cechy rynkowe

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
perspektywa13
Posty: 1
Rejestracja: 29 sty 2011, 13:55

Post autor: perspektywa13 » 29 sty 2011, 14:44

Witam serdecznie

W sumie mam już 15 operatów szacunkowych. Ale nurtuje mnie jedna kwestia - a mianowicie cecha rynkowa funkcjonalność pomieszczeń - czy słusznie ujęłam ją w operatach?
Pewien Rzeczoznawca swteirdził, że tej cechy nie mogę sprawdzić. Ale przecież standardu wykończenia i usytuowania na piętrze też nie.
A tak naprawdę powinnam obejrzeć nieruchomości podobne - lub mieć wiedzę na temat ich atrybutów.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 30 sty 2011, 12:54

Piętro powinnaś znać. Wykończenie - hi - wpuszczają Ciebie do mieszkań ? serio ????
Funkcjonalność - - jak wyżej, możesz od zarządcy rozkład - dokumentacja techniczna.

mrmeX
Posty: 21
Rejestracja: 29 sty 2008, 21:06

Post autor: mrmeX » 30 sty 2011, 20:02

Do andy1909Z.
Z tego co pamiętam to masz już uprawnienia rzeczoznawcy. W praktyce codziennej też nie uwzględniasz cechy standard mieszkania?

rzeczoznawca78
Posty: 6
Rejestracja: 17 lut 2011, 2:38

Post autor: rzeczoznawca78 » 17 lut 2011, 2:52

Bardzo bym się zdziwił, gdyby Andy uwzględniał ...
Chyba, że odwiedza osobiście wszystkie nieruchomości podobne, puka do drzwi, grzecznie pyta czy może wejść, a wyrozumiali właściciele lokalu wpuszczają rzeczoznawcę majątkowego do środka rozumiejąc, że przecież ten robi wycenę lokalu mieszkalnego podobnego do ich, więc musi spojrzeć, jaki jest standard wykończenia mieszkania ...

A już na poważnie - cechy rynkowe, jak sama nazwa wskazuje, mają być cechami RYNKOWYMI, definiowanymi przez rynek, a nie rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy ma te cechy, NA PODSTAWIE badań rynkowych (swoich, cudzych) zidentyfikować. Oznacza to generalnie, że rzeczoznawca majątkowy ma posiadać WIEDZę O:
1) sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości, w tym o cechach, które powodują różnicowanie poziomu cen nieruchomości podobnych
2) cechach nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Każdej nieruchomości podobnej. To wynika wprost z ustawy jak i z przepisów rozporządzenia. A nawet gdyby to nie wynikało z przepisów prawa, to wynika to z czystej logiki - jak rzeczoznawca majątkowy ma porównać nieruchomość wycenianą do nieruchomości podobnych, jak nie wie, jaki stan cechy ma nieruchomość podobna (np. ten standard wykończenia).

Choć ostatnio widziałem operat szacunkowy, gdzie rzeczywiście jedną z cech był standard wykończenia mieszkania. Według rzeczoznawcy majątkowego mógł on przyjmować 3 stany: średni, dobry i bardzo dobry. I miał on 12 nieruchomości podobnych. I w ładnej tabelce, gdzie zbiorczo wypisał cechy nieruchomości podobnych, pierwsze 4 nieruchomości miały stan średni, następne 4 stan dobry, a ostatnie 4 bardzo dobry. Od razu widać, że dane brane z palca. Lub z sufitu ...

Pozdrawiam.

kabaczek124
Posty: 39
Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28

Post autor: kabaczek124 » 17 lut 2011, 14:33

rzeczoznawca78 pisze:Cechy rynkowe ("ukryte")
Generalnie - albo cecha rynkowa jest, albo jej nie ma. Bzdurą jest, że takie cechy ukryte można wyciągnąć statystyką.

metody statystyczne - dobrych książek nie ma, ale na guru w tej dziedzinie wyrósł Kotrasiński (można poczytać jego blog w inernecie - kopalnia wiedzy o zastosowaniu statystyki w wycenie).
Pozdrawiam.
rzeczoznawca78 pisze:Bardzo bym się zdziwił, gdyby Andy uwzględniał ...
Chyba, że odwiedza osobiście wszystkie nieruchomości podobne, puka do drzwi, grzecznie pyta czy może wejść, a wyrozumiali właściciele lokalu wpuszczają rzeczoznawcę majątkowego do środka rozumiejąc, że przecież ten robi wycenę lokalu mieszkalnego podobnego do ich, więc musi spojrzeć, jaki jest standard wykończenia mieszkania ...

