Działka rolna - sklasyfikowana jako RV - o powierzchni 5000 m2 została kupiona w lipcu 2007 rok, w sierpniu 2007 zaczął obowiązywać plan miejscowy, gdzie przeznaczenie działki było - pod zabudowę jednorodzinną, nie mniejsze niż 1500 m2. Zgodnie z planem zrobiono podział w tym roku, na trzy działki po 1500 m + 500 m2 na drogę wewnętrzną. aktualnie chcemy te działki sprzedać, więc gmina będzie żądać opłaty planistycznej.
I teraz pytanie dla rzeczoznawców:
Do opłaty planistycznej potrzebne są wartości metra 2 nieruchomości przed planem i po.
Działki w tamtym roku (jeszcze przed wejściem w życie planu) w danym obszarze sprzedawane były średnio po 40 zł/m2, nawet te co były jako rolne. teraz sprzedawane są po około 90 zł/m2. według danych transakcyjnych opłata planistyczna powinna być liczona z uwzględnieniem tej różnicy czyli 50 zł. Problem mój polega jednak na tym, że w gminie poinformowano mnie, że metr działki rolnej będzie uwzględniany średnio 2 zł/m2.
Czy do opłaty planistycznej gmina ma prawo nie brać cen transakcyjnych tylko jakieś swoje śmieszne tabelki, gdzie to, że rola jest warta 2 zł nie ma się nijak do rzeczywistości bo nikomu za tyle ziemi nie udało by się kupić???
Rzeczoznawcy, jaka jest procedura przy naliczaniu opłaty planistycznej, dziękuje bardzo za pomoc.
opłata planistyczna - jej wycena
Wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie planu miejscowego powinien określić rzeczoznawca majątkowy, a nie tabelki w urzędzie gminy. Art. 37 ust 1ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi:
Art. 37. 1. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Z kolei paragraf 50 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego mówi:
§ 50. 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.
3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Art. 37. 1. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Z kolei paragraf 50 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego mówi:
§ 50. 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.
3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Witam.
Mam takie pytanie.
Mam działkę rolną w miejscowym planie przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe.
Do końca grudnia mam otrzymać decyzję o zmianie działki rolnej na budowlaną.
Jeśli chciałbym podzielić obecną działkę (1ha) i sprzedawać ja jeszcze przed tą decyzją - to czy nie muszę płacic opłaty planistycznej???
Jeśli tak to jak sprzedawać tą działkę aby uniknąć takiej opłaty.
Dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam,
Mam takie pytanie.
Mam działkę rolną w miejscowym planie przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe.
Do końca grudnia mam otrzymać decyzję o zmianie działki rolnej na budowlaną.
Jeśli chciałbym podzielić obecną działkę (1ha) i sprzedawać ja jeszcze przed tą decyzją - to czy nie muszę płacic opłaty planistycznej???
Jeśli tak to jak sprzedawać tą działkę aby uniknąć takiej opłaty.
Dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam,