Proszę forumowiczów o wyjaśnienie drobnej z pozoru kwesti.
Metoda porównawcza parami. Dla wyznaczenia wag poszczególnych cech tworzę bazę danych.Obliczam deltę pomiędzy max. i min. Obliczam wartości poszczególnych wag.
Potem przyjmuję grupę nieruchomości podobnych do porównań (np. 9) z tego wybieram np.4 i teraz mogę mieć różne przypadki :
Wartość max. i min. z grupy 9 może być taka sama jak z poprzednich obliczeń.
Nie ma problemu.
Wartość min i max jest inna i co teraz :
Czy stosuję "dawną" deltę czy też obliczam "nową" z tych 9.
Rzeczoznawcy sprawdzający mi operaty niestety różnie się na ten temat wypowiadali.
Jak być powinno ?
Pozdrawiam
andy1909Z
Delta W Operacie Szacunkowym
Wydaje mi się, że na wstępie dobieram bazę i z niej ustalam deltę. Transakcji tych chyba, zaznaczam że tu też mam wątpliwości powinno być mniej niż jedenaście, no bo powyżej dziesięciu można zastosować metodę korygowania ceny średniej - i tu zapytanie czy przy ilości nastu transakcji można zastosować metodę porównywania parami ???
Deltę obliczoną dla bazy np. 9 transakcji stosujemy dla obliczenia wag poszczególnych atrybutów rynkowych. Nie ma sensu obliczania dwóch delt, bo tą pierwszą i tak niewykorzystujemy.
Pytanko mam tylko takie czy metodę porównywania parami stosujemy ze względu na to, że na rynku znależliśmy mniej niż 11 transakcji nieruchomości podobnych, a nie stosujemy metody korygowania ceny śedniej, czy że na rynku jest wiele transakcji a my do dalszej analizy wybraliśmy mniej niż 11 najbardziej podobnych ???
Reasumując, kiedy stsujemy metodę korygowania ceny średniej a kiedy porównywania parami ???
Pozdrawiam i życzę Wesołych świąt Wam Wszystim !!!
Deltę obliczoną dla bazy np. 9 transakcji stosujemy dla obliczenia wag poszczególnych atrybutów rynkowych. Nie ma sensu obliczania dwóch delt, bo tą pierwszą i tak niewykorzystujemy.
Pytanko mam tylko takie czy metodę porównywania parami stosujemy ze względu na to, że na rynku znależliśmy mniej niż 11 transakcji nieruchomości podobnych, a nie stosujemy metody korygowania ceny śedniej, czy że na rynku jest wiele transakcji a my do dalszej analizy wybraliśmy mniej niż 11 najbardziej podobnych ???
Reasumując, kiedy stsujemy metodę korygowania ceny średniej a kiedy porównywania parami ???
Pozdrawiam i życzę Wesołych świąt Wam Wszystim !!!
Moim zdaniem delta powinna być obliczona z tych dziewięciu nieruchomości podobnych, które zostały wyodrębnione na przykład z ogólnej bazy danych o transakcjach nieruchomości rolnych z terenu danej gminy lub powiatu. W takiej bazie mogą zdarzyć się nieruchomości zupełnie niezdatne do porównań, bo pomimo cech tych nieruchomości ich ceny zostały szczególnie zawyżone lub zaniżone z jakiegoś powodu albo nieruchomości te mają jakieś swoiste cechy powodujące szczególny ich wpływ na cenę (np. jedyna działka będąca przedmiotem transakcji w gminie położona na terenie często zalewanym przed deszcze).
Co do stosowania metody porównywania parami i metody skorygowanej ceny średniej to tę drugą metodę można zastosować kiedy posiada się zbiór co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań. (mówi o tym wyraźnie standard nr III.7. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieru¬chomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Nie ma jednak ograniczenia z jak licznej bazy danych możemy korzystać. Jeśli jest baza licząca np. 20 nieruchomości podobnych to można zastosować obie metody.
Co do stosowania metody porównywania parami i metody skorygowanej ceny średniej to tę drugą metodę można zastosować kiedy posiada się zbiór co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań. (mówi o tym wyraźnie standard nr III.7. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieru¬chomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Nie ma jednak ograniczenia z jak licznej bazy danych możemy korzystać. Jeśli jest baza licząca np. 20 nieruchomości podobnych to można zastosować obie metody.
Witam
Jak obliczyć wagi cech z np. 9 nieruchomości ???
