umowa najmu mieszkania na czas określony

Czy znane są Ci pojęcia: umowa przedwstępna, warunkowa, rozporządzająca, zobowiązująca, przyrzeczona, licencyjna, o dzieło, najmu, dzierżawy, wzajemna, o charakterze akcesoryjnym, użytkowania, dożywocia... i wiele wiele innych
staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Postautor: staniak » 11 lut 2007, 1:51

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego. W stosunek najmu wstąpiłem 1 października 2004r. spisując umowę najmu na okres 3 lat tj. do dnia 30 września 2007r. W międzyczasie moja sytuacja finansowa uległa poprawie, bowiem małżonka podjęła pracę zarobkową. Nasze wspólne dochody pozwalają na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego i kupno własnego mieszkania. W związku z powyższym muszę wypowiedzieć wynajmującemu umowę najmu. Proszę o odpowiedź, jaki obowiązuje mnie termin wypowiedzenia, bowiem przeglądając przepisy doszedłem do następujących wniosków: 1.) Art. 673.

Alicja
Posty: 101
Rejestracja: 30 maja 2006, 7:10

Postautor: Alicja » 11 lut 2007, 9:44

Ze względu na to, że jest to umowa na czas określony nie dotyczą ciebie zapisy KC o terminach wypowiedzenia, ani Ustawy o ochronie praw lokatorów. Według mnie brak w umowie terminu ewentualnego wypowiedzenia daje ci możliwość rozwiązania umowy tylko za porozumieniem stron, co zawsze jest możliwe. Szkoda, że jako przyszły pośrednik nie zadbałeś o umieszczenie w swojej umowie możliwości i terminu wypowiedzenia.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Postautor: staniak » 11 lut 2007, 14:09

[quote:dc7d715f18="Alicja;3925"]Ze względu na to, że jest to umowa na czas określony nie dotyczą ciebie zapisy KC o terminach wypowiedzenia, ani Ustawy o ochronie praw lokatorów. Według mnie brak w umowie terminu ewentualnego wypowiedzenia daje ci możliwość rozwiązania umowy tylko za porozumieniem stron, co zawsze jest możliwe. Szkoda, że jako przyszły pośrednik nie zadbałeś o umieszczenie w swojej umowie możliwości i terminu wypowiedzenia.[/quote:dc7d715f18]

To nie ja napisałem tylko Karol mój kolega.Ja urzyczyłem tylko Loginu.

A tak na marginesie to to najemce ,który ma umowę na czas określony a nie zawarł w umowie terminu wypowiedzenia i na podstawie jakich okoliczności dotyczyć może art.682 KC. w sytuacji wynikającej z tego paragrafu.Niezależnie od zapisów w umowie mój kolega może zawsze wypowiedzieć najem ale musi się w tym przypadku liczyć ,że przegra sprawę w sądzie i nawet nie mieszkając w przedmiotowym lokalu będzie musiał opłacić czynsz za czas określony w umowie jako odszkodowanie.W wyniku braku określenia ustawowych terminów wypowiedzenia odnoście najmu na czas określony w przypadku nieumieszczenia w umowie terminów umownych obowiązuje termin zakończenia najmu zawarty w umowie. Pozwoliłem koledze na napisanie tego tekstu bo mi nie wierzy.Proszę o komentarze.

Piotr Staniak

ryszard
Posty: 96
Rejestracja: 28 lis 2006, 12:52

Postautor: ryszard » 11 lut 2007, 16:45

Powinno się płacić czynsz do końca umowy chyba, że wynajmujący zgodzi się na inne rozwiązanie np. odszkodowanie rozwiązanie umowy przed terminem.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 12 lut 2007, 6:34

To prawda, że ani Kodeks cywilny ani ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie przewidują wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony. Wypada też zauważyć, iż przed 15 lipca 2003 roku umowa na czas oznaczony mogła być zawarta co najmniej na trzy lata co miało zabezpieczać interesy najemców. Nie zauważono tylko, że długi, obowiązkowy okres najmu wcale nie musi być w interesie najemcy. Zawarcie umowy na czas oznaczony ma chronić obustronny interes stron. Trwałość stosunku prawnego mają dawać stronom umowy poczucie pewności, że nagle i bez powodu umowa nie zostanie wypowiedziana stawiając drugą stronę w sytuacji nagłego szukania innego lokalu mieszkalnego albo nowego najemcy w sytuacji gdy np. wynajmujący wyjechał za granicę i ma ograniczone możliwości nadzorowania spraw związanych ze swoim mieszkaniem. Jeżeli w umowie nie zaznaczono wyraźnie możliwości wypowiedzenia umowy to generalnie powinna ona trwać taki czas na jaki byłą zawarta. Jeżeli więc wynajmujący i najemca nie zechcą obopólnie zmienić umowy i wpisać do niej możliwości wypowiedzenia jej to trzeba ją doprowadzić do końca.

