trend czasowy, a odrzucenie transakcji nierynkowych - jaka kolejność

[tisco]

Witam
Jestem na etapie poprawiania operatów do egzaminu ustnego i mam pytanie odnośnie podejścia porównawczego. Mając dajmy na to 28 transakcji z przeciągu ostatnich dwóch lat, czy najpierw odrzucam te nie rynkowe a potem dopiero ustalam trend czasowy (nie mając zaktualizowanych cen transakcyjnych czasami trudno stwierdzić, czy cena znacznie odbiega od średnich), czy też najpierw biorę i aktualizuję ze względu na upływ czasu a potem odrzucam nierynkowe. A może należało by korygować dwukrotnie za pierwszym razem przed akutalizacją cen, a po aktualizacji gdy jeszcze jakaś transakcja odbiega znacznie od średnich cen również. Jak do tego podchodzicie?
I jeszcze jedno odnośnie ustalania wag cech rynkowych. Jeśli stosuję metodę porównywania parami i mam co najmniej 3 nieruchomości o identycznych cechach jak nieruchomość wyceniana, czy muszę wcześniej ustalać wagi cech (czy jest to obligatoryjne w tej metodzie), bo skoro mam identyczne transakcje to wylicam średnią i wagi właściwie do niczego mi nie są potrzebne.

[andy1909Z]

Gratuluję zdania egzaminu testowego. Wg mnie przy analizie transakcji (całego zbioru) od razu widać, że pewne transakcje są nierynkowe. Potem obliczam wg własnego doboru trend czasowy i odrzucam wyniki zbyt odbiegające od trendu.
Jeśli chodzi o końcowe porównywanie to są "dwie szkoły". Jedna, że jak mam kilka "identycznych" to średnia arytmetyczna i już. A druga, że mam do skutku szukać cech różniących. Co "wspaniale " rozwala nasze uprzednie obliczenia. Wg posiadanych przeze mnie informacji b.ważne jest aby na ustnym uzasadnić swoje postępowanie.
śmiem uważać, że jeżeli mam taką sytuację o jakiej piszesz to wybronisz średnią arytmetyczną (ale w operacie szczegółowo uzasadnij), może warto by o tym wspomnieć we wnioskach końcowych. Pozdrawiam i życzę sukcesu. Andy.