleceniodawca). Np. rzeczoznawca może rano obejrzeć nieruchomość, a pracownik później zrobić zdjęcia.
W praktyce ciężko udowodnić, że ktoś osobiście nie oglądał nieruchomości, jeżeli nie ma potrzeby podpisania jakiegokolwiek protokołu, a opis nieruchomości zgadza się, ze stanem faktycznym.
Pozdrawiam
Ostatnio zmieniony 12 sty 2012, 21:32 przez asdf7, łącznie zmieniany 1 raz.

Zbigniew Orzechowski
Posty: 21
Rejestracja: 15 mar 2011, 23:22

Post autor: Zbigniew Orzechowski » 16 sty 2012, 18:06

Bardzo dziękuję za informację. W protokole z oględzin na które się stawiłem jest wymieniony z nazwiska rzeczoznawca wraz z numerem uprawnień i również z nazwiska jego asystent. Na miejscu oględzin stawił się wyłącznie asystent co jest potwierdzone jego podpisem na protokole. Jest tam również mój podpis. Nie ma podpisu rzeczoznawcy bo go nie było.
W związku z tym w odwołaniu do SKO bedę argumentował że rzeczoznawca naruszył art. 175.1 ust o gosp nieruchomościami gdyż złamał zasadę etyki zawodowej stowarzyszenia rzeczoznawców do którego należy a która mówi że powinien swoje czynności wykonywać osobiście.

Katja
Posty: 77
Rejestracja: 26 sie 2006, 13:01

Post autor: Katja » 16 sty 2012, 19:30

Moim zdaniem nadal nie ma Pan dowodu na to, że rzeczoznawcy nie było na wizji. Mógł ją zrobić osobiście w innym terminie. Nie każda wizja musi się wiązać z podpisywaniem protokołu przez właściciela nieruchomoćci, co też już wyżej było wspomniane.

Zbigniew Orzechowski
Posty: 21
Rejestracja: 15 mar 2011, 23:22

Post autor: Zbigniew Orzechowski » 17 sty 2012, 20:05

To po co w takim razie jest protokół z oględzin ? Po co zostałem zawiadomiony o dacie oględzin?
W operacie nie ma ani słowa o tym że wizja sie odbyła w innym terminie. Jest tylko informacja o tym że wizja sie odbędzie w danym terminie oraz protokół z oględzin które były w tym terminie. Zawiadomienie o oględzinach podpisał rzeczoznawca a protokół z oględzin jego asystent Przy nazwisku rzeczoznawcy podpisu być nie mogło skoro go nie było na wizji. Nawet jeśli rzeczoznawca był w innym terminie to powinien mnie zawiadomić prawda? Po to chyba sie wysyła zawiadomienia i po to sie podpisuje protokoły z oględzin.
Zadam pytanie inaczej. Czy dopuszczalne są czynności w ramach których rzeczoznawca wysyła zawiadomienie o terminie wizji po czy może sobie przyjechać w innym bez zawiadamiania mnie? Jeśli tak może działać to oczywiście protokół oględzin jest wart tylko tyle ile kartka na którym go wydrukowano bo niczego nie dowodzi.
btw
Od asystenta wiem ze rzeczoznawca z reguły nie jeździł na nieruchomości gruntowe bo od tego ma asystentów ale oczywiście nie ma to znaczenia dowodowego wiec nie będę tego poruszał

veldon
Posty: 19
Rejestracja: 03 lis 2010, 11:20

Post autor: veldon » 08 lut 2012, 13:05

Uważam, że to jest niepotrzebne bicie piany. Podważanie wartości nieruchomości to jedno, a wykonywanie czynności osobiście to drugie. Nie ugra Pan nic na tym, że będzie Pan próbował udowodnić, że rzeczoznawcy nie było na wizji. Jeśli sprawa pójdzie gdzieś dalej, to otrzyma ewentualnie jakieś upomnienie (jeśli Pan to udowodni), i koniec. Nie sądzę, żeby to się przyczyniło do zmiany wartości nieruchomości.

