Spółdzielnia mówi, że na uwłaszczenie - wykup mieszkania będę musiał poczekać nawet kilka lat. Tłumaczy to m.inn. koniecznością podziału na nieruchomości jednobudynkowe, zniesieniem hipoteki i innymi procedurami formalnymi które długo trwają. Nie mogę tyle czekać ponieważ już w nim nie mieszkam a najem mi się nie opłaca. Musze je jak najszybciej sprzedać. Czy w takim wypadku jest jakieś wyjście.
Czy można np. przekształcić tylko we własnościowe a nie w odrębną własność. Czy można to zrobić na starych zasadach. Wniosek był złożony jeszcze gdy obowiązywała stara ustawa.
Jest to szerszy problem bo sporo ludzi chciało sprzedać ale przetrzymywało sztucznie mieszkania przez wiele miesięcy w oczekiwaniu na nową ustawę. Teraz się dowiedzieli, że na uwłaszczenie muszą poczekać jeszcze kilka lat. Chcieliby wiec wykupić na starych zasadach by tylko móc w końcu sprzedać mieszkanie. Czy to jest możliwe?
Lokatorzy w klinczu
Hmm. Ryszardzie, już nie jeden raz opowiadałeś jaka twoja spółdzielnia jest nieludzka. Tak mi to przyszło do głowy gdy czytam ich wyjaśnienia co do niemożności wyodrębnienia własności lokali. Przecież nie jest przeszkodą wyodrębnienie własności lokalu gdy na nieruchomości znajduje się kilka budynków mieszkalnych. Sam znam taką spółdzielnię, która wyodrębnia lokale, a na nieruchomości są trzy duże bloki mieszalne. Jeśli chodzi o hipotekę to ogólnie rzecz biorąc sam fakt obciążenia nieruchomości hipoteką nie jest ostatecznym powodem do nie wyodrębniania własności lokalu, tyle, że wtedy hipoteka taka w jakiejś części będzie obciążać i lokal. Co bowiem w sytuacji gdy hipoteka zabezpiecza kredyt wzięty prze spółdzielnię na przykład na 10 lat? Przez cały ten okres nie wyodrębni lokali? Jeśli masz lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego to wielce prawdopodobne, że jednak nie będziesz miał wyjścia jak czekać (chyba, że weźmiecie prawników i pozwiecie spółdzielnię, żeby sąd przywrócił jej zdrowy rozsądek). Chyba, że tak jak mówisz, złożyłeś wniosek przed wejściem w życie tegorocznej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wtedy można przekształcić prawo lokatorskie we własnościowe na zasadach sprzed 31 lipca 2007, a konkretnie zgodnie z brzmieniem art. 11(1) ustawy spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu sprzed 31 lipca 2007:
Art. 11(1). 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w rozumieniu art. 6(1) ust. 5;
3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;
4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1;
5) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 46(1) stosuje się odpowiednio.
2. Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.
3. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.
4. (utracił moc).
5. Statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości przekształcenia przez spółdzielnię lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe prawo w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu.
6. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega przekształceniu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
7. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, o której mowa w ust. 2, obciążają osobę, z którą spółdzielnia zawiera umowę o przekształcenie lokalu mieszkalnego.
Spółdzielnia pewnie jednak też będzie zwlekać z tym przekształceniem, bo nie będzie mogła doliczyć się jakich spłat trzeba dokonać.
Art. 11(1). 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w rozumieniu art. 6(1) ust. 5;
3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;
4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1;
5) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 46(1) stosuje się odpowiednio.
2. Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.
3. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.
4. (utracił moc).
5. Statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości przekształcenia przez spółdzielnię lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe prawo w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu.
6. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega przekształceniu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
7. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, o której mowa w ust. 2, obciążają osobę, z którą spółdzielnia zawiera umowę o przekształcenie lokalu mieszkalnego.
Spółdzielnia pewnie jednak też będzie zwlekać z tym przekształceniem, bo nie będzie mogła doliczyć się jakich spłat trzeba dokonać.
Dziękuję za wyrazy współczucia. Spółdzielnia rzeczywiście celowo blokuje uwłaszczenie. Oficjalnie realizuje ustawę ale faktycznie przeciąga procedury jak tylko można i wymyśla szereg problemów. Doniesienia do prokuratury już są złożone ale nie liczę, że cokolwiek to przyśpieszy. Zarząd ma już kilka spraw w prokuraturze i to się ciągnie latami. Trzeba by dobrego prawnika który udowodniłby opieszałość a to nie jest takie łatwe.
