Prosba o mala wskazowke dla niefachowca

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
s2009
Posty: 3
Rejestracja: 18 maja 2009, 11:33

Post autor: s2009 » 18 maja 2009, 11:43

Witam, mam do Panstwa mala prosbe o podpowiedz. Nie jestem rzeczoznawca, a jedynie sie tym interesuje, czytam na ten temat, ale nie potrafie sam rozwiac swoich watpliwosci. Otoz zalozmy ze jest sobie jakis grunt a na nim dom,
czy w praktyce wycenia sie sam grunt bez budynkow?
Czy zawsze traktuje sie to jako calosc?
Jesli jednak wycenia sie same grunty to czy w opracowaniu powinienem wspomniec o budynku?
W takim razie do porownan powinienm szukac z rynku transakcji samych podobnych dzialek?
Co jest najlepszym zrodlem o transakcjach? Gdzie szukac?

Z gory przepraszam za nieprofesjonalnosc.
pozdrawaim
Ostatnio zmieniony 18 maja 2009, 11:58 przez s2009, łącznie zmieniany 1 raz.

wojk
Posty: 38
Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03

Post autor: wojk » 18 maja 2009, 12:35

Wszystko zależy od celu, dla którego wyceniasz daną nieruchomość.
Jeśli np. będziesz wyceniał wartość gruntu dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu uzytkowania wieczystego, będziesz wtedy wyceniał działkę tak jakby była bez zabudowy, biorąc do porównań inne podobne, niezabudowane działki gruntu będące przedmiotem prawa własności. Oczywiście w opisie przedmiotu wyceny należy wspomnieć, że działka jest zabudowana i czym zabudowana.
Jeśli będziesz wyceniał np. dla potrzeb kredytowych, będziesz określał zwykle wartość rynkową nieruchomości i wtedy potraktujesz ją jako całość (grunt z budynkiem).
Jeśli wycena dla potrzeb wciągnięcia budynku na ewidencję środków trwałych (bo np. ktoś może kupić dom na biuro) to zwykle też będziesz określał wartość rynkową, a potem od tej wartości będziesz odejmował wartość gruntu (bo grunt nie podlega amortyzacji).
Jeśli wycena dla potrzeb ubezpieczeniowych to zwykle będziesz określał wartość odtworzeniową naniesień na gruncie, a wartość gruntu nie będzie cię obchodzić.
Wszystko powyższe oczywiście w wielkim uposzczeniu. Widzisz teraz, że jedną nieruchomość można wycenić na wiele sposobów i tak naprawdę cel wyceny warunkuje nam dopiero jak mamy to wycenić.
A co do pytania: co jest najlepszym źródłem transakcji - no niestety niezmiennie akty notarialne, bo każdą transakcję na rynku nieruchomości musi finalizować akt notarialny. Nie są one najlepszym źródlem - bo często podawane w nich wartości nie są prawdziwe - ale w wycenie musisz się na nie powoływać. Nie możesz wyceniać na podstawie cen ofertowych. żeby dobrze wyceniać, trzeba dość wnikliwie obserwować to co się dzieje na danym rynku nieruchomości. Wtedy bez trudu będziesz w stanie odrzucić ceny z tych aktów, które ewidentnie nie przystają do lokalnych realiów.
Aktów notarialnych szukamy w statostwach powiatowych lub u znajomych notariuszy ;-).
Starostwa powiatowe prowadzą na podstawie przysyłanych aktów notarialnych elektroniczne rejestry transakcji, jednak polecam zaglądać do papierowych aktów - zwykle z nich można się więcej dowiedzieć.

Pozdrawiam
Krzysztof

s2009
Posty: 3
Rejestracja: 18 maja 2009, 11:33

Post autor: s2009 » 18 maja 2009, 13:11

Serdeczne dzieki, sporo mi nakresliles, przyznaje, ze im bardziej sie tym interesuje tym wiekszy ogrom wiedzy napotykam. Zaczynam wierzyc, ze osoby ktore sie w tym kierunka ksztalca to dopiero po 2-3latach zaczynaja pracowac, tak slyszalem. A czy np. biura nieruchomosci gromadza i udostepniaja informacje o cenach transakcyjnych? (np. za oplata?)

I taki drobiazg jeszcze, wydedukowalem, ze do danej nieruchomosci musimy posiadac nastepujace dokumenty:
-odpis KW z danego sadu rejonowego,
-wypis z rejstru gruntow, starostwo czy gmina?
-wyrys z mapy ewidencyjnej, ale skad uzyskac?
-plan zagospodarowania z gminy? A jesli nie opracowano? to tzw warunki zabudowy? Czy na prosba gmina wyda kazdemu ?
Czy cos pominalem?


