technika dyskontowania strumieni dochodów

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
mrmeX
Posty: 21
Rejestracja: 29 sty 2008, 21:06

Post autor: mrmeX » 31 maja 2009, 17:56

Witam, tak się składa, że posiadam bazę najmu lokali mieszkalnych i analizę rynku. Chciałbym to wykorzystać ( w ramach praktyki) do podejścia dochodowego (w technice jak w temacie). Zastanawiam się tylko nad celem wyceny "określenie wartości rynkowej w celu sprzedaży" lokalu mieszkalnego to trochę za banalne (przecież mogłem to zrobić w podejściu porównawczym) Oczywiście założenie jest takie, że wyceniany lokal generuje dochód. Ma ktoś ciekawy pomysł na określenie celu wyceny? Z góry dziękuję za pomoc.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 31 maja 2009, 19:53

Lokal mieszkalny w podejściu dochodowym - interesujące, rzecz można powiedzieć nietypowe - więc cel wyceny trudniej określić.
A może byś sobie nie utrudniał życia (i nie ułatwiał Komisji) - bo aż się prosi o pytanie - dlaczego Pan wyceniał metodą dochodową ?
Lokal użytkowy - sprawa jasna - cel zabezpieczenie wierzytelności kredytu bankowego lub cel - jako podstawa negocjacji ceny sprzedaży.

mrmeX
Posty: 21
Rejestracja: 29 sty 2008, 21:06

Post autor: mrmeX » 01 cze 2009, 21:43

Dzięki andy1909Z, praktycznie to forum istnieje dzięki Tobie. Tak analizuję tę technikę i nie widzę zależności we wzorach w przypadku wyceny "zwykłego" lokalu a wyodrębnionego. przecież wiadomo wyodrębniony jest droższy...

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 02 cze 2009, 12:47

We wzorach różnicy nie ma ... ale : wyceniając bierzesz pod uwagę jeszcze inne b.ważne cechy - jak np. stan prawny. Jeśli porównujesz różne stany prawne to ta różnica w nich będzie jedną z cech.
A teraz od strony fundamentalnej - wyceniasz nieruchomości - prawa do nieruchomości (własność, spółdzielcze, uw).
Lokal "zwykły" (niewyodrębniony) nie jest nieruchomością. Więc co będziesz wyceniać ?
Zwróć uwagę na "niuanse" bo w pewien sposób zasadza się na nich wycena nieruchomości.
A tak na marginesie - nie ułatwiaj sobie życia. Skoro masz bazę lokali mieszkalnych to raczej nie stosuj do metody dochodowej. Nie idź po bandzie. Komisja jest bezwzględna - drąży każdy "drobiazg" do bólu.

mrmeX
Posty: 21
Rejestracja: 29 sty 2008, 21:06

Post autor: mrmeX » 02 cze 2009, 21:05

Dzięki za odpowiedź, nie napisałem wcześniej ale jednak będę wyceniał lokal użytkowy. Oczywiście z tymi lokalami trochę pomieszałem co innego miałem na myśli a co innego napisałem. Nie wiem czy dobrze Cię zrozumiałem: Mówisz, że stan prawny powinien być jako atrybut? Ale przecież w tej technice z rynku potrzebuję tylko dane odnośnie cen wynajmu a nie cen transakcyjnych. Nie wiem ale wydaje mi się, że cena wynajmu 1m2 nie jest zależna od stanu prawnego...

adek44
Posty: 49
Rejestracja: 09 kwie 2009, 9:06

Post autor: adek44 » 05 cze 2009, 14:22

[quote:31aa1b7ec8="andy1909Z"]Lokal mieszkalny w podejściu dochodowym - interesujące, rzecz można powiedzieć nietypowe - więc cel wyceny trudniej określić.
A może byś sobie nie utrudniał życia (i nie ułatwiał Komisji) - bo aż się prosi o pytanie - dlaczego Pan wyceniał metodą dochodową ?
Lokal użytkowy - sprawa jasna - cel zabezpieczenie wierzytelności kredytu bankowego lub cel - jako podstawa negocjacji ceny sprzedaży.[/quote:31aa1b7ec8]
Dlaczego wycenianie lokalu mieszkalnego w podejściu dochodowym jest dziwne? Przecież przepisy mówią wyraźnie, że:
Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości
nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią
cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu,
jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód

Czy lokal mieszkalny wyceniany przynosi dochód - TAK
Czy może przynosić dochód - TAK

Ja na praktykach wyceniałem lokal mieszkalny, który był wynajmowany przez właściciela i RzM zaakceptował zarówno podejście, jak i metodę (inwestycyjna - DCF). Cel wyceny - ustalenie w.r. na potrzeby sprzedaży.

