Witam wszystkich,
Mam nadzieję, że znajdę tu odpowiedź na mój problem:)
Otóż sytuacja wygląda tak - zamierzam kupić dom w zabudowie szeregowej, zaciągając kredyt hipoteczny. Bank, w którym staram o kredyt zażądał oczywiście operatu szacunkowego. Operat został wykonany w biurze rzeczoznawców z listy banku. I teraz zaczyna się problem:( Nieruchomość kupuję pod dewelopera za cenę 438tys. brutto. Rzeczoznawca w operacie okreslił przyszłą wartość nieruchomości na 411tys. przy czym poniżej wpisał "Powyższa warość jest wartością netto (bez podatków i innych opłat transakcyjnych)".
Dodam, że w operacie rzeczoznawca napisał iż "Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości [...] przyjęto 12 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze - budynki mieszkalne w stanie dewloperskim, w latach 2009-2010".
Bank przyznał mi kredyt od wartości 411tys. W sumie wychodzi na to, że muszę swój wkład własny zwiększyć o 18tys.! Za tyle to całą kuchnię mogę zrobić, więc postanowiłem nie odpuścić. Na razie nie wiem komu - bankowi czy rzeczoznawcy:)
I teraz moje pytania:
1. Czy rzeczoznawca właściwie określił wartość nieruchomości jako wartość netto?
Wg rozmowy z rzeczoznawcą, przepisy ustaw (niestety nie wiem jakich) obligują go do stosowania w wycenach/kosztorysach/operatach cen netto. Moja wątpliwość bierze się stąd, że przecież przy zakupie na rynku wtórnym nie ma cen netto, tylko brutto bo nie ma VATu.
2. Jeśli podanie wartości nieruchomości jako wartość netto jest prawidłowe, to czy należy rozumieć, że do tej wartości trzeba dodać wartość 7% VAT (zakup na rynku pierwotnym)?
Wg mnie tak, wg banku nie.
3. Czy należy rozumieć, że tych 12 transakcji kupna sprzedaży to również transakcje z rynku pierwotnego?
Nie jest to doprecyzowane, operat mówi jedynie o budynkach w stanie deweloperskim, a przecież można sprzedać budynek w stanie deweloperskim na rynku wtórnym, gdzie nie będzie VATu.
4. A może operat jest ok i to bank popełnił błąd?
Poradzcie co mam zrobić, by bank uznał wartość nieruchomości na poziomie 438 tys. brutto?
Z góry dzięki za pomoc
Wilbert
operat szacunkowy a wartość nieruchomości
1. Czy rzeczoznawca właściwie określił wartość nieruchomości jako wartość netto?
Tak, nie mógł inaczej. Zobowiązują go do tego przepisy prawa (m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości... (zobacz np. paragraf 11) i standardy zawodowe. Chcesz więcej, to przykładowa interpretacja:
http://www.podatki.biz/interpretacje/0127571.txt
2. Jeśli podanie wartości nieruchomości jako wartość netto jest prawidłowe, to czy należy rozumieć, że do tej wartości trzeba dodać wartość 7% VAT (zakup na rynku pierwotnym)?
Tak, ale nigdzie nie jest napisane, że bank MUSI dodać VAT. Zawierasz umowę, która jest umową między samodzielnymi podmiotami - negocjujesz, a jeśli Ci się nie podoba - zmieniasz partnera (bank). Może inny będzie bardziej spolegliwy?
3. Czy należy rozumieć, że tych 12 transakcji kupna sprzedaży to również transakcje z rynku pierwotnego?
Nie ma to znaczenia (mogą być z rynku pierwotnego i wtórnego) w związku z tym, że rzeczoznawca bierze do porównań ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat.
4. A może operat jest ok i to bank popełnił błąd?
Operat, co do przyjętej metody, jest OK. Bank nie popełnił błędu - ma po prostu taka politykę udzielania kredytów.
Poradzcie co mam zrobić, by bank uznał wartość nieruchomości na poziomie 438 tys. brutto?