kozlowski
Posty: 17
Rejestracja: 20 cze 2010, 17:40

Post autor: kozlowski » 08 lut 2012, 22:55

Nie ma operatu zrobionego dobrze. Tym bardziej operatu zrobionego dla celów opłaty adiacenckiej. Samorządy z reguły wybierają najtańszych rzeczoznawców wynikiem czego są bardzo miernej jakości operaty. I jest jeszcze coś o czym wszyscy wiedzą ale nikt o tym nie powie i o tym nie napisze.

Zbigniew Orzechowski
Posty: 21
Rejestracja: 15 mar 2011, 23:22

Post autor: Zbigniew Orzechowski » 09 lut 2012, 12:11

> veldon napisał:

> Podważanie wartości nieruchomości to jedno, a wykonywanie czynności osobiście to drugie.
Radca prawny z którym na ten temat rozmawiałem uważa inaczej. Uważa że rzeczoznawca to zawód zaufania publicznego a naruszenie kodeksu etyki poprzez niewkonanie czynności osobiście i przez to ustawy o gosp nieruchomościami będzie stanowiło wystarczający argument by SKO skierował operat do oceny przez organizację rzeczoznawców. Protokół z oględzin ma być wg. niego bardzo istotnym argumentem. Generalnie mam iść w kierunku sprawdzenia czy operat przez to nie jest wadliwy a nic nie wspominać o podważaniu wartości nieruchomości. Radca argumentował to tym że nie powinienem iść w kierunku podważania wartości bo nie jestem specjalistą w tej dziedzinie i nie mam też kontroperatu jako dowodu wiec SKO sprawę by roztrzygnęło na moją niekorzyść.
Rzeczoznawca u którego byłem po poradę uwaza że jedna z nieruchomości do porównania została żle dobrana i operat zostanie oceniony przez organizację rzeczoznawców negatywnie.

>Nie ugra Pan nic na tym,
Ugram na pewno czas a być może pieniądze.
Tak czy inaczej czeka mnie odwołanie.

>Nie sądzę, żeby to się przyczyniło do zmiany wartości nieruchomości.
A ja właśnie na to liczę że zostanie wykonany kolejny operat i będzie się różnił od obecnego.
Wiem z gminy że jest już inny rzeczoznawca z przetargu i operaty są na "normalnym " poziomie.

Jako ciekawostkę podam że 2 lata wcześniej mój kuzyn dzielił nieruchomość o podobnej wielkości położoną przy tej samej ulicy 500 metórw dalej a mój operat jest o 720% (siedemset dwadzieścia procent) wiekszy od jego operatu.
Tak na logikę wydaje mi się że nieruchomości tak samo uzbrojone, o takim samym przeznaczeniu w MPZP leżące przy tej samej ulicy, niezabudowane, bez obciążeń itp. powinny być wycenione podobnie. Rozumiem że przez 2 lata to sie warunki i ceny mogły zmienić ale chyba nie o ponad 700%?

Niedługo dostanę decyzję i będę pisał odwołanie. Gdy sie sprawa zakończy to poinformuję o wyniku.
Mam nadzieję że pozytywnym :)
Pozdrawiam

Zbigniew Orzechowski
Posty: 21
Rejestracja: 15 mar 2011, 23:22

Post autor: Zbigniew Orzechowski » 09 lut 2012, 12:21

> kozlowski napisał:

> Samorządy z reguły wybierają najtańszych rzeczoznawców wynikiem czego są bardzo miernej jakości operaty.
To samo powiedziano mi w gminie. Wygrywa najtańsza oferta bo jeśli wybrano by droższą to od razu mogą być kontrole czy nie ma korupcji, nagany za niegospodarnośc i inne "atrakcje".
Naczelnik wydziału powiedział nawet że prywatnie uważa operaty robione przez tego rzeczoznawce że źle wykonane bo ma przez nie dużo odwołań do SKO czego wcześniej nie było i jest też przez to wiecej pracy :) . Ale nic nie zrobi choc mógłby w drodze negocjacji obniżyć wycenę bo ma takie prawo. Jednak gdyby to zrobił to od razu byłby podejrzany o to że "wziął w łapę" wiec nawet palcem nie kiwnie bo ma tylko kilka lat do emerytury.