Dla mnie to abstrakcja.
Wagi cech z co najmniej kilkunastu nieruchomości, żeby to miało jakiś sens. Przyjmijmy, że cech będzi 5 to do obliczenia ile potrzeba nieruchomości ???
Obserwuję, że mało osób jest aktywnych a bardzo dużo "oglądaczy".
Mój skromny apel aby więcej kolegów i koleżanek włączyło się do dyskusji.
Będzie Nam łatwiej.
Szlachetnie Rywalizować będziemy mając licencje - teraz wspomagajmy się.
Jak obliczyć wagi cech z np. 9 nieruchomości ???
Dla mnie to abstrakcja.
Wagi cech z co najmniej kilkunastu nieruchomości, żeby to miało jakiś sens. Przyjmijmy, że cech będzi 5 to do obliczenia ile potrzeba nieruchomości ???
Obserwuję, że mało osób jest aktywnych a bardzo dużo "oglądaczy".
Mój skromny apel aby więcej kolegów i koleżanek włączyło się do dyskusji.
Będzie Nam łatwiej.
Szlachetnie Rywalizować będziemy mając licencje - teraz wspomagajmy się.
[quote:dcdf819122="andy1909Z;8183"]Jak obliczyć wagi cech z np. 9 nieruchomości ???[/quote:dcdf819122]
Jeśli danych jest za mało, to zawsze można wspomóc się "rynkiem równoległym" lub "badaniem preferencji nabywców". Zgadzam się, że analityczną metodę wyliczenia wag można wykorzystać dopiero mając bardzo bogatą bazę danych, żeby uzyskać rozsądny wynik (a i to nie zawsze).
Odnośnie delty: moim zdaniem delta powinna zostać wyliczona z rynku nieruchomości podobnych. Przykładowo: mam bazę 30 transakcji działkami które zawarto w ostatnich 2 latach na danym terenie, z bazy tej odrzucam nieruchomości ewidentnie niepodobne (np. o 100 razy większej powierzchni niż moja, o znacznie odmiennych cenach od cen przeciętnych, itp.), zostaje powiedzmy 10 transakcji które już uznałem za podobne i z nich wyliczam deltę. Następnie wybieram z tych dziesięciu 3 nieruchomości najbardziej podobne do skorygowania cen w oparciu o metodę porównywania parami, a deltę (tak samo jak wagi cech, itd.) wykorzystuję z całej "bazy" 10 transakcji podobnych.
Wśród rzeczoznawców nie ma jednoznacznej opinii, która z możliwości jest słuszniejsza, niemniej do takiego podejścia, jak zaprezentowałem powyżej komisja kwalifikacyjna nie miała zastrzeżeń.
Jeśli danych jest za mało, to zawsze można wspomóc się "rynkiem równoległym" lub "badaniem preferencji nabywców". Zgadzam się, że analityczną metodę wyliczenia wag można wykorzystać dopiero mając bardzo bogatą bazę danych, żeby uzyskać rozsądny wynik (a i to nie zawsze).
Odnośnie delty: moim zdaniem delta powinna zostać wyliczona z rynku nieruchomości podobnych. Przykładowo: mam bazę 30 transakcji działkami które zawarto w ostatnich 2 latach na danym terenie, z bazy tej odrzucam nieruchomości ewidentnie niepodobne (np. o 100 razy większej powierzchni niż moja, o znacznie odmiennych cenach od cen przeciętnych, itp.), zostaje powiedzmy 10 transakcji które już uznałem za podobne i z nich wyliczam deltę. Następnie wybieram z tych dziesięciu 3 nieruchomości najbardziej podobne do skorygowania cen w oparciu o metodę porównywania parami, a deltę (tak samo jak wagi cech, itd.) wykorzystuję z całej "bazy" 10 transakcji podobnych.
Wśród rzeczoznawców nie ma jednoznacznej opinii, która z możliwości jest słuszniejsza, niemniej do takiego podejścia, jak zaprezentowałem powyżej komisja kwalifikacyjna nie miała zastrzeżeń.
Kolega Sidor przyjął model w którym wagi cech są w praktyce przyjęte z badania rynku a nie z obliczeń. Wtedy sprawa "czysta".
A jeśli mam bazę np 30 nieruchomości z której obliczam wagi cech to co dalej ???
Do dalszej analizy przyjmuję np. 10 nieruchomości wśród których nie ma nieruchomości o poprzedniej wartości max. i min. tylko nowy przedział maks. i minimmum.