Negocjować - przepisów prawa na to nie znajdziesz (patrz odp. 2).
Tak, nie mógł inaczej. Zobowiązują go do tego przepisy prawa (m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości... (zobacz np. paragraf 11) i standardy zawodowe. Chcesz więcej, to przykładowa interpretacja:
http://www.podatki.biz/interpretacje/0127571.txt
2. Jeśli podanie wartości nieruchomości jako wartość netto jest prawidłowe, to czy należy rozumieć, że do tej wartości trzeba dodać wartość 7% VAT (zakup na rynku pierwotnym)?
Tak, ale nigdzie nie jest napisane, że bank MUSI dodać VAT. Zawierasz umowę, która jest umową między samodzielnymi podmiotami - negocjujesz, a jeśli Ci się nie podoba - zmieniasz partnera (bank). Może inny będzie bardziej spolegliwy?
3. Czy należy rozumieć, że tych 12 transakcji kupna sprzedaży to również transakcje z rynku pierwotnego?
Nie ma to znaczenia (mogą być z rynku pierwotnego i wtórnego) w związku z tym, że rzeczoznawca bierze do porównań ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat.
4. A może operat jest ok i to bank popełnił błąd?
Operat, co do przyjętej metody, jest OK. Bank nie popełnił błędu - ma po prostu taka politykę udzielania kredytów.
Poradzcie co mam zrobić, by bank uznał wartość nieruchomości na poziomie 438 tys. brutto?
Negocjować - przepisów prawa na to nie znajdziesz (patrz odp. 2).
[quote:838e6cf406="lukas0259"]1. Czy rzeczoznawca właściwie określił wartość nieruchomości jako wartość netto?
Tak, nie mógł inaczej. Zobowiązują go do tego przepisy prawa (m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości... (zobacz np. paragraf 11) i standardy zawodowe. Chcesz więcej, to przykładowa interpretacja:
http://www.podatki.biz/interpretacje/0127571.txt[/quote:838e6cf406]
A od analityka banku otrzymałem taką odpowiedź:
"Większość rzeczoznawców podaje wszystko w kwotach brutto i takie stawki są przyjmowane bez problemu przez Bank i uznawane za wartość nieruchomości."
Co Wy na to?
[quote:838e6cf406="lukas0259"]2. Jeśli podanie wartości nieruchomości jako wartość netto jest prawidłowe, to czy należy rozumieć, że do tej wartości trzeba dodać wartość 7% VAT (zakup na rynku pierwotnym)?
Tak, ale nigdzie nie jest napisane, że bank MUSI dodać VAT. Zawierasz umowę, która jest umową między samodzielnymi podmiotami - negocjujesz, a jeśli Ci się nie podoba - zmieniasz partnera (bank). Może inny będzie bardziej spolegliwy?[/quote:838e6cf406]
Pewnie, że bank zawsze można zmienić, tylko uwierz mi, że jak się przypatrzysz ofertom to okazuje się, że wybór tak naprawdę ogranicza się do max 3 banków.. Mam na myśli marże, oprocentowanie... A kredyt zaciąga się na dziesiąt lat...
[quote:838e6cf406="lukas0259"]3. Czy należy rozumieć, że tych 12 transakcji kupna sprzedaży to również transakcje z rynku pierwotnego?
Nie ma to znaczenia (mogą być z rynku pierwotnego i wtórnego) w związku z tym, że rzeczoznawca bierze do porównań ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat.[/quote:838e6cf406]
Jestem laikiem w kwestiach wyceny, ale mnie to dziwi, że można do porównań brać zarówno transakcje z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Załóżmy sytuację hipotetyczną - są dwie transakcje wcześniej zawarte na dokładnie taki sam dom od tego samego developera. Najperw ktoś kupił za cenę 438 tys brutto (411 tys. netto) na rynku pierwotnym od developera, po pół roku ten sa dom sprzedał w takim sanym stanie za 438 tys. na rynku wtórnym (tu cena netto jest jednocześnie brutto, bo nie ma żadnego VATu). Wg tego co napisałeś, do porównania zostaną wzięte kwoty netto obu transakcji, czyli 411tys z pierwszej i 438tys z drugiej. A więć średnia cena tego domu wyniesie 424,5tys.??? Wg takiego rozumowania, to teraz ja kupując taki sam dom za 438 brutto nie mam szans na otrzymanie kredytu od wartości 438 tys., a najwyżej od 424,5 tys. I to niby ma być ok???
