Srednia wazona

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
hubertus
Posty: 12
Rejestracja: 20 gru 2007, 9:37

Post autor: hubertus » 23 gru 2007, 15:27

Witam
Mam pytanie.Czy przy metodzie wskaźników szacunkowych gruntu leśnego wartość sortymentów drewna z rynku lokalnego przyjmujemy z 3 lat (zgodnie ze standardem) czy wystarczy rok w którym dokonujemy wyceny.Rozporządzenie z 2004r nie narzuca terminu 3 lat.
Kolejna sprawa przy okazji to jak sie liczy instalacje np elektryczne w technice elementów scalonych Czy na m2 czy też kubaturę albo na pow.użytkową.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 24 gru 2007, 7:40

Jak wiadomo art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu wykonywać swe czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi. Standard zawodowy V.6 ”Określanie Wartości Nieruchomości Leśnych oraz Zadrzewionych i Zakrzewionych” w punkcie 4.11 określa, że „Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.” Jako, że rzeczoznawcę obowiązuje rozporządzenie i standardy, a wiadomo, ze standardy właśnie po to są aby jeszcze szczegółowiej niż rozporządzenie i ustawa określać postępowanie rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny. W związku z tym rzeczoznawca powinien dostosować się do bardziej szczegółowych postanowień standardów, gdyż nie są one sprzeczne z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a tylko bardziej szczegółowo opisują określanie wartości nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 24 gru 2007, 12:16

Witam
Pozwolę sobie przypomnieć, że obecne standardy nie są podstawą prawną. Nie są i nie będą raczej w obecnej postaci zatwierdzone przez ministerstwo.
To podstawa metodologiczna - tylko.
Ceny drewna rosną i będą rosnąć. Cen średnia z 3 ostatnich lat będzie wg mnie zaniżona.
andy1909Z

wojk
Posty: 38
Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03

Post autor: wojk » 26 gru 2007, 1:10

[quote:4e525cd2f0="andy1909Z;8184"]Witam
Ceny drewna rosną i będą rosnąć. Cen średnia z 3 ostatnich lat będzie wg mnie zaniżona.
andy1909Z[/quote:4e525cd2f0]

Też tak uważam. Z ciekawości sięgnąłem po tegoroczne wydanie książki "Wycena nieruchomości leśnych" A. Nowaka i sprawdziłem w podanych tam przykładach operatów szacunkowych, z jakiego okresu biorą tam wspomnianą średnią. Okazuje się, że biorą średnią za rok, w którym sporządzona jest wycena, a nie za trzy lata i tylko z tego nadleśnictwa, na terenie którego znajduje się nieruchomość.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 27 gru 2007, 10:33

A jak rozumieć pojęcie „podstawa prawna”? Jeśli za podstawę prawną traktować tylko ustawy i rozporządzenia to standardy do nich nie należą. Nie ulega jednak wątpliwości, że każdy rzeczoznawca ma obowiązek stosować się do standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych czy tego chce czy nie. Przede wszystkim do tego zobowiązuje art. 175 ust 1 ugn. Za nie wypełnianie obowiązków z art. 175 rzeczoznawcy grozi odpowiedzialność zawodowa określona w art. 178. Po drugie, to, że nie zostały one opublikowane w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
po uzgodnieniu z tym ministrem wcale nie oznacza, że dla rzeczoznawcy są one tylko dodatkową podstawą szacowania nieruchomości do której nie trzeba się stosować. Potwierdza to dosyć świeży, bo z 2006 roku wyrok Naczelnego sadu Administracyjnego w Warszawie, którego fragment przytaczam poniżej a całość w załączniku do postu:

„Skarżący zarzucał ponadto, że standardy zawodowe nie są obowiązującym powszechnie prawem, przeto ich ewentualne naruszenie czy nieuwzględnienie nie może być traktowane jako naruszenie prawa. W związku z tym zauważyć należy, że ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny.
Z powyższych względów skargi kasacyjnej wniesionej przez Jerzego M. nie można było uznać za zasadną i dlatego na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało ją oddalić.”


Nie zamierzam oczywiście podważać autorytetu Pana Nowaka, faktem jednak jest, że zastosowanie się wyłącznie do jego poglądu może spotkać się z zarzutem niestosowania się do obowiązujących standardów zawodowych. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy widzi, że różnica w poziomie wartości drewna z okresu 3 lat drastycznie się zmieniła co mogłoby wpłynąć, zdaniem rzeczoznawcy, na błędne oszacowanie wartości i w związku z tym przyjmuje tylko wartości z ostatniego roku to należy to szczegółowo uzasadnić w operacie, aby móc wybronić się z tego. Jak na razie ustawa o gospodarce nieruchomościami nakazuje bowiem stosować standardy zawodowe, a nie książki Pana Nowaka.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 27 gru 2007, 11:16