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 05 cze 2009, 23:24

[quote:73db127629="adek44"]Dlaczego wycenianie lokalu mieszkalnego w podejściu dochodowym jest dziwne?[/quote:73db127629]
Dlatego, że wycena w podejściu dochodowym będzie o wiele mniej dokładna od podejścia porównawczego. Tutaj zależy wszystko od przyjętych stóp kapitalizacji, dyskonta, a określenie ich na rynku lokali mieszkalnych będzie często fikcją; czasami jako pośrednik wyliczam sobie potencjalny dochód z nieruchomości, ale większość kupujących przywiązuje wagę do innych cech, niż ewentualny dochód z najmu, a to kupujący i ich preferencje kreują wartość rynkową nieruchomości.

Uważam, że można wycenić wartość rynkową w podejściu dochodowym, jeśli brak transakcji do podejścia porównawczego lub na indywidualne potrzeby inwestora. Ale w drugim przypadku będzie to wartość indywidualna, nie koniecznie rynkowa, chociaż mogą być one zbieżne.

appraiser
Posty: 8
Rejestracja: 13 cze 2009, 18:15

Post autor: appraiser » 13 cze 2009, 18:28

[quote:7e56a8d3cd="andy1909Z"]We wzorach różnicy nie ma ... ale : wyceniając bierzesz pod uwagę jeszcze inne b.ważne cechy - jak np. stan prawny. Jeśli porównujesz różne stany prawne to ta różnica w nich będzie jedną z cech.
A teraz od strony fundamentalnej - wyceniasz nieruchomości - prawa do nieruchomości (własność, spółdzielcze, uw).
Lokal "zwykły" (niewyodrębniony) nie jest nieruchomością. Więc co będziesz wyceniać ?
Zwróć uwagę na "niuanse" bo w pewien sposób zasadza się na nich wycena nieruchomości.
A tak na marginesie - nie ułatwiaj sobie życia. Skoro masz bazę lokali mieszkalnych to raczej nie stosuj do metody dochodowej. Nie idź po bandzie. Komisja jest bezwzględna - drąży każdy "drobiazg" do bólu.[/quote:7e56a8d3cd]
jedna drobna uwaga odnosnie cechy : stan prawny

jeżeli chodzi o branie do porównań nieruchomości będące przedmiotem róznych praw to jest to błąd merytoryczny - nieruchomości takie z definicji nie są nieruchomościami podobnymi (abstrahując od wyceny wl*wspolczynnik=uw ) ->ustawa o gospodarce, def nieruchomosci podobnych

przy wycenie lokalu, gdzie grunt jest wlasnoscią lub przedmiotem uw, mozna jako tako uzasadnic ze rynek np nie rozróżnia tych praw i nie wplywa to na poziom cen (wtedy i tak wyrozniamy ceche stan prawny, ale jej wartość = 0%)
jeżeli mieszamy już zupelnie różne prawa - spoldzielcze wlasnosciowe z prawem wlasnosci - to raczej jestesmy skonczeni.

appraiser
Posty: 8
Rejestracja: 13 cze 2009, 18:15

Post autor: appraiser » 13 cze 2009, 18:40

[quote:2323a5e7d4="wycena2009"][quote:2323a5e7d4="adek44"]Dlaczego wycenianie lokalu mieszkalnego w podejściu dochodowym jest dziwne?[/quote:2323a5e7d4]
Dlatego, że wycena w podejściu dochodowym będzie o wiele mniej dokładna od podejścia porównawczego. Tutaj zależy wszystko od przyjętych stóp kapitalizacji, dyskonta, a określenie ich na rynku lokali mieszkalnych będzie często fikcją; czasami jako pośrednik wyliczam sobie potencjalny dochód z nieruchomości, ale większość kupujących przywiązuje wagę do innych cech, niż ewentualny dochód z najmu, a to kupujący i ich preferencje kreują wartość rynkową nieruchomości.

