Witam, chciałem poruszyć trzy tematy w których mam wątpliwości i przeczytać Wasze opinie:
[b:53e80a3d47]Temat 1[/b:53e80a3d47]
jak to jest w końcu z tymi datami w operacie?
wg. starego (nieobowiązującego standardu) VII.1
było:
Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.
Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.
Wg. nowego standardu jest tylko: daty istotne dla określenia wartości nieruchomości.
Są też różne szkoły.
1) Jedni (ja się do tego przychylam) robią tak data wizji, ta sama data dla stanu (faktycznego) nieruchomości, tak samo dla prawnego (chyba że w inny dzień badany) i taka sama data na określenie wartości. Natomiast data sporządzenia wyceny (chyba tożsama z ukończeniem operatu) może być późniejsza.
2) Inni znowu robią tak że data oględzin wg. oględzin natomiast pozostałe daty wg ukończenia opracowania.
Dla mnie osobiście podejście nr 2 (zgodne ze starym standardem) jest bez sensu, bo jak możemy określać wartość czegoś np. tydzień po oględzinach i równocześnie potwierdzać stan tego czegoś tydzień później bez widzenia. Np. Mieszkanie mogło ulec zalaniu, spalić się itd. Jak napiszemy że wartość określono wg tej samej daty co data wizji to jesteśmy "czyści". Co prawda słyszałem tłumaczenia że w dzień ukończenia jedzie się jeszcze raz sprawdzić itp. ale to przecież ekonomicznie nie uzasadnione (ponowna wizja?, sprawdzanie stanu prawnego jeszcze raz?).A co jak mamy kawał drogi do nieruchomości albo robimy przedsiębiorstwo które ma 20 nieruchomości rozproszonych po całym województwie? kto uwierzy że w dniu ukończenia opracowania objechaliśmy wszystkie jeszcze raz (i może jeszcze raz sprawdzili stan prawny)
Jaka jest Wasza opinia, i jak wg. Was bronić przed komisją każdej z tych wersji (chyba że są jeszcze inne możliwości?)
[b:53e80a3d47]Temat 2.[/b:53e80a3d47]
Co robicie z cechami tzw. ukrytymi. Dajmy na to "stan techniczny lokalu". Wiadomo że rzecz raczej nieweryfikowalna. W akcie notarialnym nie wyczytasz (no chyba że ktoś chce uzasadnić niską cenę to wpisuje DO REMONTU) ale raczej jeszcze nie spotkałem że dajmy na to w "stanie idealnym".
Obejrzeć mieszkań nie obejrzysz od środka (a stan techniczny budynku, czy nawet podglądniecie stolarki okiennej i drzwi wejściowych nic nie oznacza).
Więc co robić? Przy metodach statystycznych są możliwości żeby takie "cechy ukryte" wyłuskać ale rozmawiamy (piszemy) o operacie szkoleniowym do obrony. Jakie są opinie Szanownej Komisji w tych kwestiach. Jak bronić przed komisją uwzględnienia takiej cechy lub jej nieuwzględnienia.
Jeszcze żeby było trudniej to pośrednicy na ten temat mają różne zdania. Twierdzą że jedni kupujący chcą mieszkanie do zamieszkania (więc będą zwracać na stan techniczny znaczenie), inni kupujący kupują żeby z założenia zrobić wykończenie pod siebie więc stan techniczny (lokalu nie budynku) nie ma znaczenia bo i tak wszystko idzie do darcia.
[b:53e80a3d47]Temat 3.[/b:53e80a3d47]
Teraz będzie o książkach, pomocach dla aplikantów (znaczy się kandydatów na RzM) a konkretnie o jednej.