kozlowski
Posty: 17
Rejestracja: 20 cze 2010, 17:40

Post autor: kozlowski » 10 lut 2012, 10:38

Same zarzuty do operatu i wytkniecie blędów to moze być za mało aby wygrać przy odwołaniu. II instancja moze tak jak I udac greka i napisać , ze operat jest zrobiony zgodnie z przepisami i tu nic nie zrobisz. Bedą się zasłaniać "jajowatą" pieczęcia jaka jest przyłozona przez rzeczoznawce - pieczęcią nabytych uprawnień państwowych, ale nie nabytej wiedzy i rzetelnego wykonania operatu.
Musisz też zwrócić uwagę na sam tryb postępowania administracyjnego, czy nie został złamamy jakikolwiek przepis KPA.
Tu jest duże pole do popisu, tu mozesz sporo wygrać.

dyloo
Posty: 28
Rejestracja: 24 maja 2012, 13:40

Post autor: dyloo » 24 maja 2012, 21:54

Panie Zbigniewie. Moim zdaniem sam fakt nie bycia na wizji przez rzeczoznawcę nie jest wystarczającym argumentem. Oczywiscie zgadzam sie z Panem, ze powienien byc, ale dla sadu licza sie przepisy prawa. Ani w ustawie, ani w rozporzadzeniu nie ma informacji, ze wizja na nieruchomosci jest niezbedna.

Powolywanie sie na sporzadzanie dokumentow zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz etyka zawodowa konczy sie tym, ze operat musi byc zgodny z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi i etyka uzgodniona z ministrem infrastruktury. Standard zatwierdzony jest jeden, a kodeks etyki nie jest zatwierdzony. Zatem moze sie tutaj RzM obronic.

Sam znam przypadki, gdzie dla sadu nie mialo znaczenia sama obecnosc rzeczoznawcy. Gdyby ta nieobecnosc spowodowala brak odnotowania istotnej kwestii (np. złe określenie uzbrojenia) to może to wpłynąc na ocenę. Sam brak obecnosci nie jest niezgodny z przepisami.

Jesli RzM do porownania wybral nieruchomosci niepodobne do przedmiotowej to mozesz to podwazyc. Podobienstwo nieruchomosci zostalo opisane w ustawie o gospodarce nieruchomosciami.

jesli kuzyn zaplacil oplate 2 lata temu od takiej kwoty to mozna zalozyc, ze kwota ta byla akceptowana przez gmine. Taki wzrost kwoty przez 2 alta nie wydaje sie uzasadniony. Co tez mozesz wypunktowac.

Zbigniew Orzechowski
Posty: 21
Rejestracja: 15 mar 2011, 23:22

Post autor: Zbigniew Orzechowski » 28 cze 2012, 10:38

> dyloo napisał:
Jesli RzM do porownania wybral nieruchomosci niepodobne do przedmiotowej to mozesz to podwazyc. Podobienstwo nieruchomosci zostalo opisane w ustawie o gospodarce nieruchomosciami.


Witam
Właśnie otrzymałem odpowiedź z SKO
Sprawe uchylono w całości i oddano do ponownego rozpatrzenia przez pierwszą instancję z uwagi na źle dobrane nieruchomości i inne błędy operatu szacunkowego. W 4 stronicowym uzasadnieniu nie odniesiono sie do innych podnoszonych przeze mnie uchybień. Czekam teraz na ewentualne odwołanie urzędu do WSA. Oczywiście będę informował jak sie sprawa dalej potoczy.

ODPOWIEDZ