Ponownie przepraszam za amatorskie i niefachowe sformulowania
Pozdrawaim

wojk
Posty: 38
Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03

Post autor: wojk » 18 maja 2009, 14:29

Biura nieruchomości bez wątpienia mają informację o cenach transakcyjnych, choćby z transakcji, w których same pośredniczą. Czy gromadzą informację o innych transakcjach to już jest pewnie kwestia polityki działania biura. Jeśli są zainteresowani wykonywaniem dobrych analiz rynku nieruchomości, to informacje z własnych transakcji mogą być zbyt skromne. Z rozmów z pracownikami pewnych dużych warszawskich firm nieruchomościowych wiem, że oni takie dane gromadzą (własne transakcje, rejestry cen ze starostwa, ceny ofertowe z ogłoszeń i kto wie co jeszcze). Znam też pewne male 1-osobowe biuro, które ma dokładnie gdzieś zewnętrzne dane i zainteresowane jest tylko złapaniem klienta i wzięciem swojej prowizji.
Czy udostępnią informację to już zależy od biura. Sądze, że człowiekowi, który przyjdzie ot tak z ulicy, raczej nikt nic w szczegółach za darmo nie powie, bo informacja dzisiaj kosztuje. W starostwie za dostęp do cen transakcyjnych też się płaci. Jednak jeśli zamierzasz np. zrobić praktyki z wyceny, to zwykle dostaje się papier od organizatora praktyk, dzięki któremu, w ramach nauki, można czasem coś dostać łatwiej i za darmo ;-)

Dokumenty:
-odpis z kw - sąd rejonowy
-wypis z rejestru - starostwo - wydział geodezji, kartografii itd.
-wyrys z mapy - j.w.
-plan zagospodarowania - z urzędu gminy (dla gminy) lub z urzędu miasta (dla miasta). Jak nie ma planu to zwykle jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (lub gminy), jak i tego nie ma to decyzja o warunkach zabudowy. W ostateczności jak nie ma żadnych opracowań (raczej rzadkość) - przyjmuje się do wyceny faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Wypisy i wyrysy z planu zagospodarowania czy studium urząd za opłatą wyda każdemu (chyba)

Powyższe to są podstawowe dokumenty dotyczące nieruchomości.
Jednak do wyceny mogą być jeszcze potrzebne inne. Ale to już zależy co się wycenia i dla jakich celów. Może być potrzebny np. projekt budowlany nowo budowanego budynku, pozwolenie na budowę, różnego rodzaju zezwolenia (np. na wydobywanie kopalin) itd.

s2009
Posty: 3
Rejestracja: 18 maja 2009, 11:33

Post autor: s2009 » 18 maja 2009, 20:18

Dziekuje. Rozumiem ze mam doczynienia z rzeczoznawca? Gratuluje wiedzy.
Duzo mi to pomoglo. Chcialbym jeszcze zapytac jak ma sie sprawa z mieszkaniami np?
Chodzi mi o dokumentacje, czy jest tak samo jak z gruntem?
Czy nalezy dodac np projekt mieszkania?
I czy w takich przypadkach wycenia sie samo mieszkanie, czy takze te czesci wspolne? tzn dzialke na ktorej jest blok? Jesli jest mozliwosc przekazania kilka wskazowek w formie skondensowanej to poprosze. dziekuje

wojk
Posty: 38
Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03

Post autor: wojk » 18 maja 2009, 23:49

Trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie o jaki lokal chodzi. Czy jest to samodzielny lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W lokalu będącym odrębną nieruchomością mamy przede wszystkim do czynienia z ksiągą wieczystą dla lokalu i gruntu, czasami wlaścicel ma rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, który pownien otrzymać podczas procedury wyodrębnienia lokalu, czy wypis z ewidencji i wyrys z mapy z ewidencji gruntów z działką, na ktorej stoi budynek.
Przy lokalu będącym przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zwykle jest zaświadczenie ze spółdzielni o posiadaniu prawa. Bywa też, że dla takiego prawa założona jest księga wieczysta. Najczęściej wtedy, gdy na takim prawie była ustanowiona hipoteka.
Do wycen w zasadzie projektu nie trzeba dodawać. Jednak jeśli jest możliwość zrobienia kopii rzutu pomieszczenia mieszkalnego z dokumentacji albo narysowania szkicu lokalu to nie zaszkodzi tego do operatu dołączyć.
Zwykle wycenia się:
-przy spółdzielczym własnościowym prawie - sam lokal
-przy lokalu będącym przedmotem odrębnej własności - najczęściej też sam lokal. Porównuje się do innych lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną nieurchomość. Czasami zachodzi potrzeba wyodrębnienia wartości udziału w gruncie przypadajcym na lokal.
Części wspólnych budynku nie wycenia się.

To tyle w uposzczeniu, bo to niestety temat rzeka i w praktyce zdarzają się różne dziwne przypadki.
Jeśli chodzi o źródła informacji przy wycenie nieruchomości to polecam książkę pod red. A. Hopfera "Informacje w wycenie nieruchomości". Spore kompendium wiedzy na temat ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów itp.

pozdrawiam

ODPOWIEDZ