Z kim umowa najmu po śmierci właściciela.

Wymiana doświadczeń, wzory dokumentów, sposoby prowadzenia biura nieruchomości, informacje bieżące, archiwizacja dokumentów, licencje, opisy programów do obsługi biur nieruchomości. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 18 lut 2007, 23:12

Z kim umowa najmu po śmierci właściciela. Ciężka sytuacja ale po kolei.
Mam umowę najmu z osobą, która zmarła. Umowa była na czas określony i właśnie się kończy. Osoba, która umarła zapisała w testamencie notarialnym lokal córce. Rodzina jak to rodzina (jeszcze 5 "spadkobierców" rodzeństow) się kłóci. Sprawa trafia do Sądu i będzie się ciągneła, apelacja 100%. Choć mam wrażenie, że wygra córka a co najwyżej zapłaci zachowek. Dodatkowo córka, która ma zapisany lokal w testamencie ma prawo odkupu, które jest wpisane w akcie notarialnym sprzedaży lokalu matce. Poszła do notariusza i już spisała notarialną umowę odkupu lokalu po cenie pierwokupu i wysłała rodzeństwu. Złożyła pozew do Sądu o postanownienie przyznające jest prawo do lokalu i jest gotowa zapłacić przy zrealizowaniu przwa odkupu. Więc moim zdaniem jest kwestia czasu aż będzie właścicelką.
Jestem dogadany z tą córką i ona przystaje na moje warunki najmu i chce podpisać umowę najmu. Ja jestem w posiadaniu lokalu i nie trzeba mi go wydawać. I pozornie wszystko jest w porządku. Pech jednak chciał, że kończy się koncesja na alkohol. Jednak w ratuszu do przedłużenia koncesji na prowadzenie monopolowego kobiety powiedziały, że oprócz umowy najmu powinienem dostarczyć postanowienie o nabyciu spadku.
1. Czy żądzanie postanowienia nabycia spadku nie są przesadzone?
2. Nie powinien wystarczyć akt notarialny (spadek) i fakt śmierci właścicielki?
3. A może wykonanie prawa odkupu w formie aktu notarialnego
4. Według rozumowania pani z ratusza nawet nikt nie może żądać ode mnie zwrotu kluczy z lokalu. Czy ktoś może żądać zwrotu kluczy?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 19 lut 2007, 8:27

Jak rozumiem zmarła osoba była właścicielką lokalu, które Pan najmował. śmierć jest momentem otwarcia spadku. Zmarłą wskazała w testamencie, że jedno z jej dzieci dziedziczy prawo własności owego lokalu. Nie nastąpiło jeszcze natomiast sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Jeżeli tylko nie nastąpią nie przewidziane okoliczności, tj. ważność testamentu nie będzie podważona i sąd stwierdzi nabycie spadku przez córkę spadkodawczyni to nic nie będzie stało na przeszkodzie w zawarciu z nią umowy najmu. Obecnie trwa sytuacja swego rodzaju zawieszenia, bo teoretycznie może się okazać, że właścicielem lokalu jest kto inny. Nie rozumiem natomiast czego dotyczyć ma prawo odkupu, które chce zrealizować córka spadkodawczyni? Zgodnie z art. 593 – 595 Kodeksu cywilnego prawo odkupu może zaistnieć w przypadku sprzedaży rzeczy komuś z zastrzeżeniem tego prawa właśnie tj. w określonym czasie sprzedawca rzeczy może wykonać prawo odkupu, a kupujący ma obowiązek rzecz wydać. Kto komu więc sprzedał ten lokal, że teraz chce wykonać prawo odkupu?

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 19 lut 2007, 8:41

[quote:3662a4cba2="PiotrW;4086"]Kto komu więc sprzedał ten lokal, że teraz chce wykonać prawo odkupu?[/quote:3662a4cba2]
Córka sprzedała lokal matce z wpisanym do aktu prawem odkupu. Teraz już je zrealizowała u notariusza i wysłała pozostałemu rodzeństwu akt notarialny.
Co do Sądów to jestem dobrej wiary, że ta córka będzie właścicielem lokalu. Chodzi mi dokładnie co się będzie działo z lokalem do czasu rozstrzygnięć Sądowych. Będzie to trwało pewnie z 2 lata. A ja tracąć koncesje - nie mam co złożyć do ratusza - trace prace.
Czy bez postanowienia Sądu o podziale spadku nie ma z kim podpisać umowy najmu?
I co jakie prawa wynikają z wykonanego odkupu? Czy ta osoba nie może dysponować lokalem?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 19 lut 2007, 8:57

