Wyjaśnienie sytuacji

maciej.s · Post autor: **maciej.s** » 19 maja 2012, 12:14

Hej.
Przyszła do mnie klientka i chciał bym się poradzić co do danej sytuacji. Otóż kobieta ma dużą działkę przy drodze. Na tej działce jest hipoteka ok 200tys. zł (aktualnie coś 60 tys. zł). Jakieś kilka lat wstecz podzieliła całą działkę na pół, a drugą połowę na mniejsze działki pod zabudowę. Teraz geodeci wykonują jej podział tej drugiej połowy na następne działki. Wcześniejszą sprzedaż prowadziło inne biuro lub sama sprzedawała. Otóż moje pytanie jest co do sposobu jaki przedstawiła ta kobieta sprzedając wcześniej: geodeci kończą podział, nadają numery działek (choć kamienie na granice wkopią dopiero po wypłacie kiedy klientka dostanie pieniądze od kupującego), właścicielka nie tworzy KW na nowe działki, jeżeli dojdzie do sprzedaży klient wpłaca pieniądze na konto bankowe, bank wystawia odciążenie na tą działkę, które zostaje w depozycie, sprzedający z kupującym jadą do notariusza. Wszystko bez umowy przedwstępnej. Do tego dochodzi fakt, że działki są położone na granicy dwóch gmin a do tego są w drugim rzędzie od drogi co chyba powodowałoby służebność przesyłu mediów od właścicieli pierwszego rzędu. Jak Wy na to patrzycie? Pozdrawiam

Milo · Post autor: **Milo** » 25 maja 2012, 18:44

tragiczna konstrukcja - nie wiem czy ktokolwiek odważy się na takie ryzyko jako prawnik bym odradził za dużo niewiadomych

maciej.s · Post autor: **maciej.s** » 26 maja 2012, 10:21

Milo, Właśnie to mnie dziwiło. Kobieta porozumiała się z niby znajomą w banku o takim rodzaju spłaty, i to samo notariusz. Gdzie inny notariusz z tej samej kancelarii kategorycznie odmówił sprawy bez podpisania umowy przedwstępnej. Na dodatek właścicielem jest syn. Informując ją o fakcie podpisania umowy z synem (czyli właścicielem) oznajmiła, że wcześniej to ona podpisywała umowy.

Milo · Post autor: **Milo** » 28 maja 2012, 0:12

chyba ta Pani nie mówi Ci o czymś ważnym - zobacz papiery a szczególnie umowę notarialną o ile już jakaś jest - dla mnie to coś tu nie gra

maciej.s · Post autor: **maciej.s** » 28 maja 2012, 12:50

Milo, O jakiej umowie notarialnej piszesz? Kobieta przedstawiała mi umowę notarialną kupna tego całego gruntu, a na akcie widniał syn kobiety jako kupiec. Obecnie nie byłoby problemu, aby to on podpisał umowę pośrednictwa ( z resztą taki jest mój wymóg). Na co ważnego zwrócić uwagę?

prawnicy-nieruchomosci

witam,

teoretycznie, nie ma przeszkód aby zrobić to bez umowy przedwstępnej, ale w praktyce nie spotkałem się (a zrobiłem już ponad 1000 transakcji), żeby bank nie żądał umowy, z której wynikać będą warunki zawarcia umowy sprzedaży.
Osobiście doradzałbym umowę przedwstępną, która ze względu na przytoczony stan faktyczny, do łatwych należeć nie będzie. Poza tym już w umowie przedwstępnej zawieramy "warunki" umowy sprzedaży, unikamy więc sytuacji, w której strona sprzedająca, po "uregulowaniu" stanu prawnego próbuje zmieniać wcześniejsze ustalenia.
No, i jest jeszcze wiele innych powodów, dla których umowę przedwstępną warto w tym przypadku zawrzeć;)

pozdrawiam
Artur Rosiński

maciej.s · Post autor: **maciej.s** » 28 maja 2012, 17:01

Oczywiście będę optował za umową przedwstępną. Jeżeli kobiecie zależy, żebym ja zajął się sprzedażą to musi pójść na moje "warunki".

prawnicy-nieruchomosci

opcja z umową przedwstępną jest jak najbardziej godna polecenia, ale pamiętaj, że przedmiot umowy jeszcze nie istnieje. Umowa przedwstępna musi zawierać przedmiot umowy sprzedaży, w przeciwnym razie będzie nieważna. Wobec czego powinieneś dokładnie sprecyzować co będzie przedmiotem umowy przyrzeczonej.
Jeden z najczęściej spotykanych argumentów dla "wymigania" się z umowy przedwstępnej w podobnych sytuacjach jest właśnie powoływanie się na nieważność umowy przedwstępnej.

maciej.s · Post autor: **maciej.s** » 28 maja 2012, 22:26

W sumie formalnie przedmiot umowy istnieje, ponieważ klientka wszystkie decyzje, mapy sytuacyjne projketowe ma tak? Tylko rzeczywiście nie ma wkopanych kamieni oznaczających granice działek. Dziękuję bardzo za porady:)

dyloo · Post autor: **dyloo** » 28 maja 2012, 22:49

Jeśli masz decyzję podziałową to wtedy masz pewność, że masz przedmiot sprzedaży.

prawnicy-nieruchomosci

> maciej.s napisał:

> W sumie formalnie przedmiot umowy istnieje, ponieważ klientka wszystkie decyzje, mapy sytuacyjne projketowe ma tak? Tylko rzeczywiście nie ma wkopanych kamieni oznaczających granice działek. Dziękuję bardzo za porady:)

jak są już mapki, to jest ok.

maciej.s · Post autor: **maciej.s** » 29 maja 2012, 11:23

Czy umowa pośrednictwa w takim wypadku może być jedna opisująca sprzedaż tych kilku działek, czy na każdą działkę osobna umowa? Pozdrawiam

prawnicy-nieruchomosci

> maciej.s napisał:

> Czy umowa pośrednictwa w takim wypadku może być jedna opisująca sprzedaż tych kilku działek, czy na każdą działkę osobna umowa? Pozdrawiam

może być jedna, tyle tylko że trzeba w niej przewidzieć trochę więcej elementów i możliwych scenariuszy.

pozdrawiam
a.r.