Tak, nie mógł inaczej. Zobowiązują go do tego przepisy prawa (m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości... (zobacz np. paragraf 11) i standardy zawodowe. Chcesz więcej, to przykładowa interpretacja:
http://www.podatki.biz/interpretacje/0127571.txt[/quote:838e6cf406]
A od analityka banku otrzymałem taką odpowiedź:
"Większość rzeczoznawców podaje wszystko w kwotach brutto i takie stawki są przyjmowane bez problemu przez Bank i uznawane za wartość nieruchomości."
Co Wy na to?
[quote:838e6cf406="lukas0259"]2. Jeśli podanie wartości nieruchomości jako wartość netto jest prawidłowe, to czy należy rozumieć, że do tej wartości trzeba dodać wartość 7% VAT (zakup na rynku pierwotnym)?
Tak, ale nigdzie nie jest napisane, że bank MUSI dodać VAT. Zawierasz umowę, która jest umową między samodzielnymi podmiotami - negocjujesz, a jeśli Ci się nie podoba - zmieniasz partnera (bank). Może inny będzie bardziej spolegliwy?[/quote:838e6cf406]
Pewnie, że bank zawsze można zmienić, tylko uwierz mi, że jak się przypatrzysz ofertom to okazuje się, że wybór tak naprawdę ogranicza się do max 3 banków.. Mam na myśli marże, oprocentowanie... A kredyt zaciąga się na dziesiąt lat...
[quote:838e6cf406="lukas0259"]3. Czy należy rozumieć, że tych 12 transakcji kupna sprzedaży to również transakcje z rynku pierwotnego?
Nie ma to znaczenia (mogą być z rynku pierwotnego i wtórnego) w związku z tym, że rzeczoznawca bierze do porównań ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat.[/quote:838e6cf406]
Jestem laikiem w kwestiach wyceny, ale mnie to dziwi, że można do porównań brać zarówno transakcje z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Załóżmy sytuację hipotetyczną - są dwie transakcje wcześniej zawarte na dokładnie taki sam dom od tego samego developera. Najperw ktoś kupił za cenę 438 tys brutto (411 tys. netto) na rynku pierwotnym od developera, po pół roku ten sa dom sprzedał w takim sanym stanie za 438 tys. na rynku wtórnym (tu cena netto jest jednocześnie brutto, bo nie ma żadnego VATu). Wg tego co napisałeś, do porównania zostaną wzięte kwoty netto obu transakcji, czyli 411tys z pierwszej i 438tys z drugiej. A więć średnia cena tego domu wyniesie 424,5tys.??? Wg takiego rozumowania, to teraz ja kupując taki sam dom za 438 brutto nie mam szans na otrzymanie kredytu od wartości 438 tys., a najwyżej od 424,5 tys. I to niby ma być ok???
Drogi Wilbercie, choć rozumiem o co Ci chodzi, to... muszę podtrzymać to co dotychczas napisałem.
A analityk banku (niezależnie którego, ale skądinąd wiem, że DB) jest na pewno niedouczony (a już na 100 proc. nie jest rzeczoznawcą majątkowym, ani przynajmniej nie zrobił pierwszego kroku w tej profesji - nie ukończył studiów podyplomowych).
"Większość rzeczoznawców podaje wszystko w kwotach brutto i takie stawki są przyjmowane bez problemu przez Bank i uznawane za wartość nieruchomości." Klauzula o tym, że obliczona wartość nie zawiera kosztów i podatków związanych z transakcją, MUSI znaleźć się w operacie. Gdyby tak było, a rzeczoznawcy podawali kwoty brutto i jeszcze o tym informowali zamawiającego, to większość z nich miałaby już za sobą upomnienia, nagany, a być może byłaby pozbawiona możliwości wykonywania zawodu przez ministra infrastruktury (na wniosek komisji odpowiedzialności zawodowej).