A już na poważnie - cechy rynkowe, jak sama nazwa wskazuje, mają być cechami RYNKOWYMI, definiowanymi przez rynek, a nie rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy ma te cechy, NA PODSTAWIE badań rynkowych (swoich, cudzych) zidentyfikować.
Właściwie to prawie się zgadzam, ale..... ;-)

Cechy są albo ich nie ma to fakt,
jesteśmy w stanie przy pewnym wysiłku zbadać jakie one są (np. badając preferencje nabywców, analizując oferty, rozmawiając z pośrednikami).
Powiedzmy że na podstawie tych badań identyfikujemy że jedną z tych cech jest np. "stan techniczny lokalu".
(oszacowanie jak bardzo ta cech wpływa na wartość to już inna bajka)
Z powyższej analizy wyszło nam że na danym rynku występuje cecha (mająca wpływ na wartość), więc wypadało by ją uwzględnić. Ale jak? jak Kolega napisał nikt nas nie wpuści na mieszkania.
Więc praktycznie zgodnie z przepisami nie jesteśmy w stanie wycenić nieruchomości lokalowej gdyż:
1. uwzględnimy cechę - będzie zarzut że nie znamy stanu nieruchomości porównywanych - zle
2. nie uwzględnimy - będzie zarzut że cecha na rynku występuje, ma wpływ a my nie uwzględniliśmy - też źle

Co w takim przypadku zrobić? jakieś pomysły?

A nazwa "cecha ukryta" dlatego że zidentyfikowaliśmy że występuje, ale nie jesteśmy na jej podstawie przypisać odpowiednich skal ocen do nieruchomości porównywalnych z braku technicznej możliwości do nich dostępu lub pozyskania informacji o ich stanie.

W temacie wyciągania cech ukrytych metodami statystycznymi (chodzi oczywiście o wagi) to właśnie o tym można poczytać na powołanym blogu Tomasza Kotrasińskiego

pozdrawiam
Ostatnio zmieniony 17 lut 2011, 14:34 przez kabaczek124, łącznie zmieniany 1 raz.

rzeczoznawca78
Posty: 6
Rejestracja: 17 lut 2011, 2:38

Post autor: rzeczoznawca78 » 17 lut 2011, 17:52

Taaak ...

ponownie jak mantra - rzeczoznawca majątkowy nie jest od kreowania rynku tylko jego opisywania. Nie definiuje cech, tylko je identyfikuje. Jeżeli jakiejś cechy nie potrafi zidentyfikować, a później przypisać jej odpowiedni stan do nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych to zgodnie z przepisami zwyczajnie nie może jej wziąć pod uwagę.

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, [b:5a3ddb1add]jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych [/b:5a3ddb1add] do nieruchomości wycenianej.

czyli - drogi rzeczoznawco, nie znasz cech i stanów cech nieruchomości podobnych to tej cechy nie bierzesz pod uwagę. Powtórzenie tego wymogu znajduje się w rozporządzeniu (par. 4).
kabaczek124 pisze:Właściwie to prawie się zgadzam, ale..... ;-)

Cechy są albo ich nie ma to fakt,
jesteśmy w stanie przy pewnym wysiłku zbadać jakie one są (np. badając preferencje nabywców, analizując oferty, rozmawiając z pośrednikami).
Powiedzmy że na podstawie tych badań identyfikujemy że jedną z tych cech jest np. "stan techniczny lokalu".
i w tym momencie Kotrasiński wyciąga taki operat szacunkowy i objeżdza go równo po całości. Proponuję poczytać sobie, jak analizuje operaty szacunkowe - kilka jest na jego stronie. Szczególnie ostro traktuje takie branie danych z sufitu ..., przepraszam, na podstawie "analizy preferencji nabywców" :) Proszę zobaczyć, jak Kotrasiński identyfikuje cechy - STATYSTYCZNIE. Jako czynniki, które wpływają na różnicowanie cen. Po prostu to wylicza. A to, co Pan nazwał cechami ukrytymi, to pewien procent zmienności cen, który nie jest możliwy do wytłumaczenia na podstawie POSIADANYCH DANYCH. Tylko tyle i aż tyle.

