Rodzaje wpisów KW ograniczjące obrót

Testy egzaminacyjne, symulacja transakcji, wzory dokumentów, porady i opinie - jak zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Pytania i odpowiedzi do egzaminów części pisemnej i ustnej. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
Conrado
Posty: 52
Rejestracja: 21 wrz 2006, 4:42

Post autor: Conrado » 31 sie 2008, 4:41

Proszę wymienić rodzaje wpisów w KW prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej ograniczające obrót nieruchomością.

Piotr Staniak
Posty: 19
Rejestracja: 17 lis 2005, 16:53

Post autor: Piotr Staniak » 31 sie 2008, 15:07

Gama wpisów może być spora. Najważniejesze to
1) wszelkiego rodzaju służebności w tym osobiste(dożywocie)
2) umowy dzierżawy
3) hipoteka przymusowa
4) obciążenie hipoteki z tytułu kredytu
4) zajęcie komornicze
5) podział nieruchomości
6) wzmianka o niezgodności danych w KW z danymi w katastrze itp.

Oczywiście mogą być jeszcze inne jak wniosek spadkobiercy o wpisanie wzmianki o przeprowadzanym dziale spadku.

Z poważaniem Piotr Staniak

Piotr Staniak
Posty: 19
Rejestracja: 17 lis 2005, 16:53

Post autor: Piotr Staniak » 31 sie 2008, 15:09

Gama wpisów może być spora. Najważniejesze to
1) wszelkiego rodzaju służebności w tym osobiste(dożywocie)
2) umowy dzierżawy
3) hipoteka przymusowa
4) obciążenie hipoteki z tytułu kredytu
4) zajęcie komornicze
5) podział nieruchomości
6) wzmianka o niezgodności danych w KW z danymi w katastrze itp.

Oczywiście mogą być jeszcze inne jak wniosek spadkobiercy o wpisanie wzmianki o przeprowadzanym postępowaniu spadkowym lub dziale spadku.

Z poważaniem Piotr Staniak

Zenek
Posty: 37
Rejestracja: 05 lip 2008, 11:19

Post autor: Zenek » 06 wrz 2008, 12:28

hmmm zastanawia mnie czy Pan Piotr nie podszedł do tematu w sposób rozszerzający w stosunku do pytania. Czy np wpis hipoteki do księgi wieczystej jest wpisem ograniczającym zbycie nieruchomości - w moim przekonaniu nie, nieruchomość taką można zbyć nie pytając o zgodę wierzyciela w tym wierzyciel nie ma możliwości zablokowania sprzedaży. No chyba że się mylę ....

Piotr Staniak
Posty: 19
Rejestracja: 17 lis 2005, 16:53

Post autor: Piotr Staniak » 06 wrz 2008, 22:21

Zenek masz rację, że można kupić obciążoną nieruchomość ale mi chodziło o to , że taka transakcja obciążona jest ryzykiem. Poniżej przedstawiam w tekście dalczego ?
Co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką?

Przedstawiając sytuację jak najprościej, należy stwierdzić, że jeżeli nabędziemy na przykład mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, a sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym mieszkaniu, bank będzie miał prawo "zapukać do naszych drzwi", tzn. nastąpi zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym w celu zaspokojenia wierzytelności banku. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby niż ta, która zaciągnęła kredyt. A zatem właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne. Nie należy wierzyć zapewnieniom sprzedającego, że możemy kupić nieruchomość i nie myśleć o hipotece, gdyż on będzie regularnie spłacał raty, lub że spłaci je za dwa, trzy miesiące. Zawsze należy mieć świadomość, że nawet jeżeli sprzedający nie ma zamiaru nas oszukać, nie jest w stanie przewidzieć różnych życiowych sytuacji, które mogą mu się przydarzyć, a za które my, jako kupujący, nie powinniśmy odpowiadać. Zatem zawsze przy okazji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi.
W sytuacji, gdy znaleźliśmy nieruchomość, np. mieszkanie, które nam odpowiada, a jedyny problem jaki istnieje, to obciążenie hipoteką na rzecz banku, który finansował jego zakup, wówczas sprzedający powinien zgłosić chęć sprzedaży nieruchomości w swoim banku. Wówczas bank określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Musimy mieć bowiem świadomość, że wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie to często trzy różne wartości. Jeżeli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył już zapewne spłacić część kredytu, więc kwota jego zadłużenia będzie niższa, ale mogło się też tak zdarzyć, że podwinęła mu się noga i nie mógł spłacać kredytu, bank naliczał odsetki dla zaległości przeterminowanych i kwota zadłużenia będzie dużo wyższa niż wysokość kredytu. Zatem ustalenie wysokości zadłużenia i warunków jego spłaty na rzecz banku jest podstawową sprawą, od której należy zacząć procedurę takiej transakcji i bez której dalsze kroki nie są możliwe.