Pzowolę sobie przypomnieć, że standardy jak na razie nie są podstawą prawną (bo nie są podpisane przez ministra !!). Ale są podstawą metodologiczną.
Umieszczanie ich w operacie jako podstawa prawna jest nieporozumieniem.
Jako podstawa metodologiczna tak.
Rzeczoznawca powinien uzasadnić swoje "metody" w operacie szacunkowym.

andy1909Z

wojk
Posty: 38
Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03

Post autor: wojk » 28 gru 2007, 1:43

[quote:86b7969ed3="PiotrW;8191"]

Nie zamierzam oczywiście podważać autorytetu Pana Nowaka, faktem jednak jest, że zastosowanie się wyłącznie do jego poglądu może spotkać się z zarzutem niestosowania się do obowiązujących standardów zawodowych. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy widzi, że różnica w poziomie wartości drewna z okresu 3 lat drastycznie się zmieniła co mogłoby wpłynąć, zdaniem rzeczoznawcy, na błędne oszacowanie wartości i w związku z tym przyjmuje tylko wartości z ostatniego roku to należy to szczegółowo uzasadnić w operacie, aby móc wybronić się z tego. Jak na razie ustawa o gospodarce nieruchomościami nakazuje bowiem stosować standardy zawodowe, a nie książki Pana Nowaka.[/quote:86b7969ed3]

Z wszystkim co Pan napisał w zasadzie się zgadzam. Standardy zawodowe są dla rzeczoznawców obowiązkowym zbiorem norm, na mocy przepisów prawnych, do których muszą się stosować. To, że czasami ich treść nie przystaje do realiów rynkowych to już jest inna sprawa. Konsekwencją tego jest zapewne obecna ich zmiana.

Wielokrotnie na wykładach i kursach słyszałem od osób prowadzących, że obecne standardy często ograniczają możliwości prawidłowego szacowania wartości przez rzeczoznawców. Przykładem tego może być, mogący wystąpić, wspomniany wcześniej, duży wzrost cen drewna w przeciągu trzech lat. Gdyby ściśle trzymać się standardów możemy doprowadzić do niedoszacowania wartości nieruchomości. Powstaje tutaj pytanie co byłoby większym błędem: podać świadomie zaniżoną wartość ale ściśle zgodnie z przepisami, czy określić ją prawidłowo ale z ich naruszeniem, choć umotywowanym w treści operatu?

Swoja drogą, ciekawe dlaczego dla wyliczenia wartości gruntu leśnego metodą wskaźników szacunkowych, standardy nakazują przyjmować cenę drewna z trzech lat, a do wyliczenia tą samą metodą wartości gruntu rolnego już tylko aktualną cenę żyta z lokalnego rynku.

Nie chodziło mi też o wskazanie książki Nowaka jako źródła prawidłowego postępowania. Chciałem tylko zrócić uwagę, że w literaturze przedmiotu (w tej którą posiadam), autorzy również nie stosują cen za okres trzech lat. Może też już wcześniej doszli do wniosku, że wartość może wtedy wyjść zaniżona i próbują podstępnie przemycać swe poglądy :-).

Tak czy inaczej, jeśli chodzi o "standard leśny" to o ile dobrze zrozumiałem, od 1 stycznia otrzymuje on status tymczasowej noty interpretacyjnej do dobrowolnego stosowania, więc bez zbędnego ryzyka będzie można brać cenę drewna za jeden rok ;-).

Pozdrawiam

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 28 gru 2007, 9:02

Uwaga z tymi standardami.
Mój kolega bardzo dociekliwy i dokładny przesłał mi informację :[i:0d6c9016ef]
"Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
14) [u:0d6c9016ef]standardach zawodowych[/u:0d6c9016ef] - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, [u:0d6c9016ef]ustalone zgodnie z przepisami prawa[/u:0d6c9016ef];
[/i:0d6c9016ef][i:0d6c9016ef]Art. 175 uogn:
6. [u:0d6c9016ef]Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej[/u:0d6c9016ef]. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej."

Na dzień dzisiejszy standardy nie są podpisane i uzgodnione. Ciekawe jak przed sądem bym się tłumaczył, że zaniżyłem lub zawyżyłem wartość nieruchomości. Sąd by mnie obśmiał gdybym powiedział, że tak gdzieś napisano. Gdzie zdrowy rozsądek. Rzeczoznawca nie może działać na szkodę strona a tak by było. Z uzasadniniem jest czasem tak, że tłumaczę się do przesady gdy jestem bądź czuję się winny. Wymagane są szczgółowe uzasadnienia ale rzeczoznawca powinienen również ocenić kiedy jest to zasadne.
andy1909Z
[/i:0d6c9016ef]

ODPOWIEDZ