Na marginesie pozwolę sobie przytoczyć też przykład związany z prawem pracy, a dotyczący zawierania umowy o pracę na czas określony. W takiej umowie zawartej na okres dłuższy niż 6 miesięcy strony mogą przewidzieć rozwiązanie umowy za dwutygodniowym wypowiedzeniem. Jeżeli umowa o pracę jest zawierana na okres do 6 miesięcy w zasadzie nie ma możliwości jej wypowiedzenia dlatego tylko, że pracownik tak chce. Może więc zaistnieć sytuacja, że ktoś znajdzie lepszą pracę, a pomimo to nie będzie mógł opuścić poprzedniej. Jak widać w przypadku najmu sytuacja jest nieco podobna. Dlatego właśnie trzeba pamiętać aby umowa przewidywała możliwość wypowiedzenia jej.

ryszard
Posty: 96
Rejestracja: 28 lis 2006, 12:52

Postautor: ryszard » 14 lut 2007, 22:58

Czym się w takim razie różni umowa na czas określony w której jest zawarty okres wypowiedzenia od umowy na czas nieokreślony?
Mam również inne pytanie. Czy można w umowie zapisać inny termin wypowiedzenia niż te które określają ustawy. Czy taka umowa jest ważna?Jak to się ma do swobody zawierania umów?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 15 lut 2007, 8:08

Zasadę swobody umów wyraża art. 353 1 Kodeksu cywilnego:
„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”

Jak widać z powyższej definicji swoboda stron umowy nie jest nieograniczona. Jeżeli w umowie znajdą się zapisy sprzeciwiające się ustawie to są one nieważne i w razie sporu sąd nie przyzna prawa do realizacji jakiegoś przepisu umowy. Np. jeśli strony umowy zgodnie zapiszą, że planowana przez nich umowa sprzedaży nieruchomości zostanie dokonana w formie pisemnej, to taki zapis jest nieważny gdyż ustawa reguluje iż taka umowa może być zawarta w formie notarialnej pod rygorem nieważności. Pamiętajmy zatem, że zasada swobody umów nie oznacza całkowitej dowolności umów, bo prawo właśnie po to jest aby w sposób władczy regulować niektóre, najważniejsze społecznie umowy.

Przepisy o najmie zawarte w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego regulują, że najem lokalu może być zawarty na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa na czas oznaczony wyznacza konkretny termin jej zakończenia z zastrzeżeniem, że jeśli strony przy jej zawieraniu się zgodzą na rozwiązanie umowy wcześniej to umowa zakończy się w tym, wcześniejszym terminie. Umowa na czas nieoznaczony nie musi zawierać takiego zastrzeżenia gdyż do niej odnoszą się przepisy ustaw. To czy można zmienić termin ustawowy wypowiedzenia należy prześledzić w ustawie i w brzmieniu przepisu. Jeżeli przepis przewiduje jakieś ramy czasowe o których można wypowiedzieć umowę to tak można uczynić.

ryszard
Posty: 96
Rejestracja: 28 lis 2006, 12:52

Postautor: ryszard » 15 lut 2007, 17:40

[quote:cb6dde5da8="PiotrW;4011"] To czy można zmienić termin ustawowy wypowiedzenia należy prześledzić w ustawie i w brzmieniu przepisu. Jeżeli przepis przewiduje jakieś ramy czasowe o których można wypowiedzieć umowę to tak można uczynić.[/quote:cb6dde5da8]

Z tego co czytam to te terminy są dość sztywno określone i w takim razie strony nie mogą umówić się inaczej. A szkoda bo przydatny byłaby np. taki zapis: jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czunszu wynajmujący może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Postautor: PiotrW » 15 lut 2007, 21:04

Prawo w takich przypadkach przewiduje właśnie ułatwienia w rozwiązaniu umowy. Art. 11 ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mówi:

„2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.”


Art. 687. Kodeksu cywilnego: „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.”

Art. 685. Kodeksu cywilnego: „Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

To są wyjątkowe sytuacje, w których prawo zezwala na wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu.


Wróć do „Problemy związane z umowami na rynku nieruchomości”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 0 gości