Mam pytanie, czy w budynku spoldzielni (tylko spoldzielcze wlasnosciowe prawa do lokalu mieszkalnego np. jest 35 mieszkan takich) jeden z lokatorow przeksztalcil swpdlm na samodzielny lokal mieszkalny (moze zle okreslenie uzylam "przeksztalcil") to czy z chwila przeksztalcenia a raczej wyodrebnienia jednego (pierwszego) lokalu tworzy sie wspolnota mieszkaniowa ?? a jesli tak to kto w tej wspolnocie jest ? ten ktory ma samodzielny lokal + spoldzielnia ?
ioky
spoldzielnia - wspolnota
Momentem powstania wspólnoty mieszkaniowej, według komentatorów przepisów uwl, jest ten, który dotyczy pierwszego wyodrębnienia własności lokalu. Pogląd ten jest dorobkiem praktyki, ponieważ ustawodawca nie określił takiej chwili. Uznał jedynie, że ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową - art. 6 uwl. Dochodzimy zatem do zaskakującego wniosku. Wystarczy jedno wyodrębnienie, aby powstała wspólnota, mimo że ustawodawca stanowi o ogóle właścicieli lokali i zdecydowanie używa liczby mnogiej. Czy wobec tego jeden właściciel lokalu nie stanowi już wspólnoty? Na dany moment wyodrębnienia to jest właśnie ogół właścicieli.
Takie rozumowanie może wydawać się błędne, ale nieprzyjęcie go spowodowałoby zawieszenie prawa i obowiązków właścicieli lokali do momentu wyodrębnienia ostatniego lokalu, co byłoby nonsensem. Dlatego praktycy i komentatorzy uważają, że mimo logicznego wywodu opartego na wykładni językowej, dla realizacji celu ustawy lepiej będzie przyjąć swoistą fikcję prawną i uznać, że wspólnota istnieje mimo pojedynczego wyodrębnienia, a to dlatego, że wspólnota taka składa się tak naprawdę z dwóch właścicieli. Pierwszy to ten, na czyją rzecz ustanowiono własność lokalu, a drugi - to właściciel tych jeszcze niewyodrębnionych lokali. Taką tezę potwierdza np. art. 4 ust. 1 uwl, który stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
Taki stan rzeczy jest uprawniony w sytuacji, gdy następuje wyodrębnienie w zasobach komunalnych. Jednak sprawa się komplikuje w przypadku zasobów spółdzielczych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 27 i następne) tylko w sprawach nieuregulowanych nakazuje stosowanie do odrębnej własności - bo takiego terminu, co nie jest bez znaczenia, w niej się używa - przepisów ustawy o własności lokali. Czy można zatem przyjąć te same zasady interpretacyjne - dotyczące momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej w zasobach komunalnych - do określenia momentu powstania wspólnoty w zasobach spółdzielczych? Wydaje się, że tak. Na miejsce gminy "wchodzi" w tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa. Ostatecznej odpowiedzi na to pytanie udzieli jednak dopiero orzecznictwo.
Takie rozumowanie może wydawać się błędne, ale nieprzyjęcie go spowodowałoby zawieszenie prawa i obowiązków właścicieli lokali do momentu wyodrębnienia ostatniego lokalu, co byłoby nonsensem. Dlatego praktycy i komentatorzy uważają, że mimo logicznego wywodu opartego na wykładni językowej, dla realizacji celu ustawy lepiej będzie przyjąć swoistą fikcję prawną i uznać, że wspólnota istnieje mimo pojedynczego wyodrębnienia, a to dlatego, że wspólnota taka składa się tak naprawdę z dwóch właścicieli. Pierwszy to ten, na czyją rzecz ustanowiono własność lokalu, a drugi - to właściciel tych jeszcze niewyodrębnionych lokali. Taką tezę potwierdza np. art. 4 ust. 1 uwl, który stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
Taki stan rzeczy jest uprawniony w sytuacji, gdy następuje wyodrębnienie w zasobach komunalnych. Jednak sprawa się komplikuje w przypadku zasobów spółdzielczych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 27 i następne) tylko w sprawach nieuregulowanych nakazuje stosowanie do odrębnej własności - bo takiego terminu, co nie jest bez znaczenia, w niej się używa - przepisów ustawy o własności lokali. Czy można zatem przyjąć te same zasady interpretacyjne - dotyczące momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej w zasobach komunalnych - do określenia momentu powstania wspólnoty w zasobach spółdzielczych? Wydaje się, że tak. Na miejsce gminy "wchodzi" w tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa. Ostatecznej odpowiedzi na to pytanie udzieli jednak dopiero orzecznictwo.
Do ciekawej i fachowej wypowiedzi Pana Piotra Staniaka dodam, że właśnie ścisła interpretacja art. 6 ustawy o własności lokali wskazuje na fakt, że z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu od razu mamy do czynienia z dwoma właścicielami, którzy tworzą wspólnotę i są współwłaścicielami części wspólnych nieruchomości. W nieruchomości częstokroć są bowiem właściciele lokali wyodrębnionych, a także właściciel tych lokali, które nie są nieruchomościami lokalowymi (gmina, spółdzielnia). Ci wszyscy właściciele mają udziały w nieruchomości wspólnej i muszą o nią dbać i zarządzać (z wyjątkami dotyczącymi spółdzielni mieszkaniowej). Dlatego ogółem właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości według art. 6 ustawy o własności lokali jest zawsze co najmniej dwóch właścicieli.