Przykłady wycen nieruchomości by IDM wydanie V z 2008 roku. Niby powinna być to pomoc i informacja jak to po bożemu należy robić ale...
strona 131 garaż korygowanie ceny średniej. No i co się dzieje:
Twórca pisze że znalazł 14 transakcji z dwóch ulic. Samochodowa i Nowowrocławska. Na tej podstawie określa min,max
Pisze że cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określił na podstawie rynku lokalnego oraz rynków równoległych (wziął także preferencje potencjalnych nabywców)
Następnie pokazuje cechy rynkowe takie jak np. Dostępność (z opisu której wynika że może to być garaż np. w budynku lub szeregowy na osiedlu lub poza osiedlem). Już taki opis cechy wyklucza moim zdaniem podobieństwo przyjętych notowań no bo wolno-stojący garaż czy szeregówka to co innego niż garaż w budynku mieszkalnym. Podobnie cecha dotycząca lokalizacji, sugeruje że odnosi się do dużego rynku o dużej różnorodności np. położenie bardzo dobre jest przy głównych ulicach z dobrym dostępem itd. a najgorsze (dalekie) strefa peryferyjna, na obrzeżach miasta.
Wedle powyższego dobór cech rynkowych (wagi pomijamy gdyż oczywiście nie są obliczone w projekcie operatu) jest w mojej opinii zupełnie nie trafiony gdyż odnosi się do rynku większego a nieruchomości porównawcze są zebrane z dwóch ulic więc nie ma możliwości żeby na tak małym rynku występowała tak duża różnorodność (jak w opisanych cechach).
Dodam jeszcze że z opisu ceny minimalnej nie wynika że jest to nieruchomość najgorsza w próbce, a z opisu nieruchomości o cenie max nie wynika że jest to nieruchomość najlepsza. Jednak próbując wycenić hipotetyczną nieruchomość mającą najlepsze cech uzyskamy właśnie cenę max (podobnie z hipotetyczną nieruchomością o cechach najgorszych)
Oto opis nieruchomości min: 1. lokalizacja: zadowalająca, 2. dostąpność: zadowalająca, 3. stan tech: średni, 4. wyposażenie: średnie
a teraz cena max 1. lokalizacja: dobra, 2. dostępność: zadowalająca, 3. stan tech: średni, 4. wyposażenie: średnie
czyli cena min i max różnią się tylko lokalizacją, a cecha lokalizacja ma następujące stany (bardzo dobra, dobra, zadowalająca, daleka)
Może więc ja czegoś nie rozumiem, ale dla mnie to zupełnie bez sensu
W książce tej sytuacja taka pojawia się kilku przykładach, jednak w tym jest najbardziej ewidentna.
Pozdrawiam i czekam na Wasze opinie w poruszonych kwestiach
operaty na praktyke, teoria a życie i jedna książka
-
kabaczek124
- Posty: 39
- Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28
-
kabaczek124
- Posty: 39
- Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28
Dziękuję Ci andy1909Z za te informacje
i za uświadomienie że forum na którym jesteś chyba najaktywniejszym użytkownikiem nie służy jednak do wymiany wiedzy
a szkoda
No i chyba nie muszę zaglądać do Twoich poprzednich (kilkuset) postów bo "konkretnej wiedzy" to chyba tam nie znajdę - wedle tego co napisałeś
i za uświadomienie że forum na którym jesteś chyba najaktywniejszym użytkownikiem nie służy jednak do wymiany wiedzy
a szkoda
No i chyba nie muszę zaglądać do Twoich poprzednich (kilkuset) postów bo "konkretnej wiedzy" to chyba tam nie znajdę - wedle tego co napisałeś
Ostatnio zmieniony 08 paź 2010, 11:31 przez kabaczek124, łącznie zmieniany 1 raz.
-
goosiaa_83
- Posty: 1
- Rejestracja: 11 paź 2010, 8:21
Cześć!
Pracuję jako asystent rzeczoznawcy majątkowego, może uda mi się pomóc....
Temat 1
Uważam, że podejście pierwsze jest prawidłowe. Wartość rynkową nieruchomości określa się na tą samą datę, kiedy było się na wizji. Przykład: jesteśmy na nieruchomości w poniedziałek a w środę budynek się np spalił, to jeżeli operat kończymy w piątek to wartość rynkowa musi być określona na dzień oględzin (poniedziałek), bo jeżeli napiszemy, że na piątek to przecież będzie nieścisłość - dom już nie istnieje....
