Trend - jakie czasowe roznice miedzy transakcjami

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
tmw
Posty: 8
Rejestracja: 09 kwie 2007, 19:22

Post autor: tmw » 18 mar 2009, 20:01

Witam,

W ramach analizy rynku znalazlem transakcje od stycznia do grudnia danego roku na ktorych pozniej opieram obliczenia. Trend wyznaczylem jako srednia z 3 par transakcji - jedna para z poczatku roku, ze srodka i koncowki. Roznica miedzy transakcjami wynosi 1-2 miesiace.

Spotkalem sie z zarzutem, iz roznica miedzy transakcjami powinna byc wieksza - polroku, 10 miesiecy, rok ...

Jakie jest wasze stanowisko ?

Osobiscie uwazam, ze jesli mam trendy z 3 okresow roku i sa one do siebie zblizone to poza wysokoscia trendu (srednio w ciagu roku) widze tez jak sie on ksztaltowal w caly roku (a przynajmniej moge zalozyc z duzym prawdopodobienstwem).

Gdybym trend liczyl z transakcji rozniacych sie np 10 miesiacami to w sumie uzyskalbym tylko sredni trend miesieczny w skali analizowanego roku bez informacji jak sie ksztaltowal.

Jesli jestem w bledzie to prosze o wyprostowanie a jesli moj punkt widzenia jest OK to moze macie jeszcze jakies inne argumenty aby przekonac osobe, ktora postawila mi ww. zarzut.

grem1
Posty: 49
Rejestracja: 09 lis 2007, 13:27

Post autor: grem1 » 19 mar 2009, 10:23

"W ramach analizy rynku znalazlem transakcje od stycznia do grudnia danego roku na ktorych pozniej opieram obliczenia. Trend wyznaczylem jako srednia z 3 par transakcji - jedna para z poczatku roku, ze srodka i koncowki. Roznica miedzy transakcjami wynosi 1-2 miesiace.

Spotkalem sie z zarzutem, iz roznica miedzy transakcjami powinna byc wieksza - polroku, 10 miesiecy, rok ...

Jakie jest wasze stanowisko..."

Moje stanowisko jest takie. że do trendu najkorzystniejszy jest dłuższy przedział czasowy.

"Osobiscie uwazam, ze jesli mam trendy z 3 okresow roku i sa one do siebie zblizone to poza wysokoscia trendu (srednio w ciagu roku) widze tez jak sie on ksztaltowal w caly roku (a przynajmniej moge zalozyc z duzym prawdopodobienstwem)"

Osobiście uważam, że do obliczenia trendy najlepiej wykorzystać kilka lat.

"Gdybym trend liczyl z transakcji rozniacych sie np 10 miesiacami to w sumie uzyskalbym tylko sredni trend miesieczny w skali analizowanego roku bez informacji jak sie ksztaltowal"

Przecież z reguły właśnie oblicza się trend miesięczny i na podstawie tego trendu akrualizujesz ceny.

A z ciekawości spytam na jaką datę robisz wycenę?

tmw
Posty: 8
Rejestracja: 09 kwie 2007, 19:22

Post autor: tmw » 19 mar 2009, 11:48

Witam,

W obu "wariantach" liczony jest trend miesieczny tylko u mnie roznice w danej parze transakcji to 1-2 miesiace a niby ma byc polroku, rok ...

Data wyceny jest przewaznie 1-2 miesiace po najswiezszej transakcji czyli jesli analize mam styczen - grudzien 2007 to wycena jest na styczen/luty 2008.

grem1
Posty: 49
Rejestracja: 09 lis 2007, 13:27

Post autor: grem1 » 19 mar 2009, 12:34

nie wiem czy dobrze zrozumiałem. Teraz robisz operat z datą na sty/luty 2008?

tmw
Posty: 8
Rejestracja: 09 kwie 2007, 19:22

Post autor: tmw » 20 mar 2009, 18:34

[quote:4e52f77aca="grem1"]nie wiem czy dobrze zrozumiałem. Teraz robisz operat z datą na sty/luty 2008?[/quote:4e52f77aca]
To jest nieistotne na kiedy jest on robiony - czesc operatow jest aktualnych a czesc byla robiona wczesniej i teraz tez sie "nie podobaja".

Transakcje przytaczene w operacie obejmuje okres ok roku, poltora. Operat sporzadzony jest miesiac/dwa miesiace po najswiezszej transakcji. (ktore to sa miesiace i ktory rok nie ma znaczenia - chodzi o zasade). Pare na bazie ktorych liczony jest trend sa brane z poczatku, ze srodka i konca analizowanego okresu. Odstepy miedzy trasakcjami w danej parze to 1-2 miesiace.

Scout77
Posty: 2
Rejestracja: 24 kwie 2009, 22:22

Post autor: Scout77 » 25 kwie 2009, 1:01

Miałbym zastrzeżenia do obliczania trendu gdy w parach odstępy transakcji wynoszą 1-2 miesiące. Najlepiej jak to jest rok i najlepiej gdyby parach przyjąć te same miesiące. Dlaczego? Zawsze się może pojawić pytanie komisji czy uwzględniliśmy sezonowość zawieranych transakcji. Sezonowość może mieć wpływ na ceny. Jeśli przyjmiemy pary i nieruchomości w odstępach 12 miesięcy - trend będzie dobrze policzony.
Np: działki z przeznaczeniem w mpzp na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, różne mogą mieć ceny jesienią i inne ceny na wiosnę.
Ale to już taka aptekarska dokładność.

ODPOWIEDZ