Dwie delty ???
andy 1909Z
A jeśli mam bazę np 30 nieruchomości z której obliczam wagi cech to co dalej ???
Do dalszej analizy przyjmuję np. 10 nieruchomości wśród których nie ma nieruchomości o poprzedniej wartości max. i min. tylko nowy przedział maks. i minimmum.
Dwie delty ???
andy 1909Z
-
grzelo_sokolow
- Posty: 30
- Rejestracja: 21 gru 2007, 9:35
Witam!
Profesor Wilkowski z Politechniki Warszawskiej na wykładzie liczył deltę ze wszystkich nieruchomości, a do porównania brał 3 najbardziej podobne spośród nich; pamietam bo dyskutowaliśmy o tym po wykładzie. Jeśli chodzi zaś o relację między deltą z wyznaczania wagi cech rynkowych a deltą przyjętą do porównywania końcowego nieruchomości podobnych, to nie ma relacji którą można by z góry zdefiniować. Wszystko zależy od tego czy weźmiesz do porównania więcej tych "droższych" nieruchomości, czy tych "tańszych".
Profesor Wilkowski z Politechniki Warszawskiej na wykładzie liczył deltę ze wszystkich nieruchomości, a do porównania brał 3 najbardziej podobne spośród nich; pamietam bo dyskutowaliśmy o tym po wykładzie. Jeśli chodzi zaś o relację między deltą z wyznaczania wagi cech rynkowych a deltą przyjętą do porównywania końcowego nieruchomości podobnych, to nie ma relacji którą można by z góry zdefiniować. Wszystko zależy od tego czy weźmiesz do porównania więcej tych "droższych" nieruchomości, czy tych "tańszych".
Delte, podobnie jak wagi cech rynkowych liczymy na podstawie dostępnej bazy danych o nieruchomościach podobnych z rynku lokalnego po odrzuceniu tzw. ,,okazji" i ,,cen amatorskich". Na etapie zestawiania nieruchomości w parach nie tworzymy żadnej nowej Delty. Andy piszesz, że wyliczanie wag cech rynkowych z 9 nieruchomości to abstrakcja... powiem Ci więcej cała działalność rzeczoznawcy to jedna wielka abstrakcja i trzeba się z tym pogodzić...
Może po prostu wyjść z definicji - delta to różnica pomiędzy najwyższą i najniższą ceną w bazie transakcyjnej nieruchomości podobnych.
Jeśli baza transakcyjna nieruchomości podobnych do obliczenia wag cech jest jednocześnie bazą do obliczenia wartości nieruchomości to delta będzie taka sama. Trzeba tylko podkreślić, że delty z 3 czy 4 nieruchomości lepiej nie robić.
Przy porównywaniu parami te 3 czy 4 nieruchomości są tylko "najbardziej podobne". Co prawda poglądy na to są różne. Jedni rzeczoznawcy (prowadzący praktyki) twierdzą, że mogą się niczym nie różnić, inni twierdzą, że muszą być różnice. Wystarczy jednak policzyć na jakimś przykładzie, że ci pierwsi mają rację! Jeśli jest dużo różnic, najczęściej zdarza się, że cena wychodzi poza zakres, czyli deltę. Metoda porównywania parami to porównywanie nieruchomości wycenianej z inną NAJBARDZIEJ PODOBNą nieruchomością, a nie jakąś tam...
Pozdrawiam wszystkich kandydatów!
Jeśli baza transakcyjna nieruchomości podobnych do obliczenia wag cech jest jednocześnie bazą do obliczenia wartości nieruchomości to delta będzie taka sama. Trzeba tylko podkreślić, że delty z 3 czy 4 nieruchomości lepiej nie robić.
Przy porównywaniu parami te 3 czy 4 nieruchomości są tylko "najbardziej podobne". Co prawda poglądy na to są różne. Jedni rzeczoznawcy (prowadzący praktyki) twierdzą, że mogą się niczym nie różnić, inni twierdzą, że muszą być różnice. Wystarczy jednak policzyć na jakimś przykładzie, że ci pierwsi mają rację! Jeśli jest dużo różnic, najczęściej zdarza się, że cena wychodzi poza zakres, czyli deltę. Metoda porównywania parami to porównywanie nieruchomości wycenianej z inną NAJBARDZIEJ PODOBNą nieruchomością, a nie jakąś tam...
Pozdrawiam wszystkich kandydatów!