Temat 2
"stan techniczny lokalu" jest niestety cechą, którą bardzo trudno określić w badanych transakcjach na rynku, według mnie trzeba to trochę przyjmować na "oko". Jeżeli rynek lokali jest rozwinięty i mamy sporo transakcji z powiedzmy jednej dzielnicy to zakładając ze lokalizacja jest podobna, można na podstawie ceny transakcyjnej mniej więcej określić te lokale o lepszym stanie technicznym i standardzie wykończenia.... niestety jest to troch na wyczucie....
Temat 3
Zgadzam się z Twoją opinią. Dobór cech jest nietrafiony, jeżeli mamy transakcje z dwóch ulic to nie może być tak dużej rozbieżności w lokalizacji, bo przecież jest ona praktycznie taka sama.....
Pracuję jako asystent rzeczoznawcy majątkowego, może uda mi się pomóc....
Temat 1
Uważam, że podejście pierwsze jest prawidłowe. Wartość rynkową nieruchomości określa się na tą samą datę, kiedy było się na wizji. Przykład: jesteśmy na nieruchomości w poniedziałek a w środę budynek się np spalił, to jeżeli operat kończymy w piątek to wartość rynkowa musi być określona na dzień oględzin (poniedziałek), bo jeżeli napiszemy, że na piątek to przecież będzie nieścisłość - dom już nie istnieje....
Temat 2
"stan techniczny lokalu" jest niestety cechą, którą bardzo trudno określić w badanych transakcjach na rynku, według mnie trzeba to trochę przyjmować na "oko". Jeżeli rynek lokali jest rozwinięty i mamy sporo transakcji z powiedzmy jednej dzielnicy to zakładając ze lokalizacja jest podobna, można na podstawie ceny transakcyjnej mniej więcej określić te lokale o lepszym stanie technicznym i standardzie wykończenia.... niestety jest to troch na wyczucie....
Temat 3
Zgadzam się z Twoją opinią. Dobór cech jest nietrafiony, jeżeli mamy transakcje z dwóch ulic to nie może być tak dużej rozbieżności w lokalizacji, bo przecież jest ona praktycznie taka sama.....
Witam,
T1
Bardzo ciekawa sprawa, rzeczywiście gdy stan nieruchomości zmieni się od momentu sporządzenia wizji, to pojawia się problem. U rzeczoznawcy gdzie odbywam praktyki, stosuje się jednak drugą metodę, czyli data wizji według oględzin a stan i poziom cen według ukończenia operatu. Wydaje mi się, że nikt jednoznacznie nie odpowie na to pytanie, a w takich sprawach na miejscu będzie odpowiedź pewnej pani profesor na podobne trudne pytanie "jakby pan nie zrobił to w KOZie i tak się nie obroni".
T2
Uważam, podobnie jak martasz1, że nie ma możliwości dokładnie sprawdzić stanu technicznego. Będąc dłużej na rynku ma się większe rozeznanie, kontakt z zarządcami, ale na etapie przygotowania do egzaminu trzeba "dopasować" i tyle.
T3
Szczerze mówiąc niewiele operatów, nawet w książkach, jest idealnych i do każdego się można przyczepić. Z tego co wiem, w życiu bardzo rzadko się zdarza że nier. o cenie max ma najlepsze cechy (podobnie w minimalnej), więc wydaje mi się nie powinno to dyskwalifikować operatu. Reszta na zasadzie interpretacji, jak ktoś będzie chciał to obroni swój tok myślenia i operat będzie zatwierdzony, a to podobno w pracy rzeczoznawcy jest najważniejsze.
Pozdr
T1
Bardzo ciekawa sprawa, rzeczywiście gdy stan nieruchomości zmieni się od momentu sporządzenia wizji, to pojawia się problem. U rzeczoznawcy gdzie odbywam praktyki, stosuje się jednak drugą metodę, czyli data wizji według oględzin a stan i poziom cen według ukończenia operatu. Wydaje mi się, że nikt jednoznacznie nie odpowie na to pytanie, a w takich sprawach na miejscu będzie odpowiedź pewnej pani profesor na podobne trudne pytanie "jakby pan nie zrobił to w KOZie i tak się nie obroni".
T2
Uważam, podobnie jak martasz1, że nie ma możliwości dokładnie sprawdzić stanu technicznego. Będąc dłużej na rynku ma się większe rozeznanie, kontakt z zarządcami, ale na etapie przygotowania do egzaminu trzeba "dopasować" i tyle.
T3
Szczerze mówiąc niewiele operatów, nawet w książkach, jest idealnych i do każdego się można przyczepić. Z tego co wiem, w życiu bardzo rzadko się zdarza że nier. o cenie max ma najlepsze cechy (podobnie w minimalnej), więc wydaje mi się nie powinno to dyskwalifikować operatu. Reszta na zasadzie interpretacji, jak ktoś będzie chciał to obroni swój tok myślenia i operat będzie zatwierdzony, a to podobno w pracy rzeczoznawcy jest najważniejsze.
Pozdr
Ostatnio zmieniony 02 lis 2010, 16:27 przez asdf7, łącznie zmieniany 1 raz.
Aleś Kabaczku wkurzony. Widzisz są granice pomocy - powyżej zaczyna się wykorzystywanie.
Zawsze pomagam, niemniej to nie znaczy, że za kogoś wykonam pracę...................
Rozporządzenie mówi jednoznacznie, do niektóry nie dociera, ze standardy (z wyjątkiem jednego) i noty nie są prawem...
zrobię dla ciebie wyjątek - chcesz to zadzwoń - 697-463-209.
Zawsze pomagam, niemniej to nie znaczy, że za kogoś wykonam pracę...................
Rozporządzenie mówi jednoznacznie, do niektóry nie dociera, ze standardy (z wyjątkiem jednego) i noty nie są prawem...
zrobię dla ciebie wyjątek - chcesz to zadzwoń - 697-463-209.
-
Stefanulek
- Posty: 10
- Rejestracja: 04 lis 2010, 10:17
-
kabaczek124
- Posty: 39
- Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28
[quote:94ea290a77="andy1909Z"]Aleś Kabaczku wkurzony. Widzisz są granice pomocy - powyżej zaczyna się wykorzystywanie.
Zawsze pomagam, niemniej to nie znaczy, że za kogoś wykonam pracę...................[/quote:94ea290a77]
Nie wkurzony raczej rozczarowany brakiem merytorycznej odpowiedzi. Przecież nie proszę o zrobienie projektu, tylko proste odpowiedzi na trudne pytania. Dobrze wiesz że nie wymyślam sobie problemu.
Jak widzisz w T2 pozostali koledzy odpowiadają że na "oko" albo pominąć. Ja bardziej chciałbym wiedzieć jak obronić przyjęcia takiej cechy, lub nie przyjęcia do wyceny. Czy można wykonać operat wiedząc że na wartość wpływa znacząco jakaś cecha (a nie mając jej możliwości sprawdzić w nieruchomościach przyjętych do porównań) i ją pomijając.
Wiem że można zamiast wyliczać wag cech "poczarować" że zrobiło się badania ankietowe. Ale nie idąc takim skrótem jak to zrobić jeżeli oczywiście chcemy wyliczyć wagi cech na podstawie notowań (wtedy wypada znać cechy dla tych notowń).
Jeżeli oczywiście czujesz się wykorzystywany to jest mi bardzo przykro, nie taką miałem intencję
[quote:94ea290a77="andy1909Z"]Rozporządzenie mówi jednoznacznie, do niektóry nie dociera, ze standardy (z wyjątkiem jednego) i noty nie są prawem...[/quote:94ea290a77]
Tu wynika następujące pytanie - na jakiej podstawie można wywodzić że uzgodniony standard jest podstawą prawną?.
Nie jest to zgodne z hierarchią aktów prawnych wg Konstytucji RP a z treści UOGN też nie wynika:
Zgodnie z art. 175.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami
Zawsze pomagam, niemniej to nie znaczy, że za kogoś wykonam pracę...................[/quote:94ea290a77]
Nie wkurzony
raczej rozczarowany brakiem merytorycznej odpowiedzi. Przecież nie proszę o zrobienie projektu, tylko proste odpowiedzi na trudne pytania. Dobrze wiesz że nie wymyślam sobie problemu. Jak widzisz w T2 pozostali koledzy odpowiadają że na "oko" albo pominąć. Ja bardziej chciałbym wiedzieć jak obronić przyjęcia takiej cechy, lub nie przyjęcia do wyceny. Czy można wykonać operat wiedząc że na wartość wpływa znacząco jakaś cecha (a nie mając jej możliwości sprawdzić w nieruchomościach przyjętych do porównań) i ją pomijając.