W ten obszar możemy sobie wrzucić wszystko, co nam przyjdzie do głowy, a co według nas wpływa na zmiennośc cen. Standard lokalu, złote klamki w drzwiach, liczebność rodziny zamieszkującej lokal itp. Jak nie mamy do tego danych to i tak niewiele wskóramy. Zresztą jest to normalna rzecz - prawie nigdy nie będziemy w stanie statystycnzie opisać zmienności cen nieruchomości na poziomie ufności = 100%. To oczywiste. Ale to nie znaczy, że sami mamy kłaść głowę pod topór, bo "nam się wydaje", "bo rozdałem ankietę 35 przypadkowym osobom na ulicy i mi tak zaznaczyli" itp.

Poza wszystkim - Kotrasiński rzeczywiście robi świetną robotę, bo zamiast przyjmowac sobie różne dane "na czuja", "oko eksperta" itp. po prostu je wylicza. On nie będzie mial problemu z obroną swoich operatów przed SKO, KOZ czy przed sądem, gdy będzie biegłym. Z liczbami się nie dyskutuje. A z opiniami i owszem. I zawsze moją opinię, że na lokalnym rynku ważna jest cecha "lokalizacja" i wpływa ona na 35% zmienności cech można przedstawić inną opinię, że wcale nie, bo 34% ... albo 25%. Jeżeli nie będzie to wyliczone, potwierdzone twardymi danymi z rynku, to zawsze każdy może to podważyć. Nie mówiąc już o cechach, które Pan przyjął do wyceny (typu "standard lokalu"), a których Pan po prostu nie zna. Bo wtedy to juz nie tylko głupota, ale i naruszanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pozdrawiam.

loos
Posty: 10
Rejestracja: 11 kwie 2010, 23:55

Post autor: loos » 17 lut 2011, 22:22

dobrze sie was czyta rzeczoznawca i kabaczek, chetnie sie wlacze jak trafie na cokolwiek co bede umial uzasadnic :)

a tak odnosnie statystyki to znana jest mi praca studyjna gdzie dokonano oszacowania wartosci nieruchomosci, metoda porownywania parami na poziomie ufnosci 95 , gdzie cena np mieszkania o wartosci chyba 320 000 zł,( w kazdym badz razie ponizej 400k nie pamietam dokladnie ) lata w granicach +/- 50 000 zl tj np 270 000 - 370 000. miec a nie miec 100k :) to tak odnosnie wag i statystyki

kabaczek124
Posty: 39
Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28

Post autor: kabaczek124 » 17 lut 2011, 23:32

rzeczoznawca78 pisze:Taaak ...
ponownie jak mantra - rzeczoznawca majątkowy nie jest od kreowania rynku tylko jego opisywania. Nie definiuje cech, tylko je identyfikuje.
ja właśnie piszę o identyfikacji a nie definiowaniu
rzeczoznawca78 pisze:Jeżeli jakiejś cechy nie potrafi zidentyfikować, a później przypisać jej odpowiedni stan do nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych to zgodnie z przepisami zwyczajnie nie może jej wziąć pod uwagę.
[i:186a27a2e0]Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, [b:186a27a2e0]jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych [/b:186a27a2e0] do nieruchomości wycenianej. [/i:186a27a2e0]
czyli - drogi rzeczoznawco, nie znasz cech i stanów cech nieruchomości podobnych to tej cechy nie bierzesz pod uwagę. Powtórzenie tego wymogu znajduje się w rozporządzeniu (par. 4).
ja te zapisy prawne rozumiem tak: "znasz cechy i stany cech nieruchomości podobnych możesz zastosować podejście porównawcze inaczej nie powinieneś stosować podejścia porównawczego"
a nie tak:
jak nie znasz stanów jakiejś konkretnej cechy nieruchomości (o której wiesz że wpływa na wartość) to ją po prostu odrzuć jako nieistotną.
Wyobraźmy bowiem sobie jakiś mały lokalny rynek garaży w zabudowie szeregowej, dajmy na to 3-4 skupiska na jednym osiedlu. Powiedzmy że na podstawie analiz (przyjmijmy że obiektywnych) ustaliliśmy że na cenę garażu na tym rynku wpływa lokalizacja, stan techniczny (który załóżmy że jakoś jesteśmy w stanie zidentyfikować) i posiadanie kanału (lub nie posiadanie). Przyjmijmy że nie jesteśmy w stanie sprawdzić które ze sprzedanych nieruchomości miały kanał lub nie miały. Czy daje nam to prawo zrezygnować z tej cechy i przyjąć tylko lokalizację i stan techniczny? (chyba coś tu jest nie tak)
rzeczoznawca78 pisze:i w tym momencie Kotrasiński wyciąga taki operat szacunkowy i objeżdza go równo po całości. Proponuję poczytać sobie, jak analizuje operaty szacunkowe - kilka jest na jego stronie. Szczególnie ostro traktuje takie branie danych z sufitu ..., przepraszam, na podstawie "analizy preferencji nabywców" :) Proszę zobaczyć, jak Kotrasiński identyfikuje cechy - STATYSTYCZNIE. Jako czynniki, które wpływają na różnicowanie cen. Po prostu to wylicza. A to, co Pan nazwał cechami ukrytymi, to pewien procent zmienności cen, który nie jest możliwy do wytłumaczenia na podstawie POSIADANYCH DANYCH. Tylko tyle i aż tyle.
akurat blog ten czytam dość uważnie i wydaje mi się że Kotrasiński nie identyfikuje cech statystycznie. On za pomocą narzędzi statystycznych oblicza wpływ tych cech na wartość.
Skoro cechy można identyfikować tylko na podstawie notowań, to proszę powiedzieć jak z ceny nieruchomości, lokalizacji działki i powierzchni za pomocą statystyki ocenimy na przykład kształt działki? jak ją wyłowimy? (skąd będziemy wiedzieć że tam w tych cenach siedzi taka cecha?)
Suche liczby nie powiedzą nam jakie cechy mają wpływ. To musimy ustalić inaczej (i nie mówię tu o braniu z sufity, choć jak to jest w rzeczywistości to wszyscy wiedzą).