Warunki spłaty zadłużenia w formie zaświadczenia powinien przedstawić sprzedający. W zaświadczeniu tym (obojętnie jak bank nazwie to pismo) powinna się znaleźć aktualna wysokość zadłużenia, prowizje od przedterminowej spłaty (jeżeli takie są przewidziane), termin spłaty (czyli termin, w jakim obowiązują powyższe zasady) oraz rachunek banku, na który powinna nastąpić spłata zadłużenia. Po ustaleniu z bankiem zasad spłaty kredytu wiemy, jaka kwota "zadowoli" bank, aby zwolnił nieruchomość z hipoteki, a o to nam przecież chodzi. Pewien problem z określeniem wysokości zadłużenia będziemy mieć, jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt w walucie obcej, gdyż wysokość jego zadłużenia z reguły zmienia się codziennie, a faktyczną kwotę potrzebną do spłaty kredytu wyznaczy dopiero kurs danej waluty obowiązujący w dniu spłaty. Wówczas prawdopodobnie bank określi aktualne zadłużenie właściciela w walucie kredytu. W takiej sytuacji wysokość zadłużenia i kwotę potrzebną do jego spłaty możemy określić tylko w przybliżeniu, posługując się aktualną tabelą kursu walut danego banku. W takim przypadku transakcję można przeprowadzić na dwa sposoby: zawierając umowę przedwstępną, spłacając kredyt, a następnie po jego spłacie zawierając umowę sprzedaży lub od razu zawierając umowę sprzedaży i określając w niej warunki spłaty kredytu.
Właściwie przygotowana umowa sprzedaży

Zawarcie najpierw umowy przedwstępnej jest, moim zdaniem, bardziej bezpiecznym rozwiązaniem dla kupującego, gdyż zawarcie umowy sprzedaży następuje już w chwili, gdy kredyt jest spłacony, a my dysponujemy zgodą banku na wykreślenie hipoteki, a więc mamy pewność zwolnienia nieruchomości z obciążenia. Natomiast w przypadku, gdyby procedura zakończyła się fiaskiem z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, mamy gwarancję w postaci zadatku. Jednak ten sposób kupna nieruchomości obciążonej hipoteką nie zawsze jest możliwy. Nie będzie raczej możliwy wówczas, gdy kupujący przy zakupie również posługuje się kredytem bankowym, co przecież obecnie jest regułą. Banki bowiem finansując nabycie nieruchomości z kredytu, nie wypłacają pieniędzy przed zawarciem umowy sprzedaży. Zatem biorąc kredyt, nie dostaniemy pieniędzy od naszego banku na spłatę kredytu sprzedającego w innym banku tylko na podstawie umowy przedwstępnej, nawet jeżeli będzie ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Jednak zaznaczam, że to jest moja opinia wynikająca ze znanej mi praktyki banków i stosowanych w nich procedur, więc zawsze warto zapytać w banku o możliwość takiej wypłaty kredytu.

W większości przypadków gdy finansujemy zakup nieruchomości z kredytu będziemy musieli zawrzeć umowę sprzedaży przed wystawieniem przez bank sprzedającego zgody na wykreślenie kredytu. Jednak nie jest to problem nie do rozwiązania. Należy wówczas w akcie notarialnym umowy sprzedaży określić zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank sprzedającego, że część pieniędzy z naszego kredytu ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek bankowy banku sprzedającego (podany w zaświadczeniu) w celu spłaty kredytu, a dopiero reszta kwoty ma zostać przelana na rachunek sprzedającego. Sprawa będzie trochę bardziej skomplikowana, gdy sprzedający brał kredyt w walucie obcej, gdyż wówczas zaświadczenie opiewać będzie na kwotę wyrażoną w tej walucie, która jak już pisałem będzie się różnić z dnia na dzień. Wówczas, jeżeli wiemy, że nasz bank jest gotów wypłacić środki w dniu podpisania umowy sprzedaży, poprośmy, aby w tym dniu bank sprzedającego wystawił nam dodatkowe zaświadczenie z przeliczoną kwotą zadłużenia według kursu banku na ten dzień i na tej podstawie dokonajmy stosownych zapisów w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy sprzedaży nasz bank dokona przelewu środków na dwa rachunki: rachunek banku wskazany w zaświadczeniu w celu spłaty zadłużenia sprzedającego oraz na konto sprzedającego nadwyżki, czyli różnicy między ustaloną ceną sprzedaży a kwotą zadłużenia. Bank sprzedającego zaś w wyniku spłaty zadłużenia rozliczy kredyt i wystawi zgodę do wykreślenia hipoteki. Zgodę tę wraz ze stosownym wnioskiem należy złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla sprzedawanej nieruchomości.

Warto jeszcze omówić dwa inne sposoby kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, które pozostawiłem na koniec, gdyż nie są one zbyt często stosowane:

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość

Jeżeli sprzedający jest właścicielem innej nieruchomości poza sprzedawaną, oprócz spłaty kredytu istnieje jeszcze inna warta rozważenia możliwość zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z obciążenia hipoteką. Możliwość tę daje przeniesienie hipoteki ze sprzedanej nieruchomości na inną nieruchomość i w zasadzie nie musi być to nieruchomość sprzedającego, ale z reguły w praktyce tak jest. Zatem jeżeli bank uzna, że inna nieruchomość może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu sprzedającego, a połączone będzie to najczęściej z koniecznością wyceny tej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wówczas sprzedający dokona ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości, a bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki ze sprzedawanej nieruchomości. Ten sposób zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z hipoteki nie jest zbyt często stosowany, gdyż kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów dla sprzedającego nie jest już wcale taki atrakcyjny, aby przenosić go na inną nieruchomość i ponosić koszty z tym związane. Większość sprzedających będzie więc dążyć do spłaty kredytu, a nie do jego przeniesienia. Sprzedający, nawet jeżeli zamierzają kupić następną nieruchomość, będą woleli zaciągnąć nowy kredyt, zwłaszcza że w większości wypadków będzie on korzystniejszy dla nich niż ten, który udało im się uzyskać kilka lat temu. Niemniej warto rozważyć i ten sposób.

Przejęcie długu

Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Wówczas kupujący praktycznie kontynuuje spłacanie tego samego kredytu, ale pod względem formalnym jest to po prostu zaciągniecie kredytu przez kupującego. Musi on przejść te same procedury w danym banku, jakie przechodzi każdy inny kredytobiorca. Również w tym wypadku bank określi jego zdolność kredytową i również może odmówić kredytowania. Nie jest to sposób rozwiązania omawianego problemu dość często stosowany, gdyż tak jak w powyższej sytuacji, kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów nie jest już wcale taki atrakcyjny dla sprzedającego, aby przejmować jego warunki. Ponadto ze względu na szybki wzrost cen nieruchomości często okazuje się, że jest to kredyt w zbyt małej kwocie, aby satysfakcjonował kupującego.

Niestety kupno nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest procedurą łatwą i wymaga sporej wiedzy, ale przede wszystkim doświadczenia. Warto więc przy tego typu transakcjach korzystać z usług fachowców. Ponieważ jest to transakcja coraz bardziej powszechna, nie jest ona obca notariuszom i pośrednikom, zatem na ich pomoc i doświadczenie zawsze można liczyć. Procedura ta i wymogi takiej transakcji nie są też obce większości banków, choć tutaj niestety bardzo często trzeba się uzbroić w cierpliwość, zwłaszcza w stosunku do banku, który kredytuje w takiej transakcji kupującego. Niestety z moich doświadczeń wynika, że pracownicy "pierwszego kontaktu" w banku mają często małe pojęcie o przeprowadzaniu takich transakcji, a hierarchiczność decyzji w bankach i konieczność stosowania mało elastycznych procedur nie sprzyja szybkości i bezpieczeństwu takich transakcji. Zatem moim zdaniem banki są w takich transakcjach najsłabszym ogniwem, ale w związku z coraz większą liczbą tych transakcji na pewno również one usprawnią ich obsługę.

źródło: KRN

Piotr Staniak

Piotr Staniak
Posty: 19
Rejestracja: 17 lis 2005, 16:53

Post autor: Piotr Staniak » 06 wrz 2008, 22:29

Autorem powyższego tekstu jest Paweł Puch
autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości
Całość tekstu można przeczytać na stronie KRN.pl

Conrado
Posty: 52
Rejestracja: 21 wrz 2006, 4:42

Post autor: Conrado » 08 wrz 2008, 19:40

Dziękuję za wszystkie odpowiedzi.

ODPOWIEDZ