I jeszcze raz: nie ma to znaczenia, czy transakcje są z rynku pierwotnego i wtórnego. One muszą być zawarte w warunkach rynkowych (nie będę tego tematu rozwijał, poczytaj w internecie, być może nawet standardy KSWP 1 i KSWP 3). W związku z tym, że rzeczoznawca bierze do analizy ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat transakcje są porównywalne. A to, że ten sam dom jest sprzedawany po pewnym czasie z zyskiem (albo stratą), to wynik normalnej gry rynkowej (równoważenia popytu i podaży). Wartość nie jest określona raz na zawsze - co widać na przykładzie rynku nieruchomości w USA, ale i w Polsce.
Podany przez Ciebie przykład nie ma większego sensu. Oznacza on, że ktoś kupił dom, żeby zapłacić Państwu należne podatki, a po pewnym czasie odsprzedał go bez zysku, a nawet ze stratą - gdzie zwrot kosztów aktu notarialnego, założenia KW, reklamy przez sprzedażą, prowizji pośrednika itp.??? Mam nadzieję, że nie chcesz zrobić takiego wątpliwego interesu?
A analityk banku (niezależnie którego, ale skądinąd wiem, że DB) jest na pewno niedouczony (a już na 100 proc. nie jest rzeczoznawcą majątkowym, ani przynajmniej nie zrobił pierwszego kroku w tej profesji - nie ukończył studiów podyplomowych).
"Większość rzeczoznawców podaje wszystko w kwotach brutto i takie stawki są przyjmowane bez problemu przez Bank i uznawane za wartość nieruchomości." Klauzula o tym, że obliczona wartość nie zawiera kosztów i podatków związanych z transakcją, MUSI znaleźć się w operacie. Gdyby tak było, a rzeczoznawcy podawali kwoty brutto i jeszcze o tym informowali zamawiającego, to większość z nich miałaby już za sobą upomnienia, nagany, a być może byłaby pozbawiona możliwości wykonywania zawodu przez ministra infrastruktury (na wniosek komisji odpowiedzialności zawodowej).
I jeszcze raz: nie ma to znaczenia, czy transakcje są z rynku pierwotnego i wtórnego. One muszą być zawarte w warunkach rynkowych (nie będę tego tematu rozwijał, poczytaj w internecie, być może nawet standardy KSWP 1 i KSWP 3). W związku z tym, że rzeczoznawca bierze do analizy ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat transakcje są porównywalne. A to, że ten sam dom jest sprzedawany po pewnym czasie z zyskiem (albo stratą), to wynik normalnej gry rynkowej (równoważenia popytu i podaży). Wartość nie jest określona raz na zawsze - co widać na przykładzie rynku nieruchomości w USA, ale i w Polsce.
Podany przez Ciebie przykład nie ma większego sensu. Oznacza on, że ktoś kupił dom, żeby zapłacić Państwu należne podatki, a po pewnym czasie odsprzedał go bez zysku, a nawet ze stratą - gdzie zwrot kosztów aktu notarialnego, założenia KW, reklamy przez sprzedażą, prowizji pośrednika itp.??? Mam nadzieję, że nie chcesz zrobić takiego wątpliwego interesu?
Bank dba o własny interes, więc jeżeli kupisz dom na rynku pierwotnym i z jakiegoś powodu nie dasz rady spłacać kredytu to bank odzyska swoją należność poprzez sprzedaż nieruchomości kredytowanej poprzez sprzedaż jej na rynku wtórnym a ta na rynku wtórnym warta jest 411tyś. więc ile odzyska bank?.. no chyba tak oni myślą
To coś jakby kupno samochodu w salonie, kosztuje sporo a po wyjeździe z niego cenę ustala rynek i to zazwyczaj niższą od ceny w salonie.