Uważam, że można wycenić wartość rynkową w podejściu dochodowym, jeśli brak transakcji do podejścia porównawczego lub na indywidualne potrzeby inwestora. Ale w drugim przypadku będzie to wartość indywidualna, nie koniecznie rynkowa, chociaż mogą być one zbieżne.[/quote:2323a5e7d4]
hehe, niekoniecznie fikcją, byc może będzie to najbardziej dokładnie wyznaczona stopa kapitalizacji ze wszystkich mozliwych :) dlaczego? ze względu na bardzo łatwy dostęp do transakcji i rynku czynszów. takiego wersalu nie mamy przy lokalach uzytkowych, czy przemyslowych

pamietajmy, że stopa kapitalizacji (netto) jest to don/cena transakcyjna (nie wnikając w szeczegóły), mając nieograniczony dostęp do rynku czynszów (czy to ofertowego, czy to rynkowego), nieograniczony dostęp do transakcji lokalmi mieszkalnymi mozemy sie zabawic i policzyc to i owo , i nie zabardzo rozumiem, dlaczego tak okreslona wartość ma być o wiele mniej dokładna? na jakiej podstawie taka teoria została zaprezentowana. Na domiar tego pamiętajmy ze część lokali (w tym te najbardziej ekskluzywne) jest przedmiotem inwestycji między innymi pod wynajem tylko.


I zapytam na koncu raz jescze: dlaczego okreslenie stopy kapitalizacji na rynku mieszkaniowym będzie czysta fikcją? :) hehe, bo nie czaje...

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 14 cze 2009, 11:13

No to nie pozostaje nic innego jak w tym przypadku cel wyceny : "cel inwestycyjny"

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 15 cze 2009, 14:53

Dla takiego celu wyceny procedura będzie ok., tylko uważam, że nie koniecznie zostanie wyliczona wartość rynkowa wg ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie należy wykonywać takiej wyceny w formie operatu szacunkowego lecz np. opinii o wartości nieruchomości na indywidualne potrzeby inwestora.
Zazwyczaj inwestor kupujący mieszkanie pod wynajem najpierw odpowiednio w nie inwestuje po kupnie, a dopiero później czerpie zyski z wynajmu.

Appraiser, nie pisałem, że "okreslenie stopy kapitalizacji na rynku mieszkaniowym będzie czysta fikcją" lecz że w podejściu dochodowym "zależy wszystko od przyjętych stóp kapitalizacji, dyskonta, a określenie ich na rynku lokali mieszkalnych będzie często fikcją". Jeśli podobne mieszkania zostały sprzedane w jakichś cenach, to dla stron transakcji to będzie obiektywną przesłanką, a nie dochód jaki można czerpać z czynszu za mieszkanie. Oczywiście zakładami, że jest to lokal mieszkalny. Ale w przypadku lokali użytkowych często dzieje się podobnie i wartość jest wyliczana na podstawie podejścia porównawczego, a każdy inwestor na własne potrzeby wylicza sobie również wartość w podejściu dochodowym, przyjmując indywidualne założenia.

appraiser
Posty: 8
Rejestracja: 13 cze 2009, 18:15

Post autor: appraiser » 15 cze 2009, 20:54

[quote:fcdb2c8b37="wycena2009"]Appraiser, nie pisałem, że "okreslenie stopy kapitalizacji na rynku mieszkaniowym będzie czysta fikcją" lecz że w podejściu dochodowym "zależy wszystko od przyjętych stóp kapitalizacji, dyskonta, a określenie ich na rynku lokali mieszkalnych będzie często fikcją".[/quote:fcdb2c8b37]
heheh, czyli gdzie jest haczyk ?:) szczerze mówiąc co do istoty chyba się zgadzamy: utrzymujesz ze wyznaczenie stopy kapitalizacji z rynku mieszkaniowego będzie czystą fikcją ;) ?