Za pomocą statystyki możemy badać wzajemne zależności między wcześniej zidentyfikowanymi cechami (zmiennymi opisującymi) a wartością (zmienną opisywaną).
Proszę zauważyć że Pan Kotrasiński oceniając ("jadąc po") pewne operaty nie wskazuje jakie cechy należy przyjąć. On bierze cechy ustalone przez autora ocenianego operatu i wykazuje że ich zależności, czy przyjęte z sufitu wagi cech nie mają sensu.

majonez
Posty: 21
Rejestracja: 17 lut 2011, 19:24

Post autor: majonez » 18 lut 2011, 10:04

Witam.
To nie statystyka a ekonometria. Widziałem przykład dydaktycznego modelu ekonometrycznego wyceny nieruchomości zabudowanych wolnostojącymi domami mieszkalnymi (Brock University, Kanada).
Skoro potrafisz na podstawie ofert i wywiadu ustalić jakie cechy mają wpływ na wartość, to właśnie zbudowany model ekonometryczny powie Ci, czy masz rację - które cechy tak naprawdę wpływają i z jaką siłą. To Ty wybierasz cechy i Ty przecież skalujesz każdą z cech. Wymyśl sobie cechę "kształt działki" wyskaluj ją i wprowadź do modelu. Dane wynikowe pokażą Ci czy cecha jest istotna, czy nie. Jeśli TAK to prawidłowo ją zidentyfikowałeś, a za pomocą modelu opisałeś jej relację do ceny nieruchomości - jeśli NIE to ją wyrzuć bo Tobie, a być może i innym zdawało się, że taka cecha ma znaczenie w kształtowaniu cen na rynku. Możesz wrzucić dowolne cechy do modelu i testować w ten sposób najkorzystniejszy wariant. To nie jest tak, że wymyślasz cechy, wklepujesz dane do odpowiedniego programu (Excell, Statistica, GRETL) i po naciśnięciu guzika masz rozwiązanie. Wiele cech wypada, czasami pojawiają się nowe. A suche liczby mówią nam czy cecha ma znaczenie i jaki ma wpływ na cenę (zakładam, że cena jest zmienną objaśnianą). I tak zawsze pozostanie element losowy, który przy nieruchomościach nietypowych lub małym rynku może mieć całkiem sporą wartość.
Oczywiście jest jeden warunek - trzeba mieć dostatecznie dużo transakcji i znać cechy nieruchomości.
To chyba lepszy sposób, niż "sufitologia" lub "badanie preferencji"
Pozdrowienia