Widzę, że powstała ciekawa sytuacja prawa tego lokalu, bo skoro córka jest testamentową spadkobierczynią lokalu, a jednocześnie osobą, która sprzedała matce lokal z prawem odkupu, to teraz nie może już go odkupić od matki, bo matka zmarła, a nie zostało jeszcze stwierdzone kto nabył spadek. Najprawdopodobniej, jak Pan pisze, będzie stwierdzone, że jest ona spadkobierczynią lokalu z ewentualnym obowiązkiem spłaty zachowku. Wobec tego nie może jednak wykonać prawa odkupu od samej siebie, bo tak to teraz wygląda. Szkoda, że nie zrobiła tego przed śmiercią matki, wtedy sytuacja byłaby jasna. Mam nadzieję, że sprawa spadkobrania się nie skomplikuje i córka rzeczywiście będzie spadkobierczynią, a tym samym przedłużenie umowy najmu zawartego przez Pana odbędzie się się bez problemu. Jak Pan sam jednak widzi sam Urząd miasta może ma wątpliwości co w tej sytuacji robić skoro nabycie spadku Ne zostało jeszcze stwierdzone, a prawo odkupu też mogą w tej sytuacji kwestionować. Wszystko co może Pan zrobić to zawrzeć umowę najmu z córką i przekonywać Urząd, że jest to legalne.

qwert
Posty: 54
Rejestracja: 02 gru 2006, 23:44

Post autor: qwert » 19 lut 2007, 16:16

[quote:35d4183ecb="szyna;4082"]Jednak w ratuszu do przedłużenia koncesji na prowadzenie monopolowego kobiety powiedziały, że oprócz umowy najmu powinienem dostarczyć postanowienie o nabyciu spadku.
1. Czy żądzanie postanowienia nabycia spadku nie są przesadzone?
2. Nie powinien wystarczyć akt notarialny (spadek) i fakt śmierci właścicielki?[/quote:35d4183ecb]

Postanowienie o nabyciu spadku niezbędne jest np. do sprzedaży lokalu, ale to wynika z odrębnych ustaw. W Twojej sytuacji najistotniejszym jest art. 925 Kodeksu Cywilnego, który mówi: "Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku." a zgodnie z Art. 924 KC "Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.". Zatem spadkobiercą jest córka, której lokal został przypisany w testamencie. I taki stan prawny trwa, dopóki sąd nie postanowi inaczej. Art. 1025.

qwert
Posty: 54
Rejestracja: 02 gru 2006, 23:44

Post autor: qwert » 19 lut 2007, 16:20

[quote:09e51782e8="szyna;4082"] Jednak w ratuszu do przedłużenia koncesji na prowadzenie monopolowego kobiety powiedziały, że oprócz umowy najmu powinienem dostarczyć postanowienie o nabyciu spadku. [/quote:09e51782e8]

Warto byłoby poprosić Panie z Ratusza o podstawę prawną takiego żądania, krótko mówiąc jaki przepis ich zdaniem wymaga dołączenia postanowienia o nabyciu spadku?

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 20 lut 2007, 14:08

[quote:f805581bde="qwert;4096"]Warto byłoby poprosić Panie z Ratusza o podstawę prawną takiego żądania, krótko mówiąc jaki przepis ich zdaniem wymaga dołączenia postanowienia o nabyciu spadku?[/quote:f805581bde]
Jeszcze mam trochę czasu do złożenia wniosku. Jak Pani z ratusza będzie robiła problemy, to oczywiście zapytam ją o podstawę prawną. Tymbardziej, że jak występowałem o koncesje pierwszy raz to nikogo nie obchodziło czy wynajmujący ma cokolwiek wspólnego z lokalem. Przedstawiłem umowę najmu i tyle.
Jeszcze zastanawiam się, czy córka jako wynajmująca ma prawo napisać "Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości"?
[quote:f805581bde]
"Wobec tego nie może jednak wykonać prawa odkupu od samej siebie, bo tak to teraz wygląda."?[/quote:f805581bde]
Wydaje mi się, że będzie mogła skorzystać z prawa odkupu i wykupić zachowek 10% po cenie wartości odkupu a nie rynkowej. Co ma dla córki spore znaczenie - różnica cen na korzyść córki.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 20 lut 2007, 17:58

[quote:5eb0cf5089="szyna;4108"]Wydaje mi się, że będzie mogła skorzystać z prawa odkupu i wykupić zachowek 10% po cenie wartości odkupu a nie rynkowej. Co ma dla córki spore znaczenie - różnica cen na korzyść córki.[/quote:5eb0cf5089]

Art. 593

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 20 lut 2007, 23:42

[quote:dad36c5abf="PiotrW;4112"]Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Jednocześnie przepis nie wspomina nic o niedziedziczności tego prawa. Jednakże, jeśli sprzedający uprawniony do wykonania prawa odkupu staje się spadkobiercą kupującego to prawo odkupu wygasa, bo nie można od siebie dla siebie czegoś odkupić. Dlatego napisałem, że moim zdaniem nie da się już skorzystać z prawa odkupu. Nie rozumiem zaś co ma Pan na myśli pisząc, że można „wykupić zachowek 10% po cenie wartości odkupu a nie rynkowej.”[/quote:dad36c5abf]
Córka staje się właścicielem lokalu pod warunkiem spłaty zachowku w wysokości 1/2wielkości udziału spadkowego, który przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Rodzeństwa jest 6 osób. Wychodzi 1/2*1/6 czyli 1/12 co ja sobie uprościłem do 10% mój błąd.
Teraz pytanie jak wyceni lokal rzeczoznawca. Jeśli weźmie pod uwagę prawo odkupu a powinien to wartość lokalu jest zbliżona (lub równa) do wysokości ceny jaką zapłaciłaby córka za odkup. To jest dobre pytanie na grupę rzeczoznawców.

ODPOWIEDZ