Co do szczegółów do oczywiście, że można wyodrębnić na nieruchomościach wielobudynkowych tylko ustawa wyraźnie wskazuje, że mają być jednobudynkowe i ponoć tylko takie notariusze akceptują. Pytanie jest tylko takie czy takie podziały muszą trwać prawie rok bo na tyle je rozpisała spółdzielnia. Następnie 86 dni trwa ponoć uprawomocnienie sie uchwały. To daje już grubo ponad rok.
Co do hipoteki to spółdzielnia jest "dobra" i chce ją znieść by nie obciażać lokatorów. Ale ile to potrwa tego nikt nie wie. Tyle w skrucie bo jeszcze jest opomiarowanie piwnic, strychów i wiele innych ponoć koniecznych do uregulowania spraw.
W końcu ponoć kilka miesięcy czeka sie w kolejce do notariusza.
Co do szczegółów do oczywiście, że można wyodrębnić na nieruchomościach wielobudynkowych tylko ustawa wyraźnie wskazuje, że mają być jednobudynkowe i ponoć tylko takie notariusze akceptują. Pytanie jest tylko takie czy takie podziały muszą trwać prawie rok bo na tyle je rozpisała spółdzielnia. Następnie 86 dni trwa ponoć uprawomocnienie sie uchwały. To daje już grubo ponad rok.
Co do hipoteki to spółdzielnia jest "dobra" i chce ją znieść by nie obciażać lokatorów. Ale ile to potrwa tego nikt nie wie. Tyle w skrucie bo jeszcze jest opomiarowanie piwnic, strychów i wiele innych ponoć koniecznych do uregulowania spraw.
W końcu ponoć kilka miesięcy czeka sie w kolejce do notariusza.
Takie są terminy oczekiwania. Dodatkowo spółdzielnia zmusza do zawarcia aktu notarialnego ze "swoim" notariuszem.
Mam jeszcze pytanie. Ustawa o s. m. daje możliwość przekształcenia lokatorskiego prawa we własnościowe w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego gruntu. Czy to, że nieruchomość jest wielobudynkowa i jest na niej hipoteka podchodzi pod ten termin. Jest on określony w art. 113 ust. 6 ust. z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Mam jeszcze pytanie. Ustawa o s. m. daje możliwość przekształcenia lokatorskiego prawa we własnościowe w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego gruntu. Czy to, że nieruchomość jest wielobudynkowa i jest na niej hipoteka podchodzi pod ten termin. Jest on określony w art. 113 ust. 6 ust. z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U Nr 125, poz. 873) wcale nie mówi, że można przekształcić prawo lokatorskie we własnościowe w razie nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. O nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości w rozumieniu art. 113 ust 6 wspomina się w powyższej ustawie i ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odnośnie niemożności ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wtedy nie obowiązuje spółdzielni 3 miesięczny termin na podpisanie umowy przeniesienia własności lokalu. W przypadku możliwości przekształcenia prawa lokatorskiego we własnościowe mowa jest o lokalu mieszkalnym położonym w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Wtedy można ustanowić jeszcze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mówi o tym art. 7 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw:
„Art. 7. 1. Po wejściu w życie niniejszej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.
2. Do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.
2. Do istniejących w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
3. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umowa o budowę lokalu, zawarta na podstawie dotychczas obowiązującego art. 173 ustawy, o której mowa w art. 1, staje się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 ustawy, o której mowa w art. 1.
4. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu.
5. Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714, art. 1715, art. 39, art. 48 oraz art. 481 ustawy, o której mowa w art. 1, niezrealizowane do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, są rozpatrywane na podstawie niniejszej ustawy.
6. Do spraw sądowych toczących się i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.”
„Art. 7. 1. Po wejściu w życie niniejszej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.
2. Do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.
2. Do istniejących w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
3. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umowa o budowę lokalu, zawarta na podstawie dotychczas obowiązującego art. 173 ustawy, o której mowa w art. 1, staje się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 ustawy, o której mowa w art. 1.
4. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu.
5. Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714, art. 1715, art. 39, art. 48 oraz art. 481 ustawy, o której mowa w art. 1, niezrealizowane do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, są rozpatrywane na podstawie niniejszej ustawy.
6. Do spraw sądowych toczących się i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.”
Zgodnie z ar 113 ust 6 ugn: „Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”. Może to oznaczać, że nie ma dokumentów potwierdzających, że spółdzielnia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Może to oznaczać, że nawet jeśli jest właścicielem to nie ma pewności czy nieruchomość nie jest obciążona prawem rzeczowym (np. jakąś służebnością).