Nie zmienia to faktu, że bank błędnie poinformował Cie i fakcie wyceny przez rzeczoznawce jako wycena brutto.
To coś jakby kupno samochodu w salonie, kosztuje sporo a po wyjeździe z niego cenę ustala rynek i to zazwyczaj niższą od ceny w salonie.
Nie zmienia to faktu, że bank błędnie poinformował Cie i fakcie wyceny przez rzeczoznawce jako wycena brutto.
[quote:99d70b6353="lukas0259"]I jeszcze raz: nie ma to znaczenia, czy transakcje są z rynku pierwotnego i wtórnego. One muszą być zawarte w warunkach rynkowych (nie będę tego tematu rozwijał, poczytaj w internecie, być może nawet standardy KSWP 1 i KSWP 3). W związku z tym, że rzeczoznawca bierze do analizy ceny bez VAT i ewentualnie innych podatków i opłat transakcje są porównywalne. A to, że ten sam dom jest sprzedawany po pewnym czasie z zyskiem (albo stratą), to wynik normalnej gry rynkowej (równoważenia popytu i podaży). Wartość nie jest określona raz na zawsze - co widać na przykładzie rynku nieruchomości w USA, ale i w Polsce.[/quote:99d70b6353]
Nie chodzi mi o różnice wartości w czasie bo to logiczne.
Załóżmy, że w tym samym czasie są 2 transakcje na 2 identyczne domy stojące obok siebie - pierwsza na rynku pierwotnym za 438 tys. brutto, druga na rynku wtórnym za 438 tys.
Skoro pierwszy został wyceniony na wartość 411 tys. netto, to jaką wartość będzie miał ten z rynku wtórnego?
[quote:99d70b6353="lukas0259"]Podany przez Ciebie przykład nie ma większego sensu. Oznacza on, że ktoś kupił dom, żeby zapłacić Państwu należne podatki, a po pewnym czasie odsprzedał go bez zysku, a nawet ze stratą - gdzie zwrot kosztów aktu notarialnego, założenia KW, reklamy przez sprzedażą, prowizji pośrednika itp.??? Mam nadzieję, że nie chcesz zrobić takiego wątpliwego interesu?[/quote:99d70b6353]
Sytuacja hipotetyczna, ale wcale nie bez sensu. Ktoś kupił dom od dewelopera, a następnie z jakichś ważnych przyczyn musiał go sprzedać. A ponieważ deweloper ciągle na tym osiedlu sprzedaje te same domy, to facet musi sprzedać za tyle, za ile kupił (albo i mniej) bo inaczej klient pójdzie do dewelopra.
A taką otrzymałem odpowiedź od banku na złożone odwołanie:
"W związku ze złożonym odwołaniem od decyzji kredytowej, po opinii ZW decyzja zostaje podtrzymana. Ceny transakcyjne podane w operacie są cenami rynkowymi i nieuzasadnione jest ich podwyższanie o
podatek VAT."
To powiedzcie mi jak otrzymać kredyt na 100% ceny zakupu? Jest to niemożliwe, skoro i rzeczoznawcy i banki tak interpretują pojęcie ceny rynkowej. A jak VAT zmienią na 22% co wtedy? Mnie się to wszystko w głowie nie mieści...
A tu artykuł o tym, że stosowanie tylko stawek netto nie jest wcale obowiązkowe:
http://www.realexperts.pl/artykuly/inde ... i_vat.html
Nie chodzi mi o różnice wartości w czasie bo to logiczne.
Załóżmy, że w tym samym czasie są 2 transakcje na 2 identyczne domy stojące obok siebie - pierwsza na rynku pierwotnym za 438 tys. brutto, druga na rynku wtórnym za 438 tys.
Skoro pierwszy został wyceniony na wartość 411 tys. netto, to jaką wartość będzie miał ten z rynku wtórnego?