[quote:fcdb2c8b37="wycena2009"]Jeśli podobne mieszkania zostały sprzedane w jakichś cenach, to dla stron transakcji to będzie obiektywną przesłanką, a nie dochód jaki można czerpać z czynszu za mieszkanie. Oczywiście zakładami, że jest to lokal mieszkalny. Ale w przypadku lokali użytkowych często dzieje się podobnie i wartość jest wyliczana na podstawie podejścia porównawczego, a każdy inwestor na własne potrzeby wylicza sobie również wartość w podejściu dochodowym, przyjmując indywidualne założenia.[/quote:fcdb2c8b37]
widzę, że jesteś fanem podejścia porównawczego, co o ile w przypadku lokali mieszkalnych mozna zrozumieć (lokal mieszkalny dochodówką? trochę sztuka dla sztuki, ale przygotowałem przykład) to odnośnie lokali użytkowych ...hmmm...nie chcę wpaść w ton belferski...alę ujmę to tak, że chyba jest to metoda (porównawcza)....nie do końca poprawna.
Jeżeli poczytasz poważniejsze raporty z rynku nieruchomości, zauważysz że w stosunku do lokali uzytkowych (biura/handel/przemysł) nikt nie podaje ze ceny rosną, maleją ;) tylko że stopy kapitalizacji rosną/maleją.


a teraz przykład.
zakładamy że nieruchomośc wyceniana to lokal mieszkalny o pow 50 m2. o takich samych atrybutach w stosunku do nieruchomości porównawczych

zebrane dane na temat transkacji; lokale 50metrowe o takich samych atrybutach
lokal 1 : 275'000
lokal 2: 325'000
lokal 3: 300'000
lokal 4: 350'000

srednia= 312'500

stawki czynszowe za lokale podobne:zl/rok netto
lokal 1.1 19'200
lokal 2.1 18'000
lokal 3.1 18'600
lokal 4.1 19'200

srednia = 18'750

stopy kapitalizacji:
r1 = 0,0698
r2 = 0,0554
r3 = 0,0620
r4 = 0,0549

srednia r = 0,060525

Wartość lokalu w podejsciu porównawczym = 312'500
Wartość lokalu w podejsciu dochodowym = 18750/0,060525 = 309'789

Przykład ma jedynie przedstawić zależności. Po prostu stopa kapitalizacji wyliczona z rynku nie jest oderwana od rzeczywistości. (problem jest jak zaczynamy się bawić w wyznaczanie stopy z innych rynków i dodajemy swoje ryzyka)

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 16 cze 2009, 12:25

Fajnie appraiser, że możemy merytorycznie podyskutować, bo rzadko się to zdarza na portalu, a przecież o to chodzi.

appraiser
Posty: 8
Rejestracja: 13 cze 2009, 18:15

Post autor: appraiser » 16 cze 2009, 14:03

[quote:5c79b9dacc="wycena2009"]Fajnie appraiser, że możemy merytorycznie podyskutować, bo rzadko się to zdarza na portalu, a przecież o to chodzi.

mrmeX
Posty: 21
Rejestracja: 29 sty 2008, 21:06

Post autor: mrmeX » 16 cze 2009, 21:41

Cieszy mnie, że temat zainteresował niektórych forumowiczów. Zastanawiam się nadal nad stopą kapitalizacji, (chodzi mi o technikę DSD) zakładam, że RV=Dn*R, gdzie RV-wartość rezydualna na koniec prognozy, Dn-dochód netto z ostatniego roku prognozy. Jeśli stopę kapitalizacji (R) policzę tak jak w/w przykładzie na forum to stopa będzie zależna od prawa do nieruchomości (spółdzielcze czy własność), a co w przypadku braku danych z rynku ? Stosując wzór Gordona W=D/(r-g), gdzie r-stopa dyskonta, q-stopa rocznego tempa wzrostu dochodów mamy zależność --> stopa kapitalizacji R=r-q , ja nie widzę w tym wzorze powiązania z rodzajem prawa do nieruchomości. Drążę temat ponieważ zastanawia mnie powiązanie wzorów na obliczenie wartości nieruchomości z rodzajem prawa do nieruchomości. Proszę o pomoc w rozwiązaniu wątpliwości.

ODPOWIEDZ