rzeczoznawca78
Posty: 6
Rejestracja: 17 lut 2011, 2:38

Post autor: rzeczoznawca78 » 18 lut 2011, 21:29

kabaczek124 pisze:
rzeczoznawca78 pisze:Jeżeli jakiejś cechy nie potrafi zidentyfikować, a później przypisać jej odpowiedni stan do nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych to zgodnie z przepisami zwyczajnie nie może jej wziąć pod uwagę.
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
czyli - drogi rzeczoznawco, nie znasz cech i stanów cech nieruchomości podobnych to tej cechy nie bierzesz pod uwagę. Powtórzenie tego wymogu znajduje się w rozporządzeniu (par. 4).
ja te zapisy prawne rozumiem tak: "znasz cechy i stany cech nieruchomości podobnych możesz zastosować podejście porównawcze inaczej nie powinieneś stosować podejścia porównawczego"
a nie tak:
jak nie znasz stanów jakiejś konkretnej cechy nieruchomości (o której wiesz że wpływa na wartość) to ją po prostu odrzuć jako nieistotną.
Fakt, zagalopowałem się i napisałem, co myślałem w bardzo dużym skrócie myślowym :)
W pełni przychylam się do Pana rozumienia tego przepisu, co jednak w konsekwencji ... powoduje to samo. Bo jeżeli nie znam stanów cech nieruchomości podobnych do wycenianej, to znaczy, że nie spełniam wymogu, o którym mowa w art. 153 ust. 1 i nie mogę zastosować podejścia porównawczego.

A ogólnie w pełni popieram i zgadzam się z Majonezem.

kabaczek124
Posty: 39
Rejestracja: 29 wrz 2010, 11:28

Post autor: kabaczek124 » 18 lut 2011, 22:42

Naprawdę nie przejmujmy się tak nazewnictwem ;)

zgodnie z wikipedią
Ekonometria jest często mylona ze statystyką. Wiele metod statystycznych ekonometrycy uważają za metody ekonometryczne i czasem stosują do nich własne nazewnictwo. Modele ekonometryczne są modelami matematyczno-statystycznymi zastosowanymi w ekonomii
Przecież ojcowie założyciele nazwali jedną z metod "metodą korygowania ceny średniej" choć jak Wam pewnie wiadomo metoda ta z korygowaniem ceny średniej nie ma nic wspólnego gdyż matematycznie można udowodnić że wartość zależy tylko od mina i maxa, a za średnią można sobie przyjąć dowolną wartość.

skoro Twórcy metody się tym nie przejmują i nic nie zamierzają z tym robić, to kto by się przejmował ekonometrią/statystyką ;-)

JM
Posty: 3
Rejestracja: 30 wrz 2009, 21:52

Post autor: JM » 03 maja 2011, 23:47

Mnie też nurtuje kwestia cechy pt "standard wykończenia lokalu"
Mam operat sporządzony dla niewielkiego rynku - jedno duże osiedle budowane w latach 80'. Są to nieruchomości podobne pod wieloma względami i wyszło mi że właśnie owa cecha ma 55%. Przykładowo mieszkania odremontowane z nową łazienką kuchnią i pełną zabudową .. wiadomo kosztują więcej (chociażby o wartość tych nakładów) od mieszkań w których na ścianach są 30 letnie płytki i armatura.
Dla uzasadnienia w opisie podałam, że ustalenie tej cechy było możliwe na podstawie zdjęć mieszkań udostępnionych przez biura obrotu nieruchomościami.
Czyli nie byłam w tych analizowanych mieszkaniach ale widziałam zdjęcia robione przez pośredników przed sprzedażą mieszkania. Informacja z pierwszej ręki!
Prowadzący praktyki ogólnie uznał ten operat, z tym że zakwestionowano jedynie zdanie o zdjęciach i podpisano "to niedopuszczalne!!".
Jeśli wykreślę to zdanie to jak uzasadnię przed komisją przyjęcie tej cechy i to jeszcze o tak wysokiej wartości??
Może ktoś orientuje się dlaczego identyfikacja cechy na podstawie zdjęć jest praktyką "niedopuszczalną".
Jest na to jakiś przepis czy "bo tak się zwyczajowo nie robi"?
Pytanie do tych co mieli już kontakt z komisją egzaminacyjną - walczyć o swoje czy poprawić operat, zrobić jak większość i pójść na łatwiznę??
Pozdrawiam
J

loos71
Posty: 5
Rejestracja: 01 cze 2010, 17:58

Post autor: loos71 » 04 maja 2011, 0:57

moze wlasnie wykazac te koszty/naklady

robocizna i materialy jak w kosztowce, zbadac rynek uslug remontowych

remont pochlania tyle srodkow ze roznica w wartosci mieszkania z lat 70 a wyremontowanego bedzie na tyle duza ze uwzgledni to cecha standard wykonczenia lokalu ? nie da sie tak ?

operaty to na tyle nieuregulowana kwestia ze kazde poparcie liczbami (rozsadne) powinno sie dac obronic , jako autorska opinia o wartości (praw do) nieruchomości ...

pozdrawiam

//jestem tylko studentem gosp nieruchomosciami to moja prywatna opinia i moze byc bledna//

ODPOWIEDZ