[quote:99d70b6353="lukas0259"]Podany przez Ciebie przykład nie ma większego sensu. Oznacza on, że ktoś kupił dom, żeby zapłacić Państwu należne podatki, a po pewnym czasie odsprzedał go bez zysku, a nawet ze stratą - gdzie zwrot kosztów aktu notarialnego, założenia KW, reklamy przez sprzedażą, prowizji pośrednika itp.??? Mam nadzieję, że nie chcesz zrobić takiego wątpliwego interesu?[/quote:99d70b6353]
Sytuacja hipotetyczna, ale wcale nie bez sensu. Ktoś kupił dom od dewelopera, a następnie z jakichś ważnych przyczyn musiał go sprzedać. A ponieważ deweloper ciągle na tym osiedlu sprzedaje te same domy, to facet musi sprzedać za tyle, za ile kupił (albo i mniej) bo inaczej klient pójdzie do dewelopra.
A taką otrzymałem odpowiedź od banku na złożone odwołanie:
"W związku ze złożonym odwołaniem od decyzji kredytowej, po opinii ZW decyzja zostaje podtrzymana. Ceny transakcyjne podane w operacie są cenami rynkowymi i nieuzasadnione jest ich podwyższanie o
podatek VAT."
To powiedzcie mi jak otrzymać kredyt na 100% ceny zakupu? Jest to niemożliwe, skoro i rzeczoznawcy i banki tak interpretują pojęcie ceny rynkowej. A jak VAT zmienią na 22% co wtedy? Mnie się to wszystko w głowie nie mieści...
A tu artykuł o tym, że stosowanie tylko stawek netto nie jest wcale obowiązkowe:
http://www.realexperts.pl/artykuly/inde ... i_vat.html
Ostatnio zmieniony 15 cze 2010, 19:18 przez wilbert, łącznie zmieniany 1 raz.
Dziś otrzymałem odpowiedź od eksperta w dziedzinie szacowania nieruchomości:
"Szanowny Panie!
Sprawa jest zupełnie jasna. W wypadku szacowania dóbr konsumpcyjnych, tzn. sprzedawanych użytkownikom końcowym, którzy nie mają możliwości odliczenia VAT, nie-przedsiębiorcom, dla celów kredytowych należy szacować wartość nieruchomości w cenach brutto. To jest bowiem cena płacona przez nabywcę.
Wbrew temu, co napisali na forum niektórzy, nie tylko nie ma żadnych przepisów, które nakazywałyby szacować w kwotach netto ale wręcz definicja ustawowa ceny mówi wyraźnie jakie są jej składniki.
Należy jednak pamiętać, że szacowania w cenach brutto nie można wprost utożsamić w dodaniem kwoty VAT do wartości netto. Występowanie na rynku pierwotnym i wtórnym dóbr ekwiwalentnych o rożnych stawkach VAT powoduje, że różnica pomiędzy oszacowaniem wartości w kwotach brutto i netto nie musi się pokrywać z wartością VAT-u.
Ale to już jest zupełnie inna historia."
Bez komentarza Panowie Rzeczoznawcy...
"Szanowny Panie!
Sprawa jest zupełnie jasna. W wypadku szacowania dóbr konsumpcyjnych, tzn. sprzedawanych użytkownikom końcowym, którzy nie mają możliwości odliczenia VAT, nie-przedsiębiorcom, dla celów kredytowych należy szacować wartość nieruchomości w cenach brutto. To jest bowiem cena płacona przez nabywcę.
Wbrew temu, co napisali na forum niektórzy, nie tylko nie ma żadnych przepisów, które nakazywałyby szacować w kwotach netto ale wręcz definicja ustawowa ceny mówi wyraźnie jakie są jej składniki.
Należy jednak pamiętać, że szacowania w cenach brutto nie można wprost utożsamić w dodaniem kwoty VAT do wartości netto. Występowanie na rynku pierwotnym i wtórnym dóbr ekwiwalentnych o rożnych stawkach VAT powoduje, że różnica pomiędzy oszacowaniem wartości w kwotach brutto i netto nie musi się pokrywać z wartością VAT-u.
Ale to już jest zupełnie inna historia."
Bez komentarza Panowie Rzeczoznawcy...