Wiem że można zamiast wyliczać wag cech "poczarować" że zrobiło się badania ankietowe. Ale nie idąc takim skrótem jak to zrobić jeżeli oczywiście chcemy wyliczyć wagi cech na podstawie notowań (wtedy wypada znać cechy dla tych notowń).
Jeżeli oczywiście czujesz się wykorzystywany to jest mi bardzo przykro, nie taką miałem intencję
[quote:94ea290a77="andy1909Z"]Rozporządzenie mówi jednoznacznie, do niektóry nie dociera, ze standardy (z wyjątkiem jednego) i noty nie są prawem...[/quote:94ea290a77]
Tu wynika następujące pytanie - na jakiej podstawie można wywodzić że uzgodniony standard jest podstawą prawną?.
Nie jest to zgodne z hierarchią aktów prawnych wg Konstytucji RP a z treści UOGN też nie wynika:
Zgodnie z art. 175.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami
-
kabaczek124
- Posty: 39
- Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28
[quote:fd9df72c1a="Stefanulek"]Jeśli chodzi o T2, to uważam, że lepiej jest nie wpisywać tej cechy skoro jej sie nie zna. Bo na jakiej podstawie masz przyjąć, że lokal jest w dobrym czy złym stanie tech?[/quote:fd9df72c1a]
Jak chcesz to obronić? Jeżeli ma wpływ a nie uwzględnisz to liczenie trendu czy wag cech staje się bezsensowne.
Normalnie to też trendu nikt nie liczy na podstawie "wypracowanych i jedynie słusznych" metod, ale na potrzeby praktyki i egzaminu jest jak wiemy inaczej.
tu można spojrzeć jak to można robić w prawdziwych wycenach
http://kotrasinski.blogspot.com/2010/01 ... nie-w.html
ja potrzebuję rozwiązania typowo pod praktykę
Jak chcesz to obronić? Jeżeli ma wpływ a nie uwzględnisz to liczenie trendu czy wag cech staje się bezsensowne.
Normalnie to też trendu nikt nie liczy na podstawie "wypracowanych i jedynie słusznych" metod, ale na potrzeby praktyki i egzaminu jest jak wiemy inaczej.
tu można spojrzeć jak to można robić w prawdziwych wycenach
http://kotrasinski.blogspot.com/2010/01 ... nie-w.html
ja potrzebuję rozwiązania typowo pod praktykę
Ostatnio zmieniony 04 lis 2010, 14:05 przez kabaczek124, łącznie zmieniany 1 raz.
-
Stefanulek
- Posty: 10
- Rejestracja: 04 lis 2010, 10:17
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004 r., poz.2109 z
późniejszymi zmianami).
Standard z 4 stycznia 2010 jest aktem prawem - minister podpisał.
zadzwoń - nie gryzę a dowiesz się co nieco a może i więcej..........
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004 r., poz.2109 z
późniejszymi zmianami).
Standard z 4 stycznia 2010 jest aktem prawem - minister podpisał.
zadzwoń - nie gryzę a dowiesz się co nieco a może i więcej..........
-
kabaczek124
- Posty: 39
- Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28
[quote:6bd3418f2f="andy1909Z"]Standard z 4 stycznia 2010 jest aktem prawem - minister podpisał.
zadzwoń - nie gryzę a dowiesz się co nieco a może i więcej..........[/quote:6bd3418f2f]
Prawdopodobnie w najbliższej przyszłości skorzystam z zaproszenia, jednak na razie chciałbym podążyć temat.
Najpierw gwoli przypomnienia:
Konstytucja RP
Rozdział III
źRóD
zadzwoń - nie gryzę a dowiesz się co nieco a może i więcej..........[/quote:6bd3418f2f]
Prawdopodobnie w najbliższej przyszłości skorzystam z zaproszenia, jednak na razie chciałbym podążyć temat.
Najpierw gwoli przypomnienia:
Konstytucja RP
Rozdział III
źRóD