Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych art. 42

Własnościowe i lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego - wszelkie problemy związane ze spółdzielczym prawem mieszkaniowym
marko
Posty: 48
Rejestracja: 29 maja 2006, 21:34

Post autor: marko » 10 lis 2007, 22:57

Artykuł 42 p.6 mówi:
6. Decyzje o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej nieruchomości podejmuje zarząd spółdzielni. Przyjęta metoda określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych ma zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości.
Proszę o odpowiedź na pytanie: Jakie są metody określenia powierzchni użytkowej lokali.
W mojej spółdzielni przy wyodrębnianiu lokali jako metodę określenia powierzchni przyjęto metodę " z przydziału". Oznacza to, że w karcie lokalu określono powierzchnię z projektu budowlanego. Nie kwestionowałbym tego, jednak rzeczywiste pomiary powierzchni przy użyciu dobrych urządzeń wykazują powierzchnię o około 2m2 mniejszą. Powierzchnia wszystkich mieszkań jest zawyżona, gdyż w budynkach sąsiednich, gdzie inny właściciel robił inwentaryzację wszystkie powierzchnie lokali mieszkalnych były relatywnie mniejsze. Zakwestionowałem również dokładność wyznaczenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Udziały wyznaczono z dokładnością 1/1000 zaokrąglając wbrew zasadom matematyki tak, aby uzyskać simę 1. Wyznaczając udziały do 1/10000 wychodzi elegancko. Na mój protest SM zrobiła małe " demoktatyczne" referendum, kto za SM a kto za mną zaznaczając, że kto będzie za mną nie przekształci mieszkania do końca roku i zapłaci dotatkowo VAT. Dzisiaj dostałem informację, że większość była za SM i mam prawo wnieść sprawę do sądu.
Pytanie II. Czy warto kontynuowsć spór, czy dać sobie spokój. Zawyżony metraż będzie przecież odbijał się w latach następnych skutkując większym czynszem i podatkiem od nieruchomości. Czy warto wnieść sprawę do sądu i jakie są szanse wygrania. Przecież nie podpiszę u notariusza, że staję się właścicielem mieszkania 71 m2 jak ono ma 69m2.
Pozdrawiam

Co Pan na to Piotrze W ? Jakoś liczyłem, .że w tym temacie wyrazi Pan swoją opinię !

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 10 lis 2007, 23:12

Panie Marku, niech Pan nie traci nadziei. Użytkowników forum i ich postów jest wielu, a ja tylko jeden. Wielkimi krokami nadchodzi czas kiedy odniosę się i do Pańskiego postu, ale już nie teraz, nie w ten weekend. Wtedy nawet większość radców prawnych nie pracuje, teraz mam czas dla rodziny. Proszę być jednak dobrej myśli i zaglądać na forum. Pozdrawiam.

marko
Posty: 48
Rejestracja: 29 maja 2006, 21:34

Post autor: marko » 11 lis 2007, 19:20

Zagladam i będę zaglądał oczywiście dalej. Cieszy mnie już fakt, że mam pewność, że Pan to czytał. Uczestników jest wielu, jednak niewielu "podchodzi" do trudnych i skomplikowanych tematów. Pracując jako zarządca mam czasami problemy z kwestią prawną. Nie jestem idealnym zarządcą. Podobno idealny zarządca to absolwent technikum budowlanego, który ukończył prawo.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 12 lis 2007, 7:47

Art. 46 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi o określeniu przez spółdzielnię mieszkaniową przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w nieruchomości w której złożono pierwszy wniosek o wyodrębnienie własności lokalu. Spółdzielnia winna między innymi określić rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, a także wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu.

Zgodnie z ustępem czwartym tego artykułu „Do określenia wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej dla każdego lokalu, dokonywanego w uchwale zarządu spółdzielni, mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 3 ust. 3-6 ustawy o własności lokali.”
Ustępy te z ustawy o własności lokali brzmią:
Art. 3. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Jak widać z powyższych artykułów prawo nie nakazuje z jaką dokładnością należy wyliczyć udziały. Może to być 1/1000, może być 1/10000. Zasadnym jednak wydaje się być takie obliczenie udziałów, która jak najdokładniej przedstawi udział w nieruchomości wspólnej bez dających uniknąć niepotrzebnych zaokrągleń. Najwyraźniej jednak tylko Panu nie odpowiada sposób obliczenia udziałów. Inni właściciele bądź lokatorzy zgadzają się na takie obliczenia najwyraźniej po to żeby jak najszybciej wyodrębnić własność nieruchomości lub by uniknąć płacenia podatku. Jeśli uważa Pan, że obliczenie udziału w części wspólnej w jakiś konkretny sposób pokrzywdziło Pana to proszę to jeszcze raz przedstawić spółdzielni z odpowiednimi argumentami. Zgoda większość mieszkańców nie jest usprawiedliwieniem dla podejmowania krzywdzących decyzji wobec jednego z nich przez spółdzielnię.

Co do powierzchni użytkowej to niestety nie jest to zagadnienie ściśle uregulowane w polskim systemie prawnym. Definicje tej powierzchni znajdują się w kilku ustawach, podając znaczenie tylko dla użytku tej konkretnej ustawy. Na przykład ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, reguluje czym jest powierzchnia użytkowa w art. 2 ust 1 pkt 7):

„Art. 2 ust 1.: Ilekroć w ustawie jest mowa o:
7) powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;”

Ustawa o dodatkach mieszkaniowych:

„Art. 5 ust 2.: W wypadku najmu albo podnajmu części lokalu mieszkalnego za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego lub części tego lokalu zajmowanego przez gospodarstwo domowe najemcy albo podnajemcy uważa się powierzchnię zajmowanych pokoi, wynikającą z umowy najmu lub podnajmu, oraz część powierzchni kuchni, łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń wspólnych znajdujących się w tym lokalu, odpowiadającą stosunkowi liczby członków gospodarstwa domowego najemcy albo podnajemcy do liczby osób zajmujących cały lokal. Za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego zamieszkiwaną przez wynajmującego uważa się powierzchnię pokoi zajmowanych przez gospodarstwo domowe wynajmującego oraz część powierzchni kuchni, łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń wspólnych wchodzących w skład tego lokalu, odpowiadającą stosunkowi liczby członków gospodarstwa domowego wynajmującego do liczby osób zajmujących cały lokal.”

Ustawa o podatku od spadków i darowizn:

Art. 16 ust 4: „Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
ust 5: Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.”

Jak widać są to różne definicje. Niestety ani ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ani ustawa o własności lokali nie przedstawiają własnych definicji powierzchni użytkowej. Jest to zaniedbanie ustawowe, gdyż zwłaszcza ustawa o własności lokali posługuje się często pojęciem „powierzchni użytkowej”. Art. 42 ust 6 jest swego rodzaju rozwiązaniem tego problemu. Nakazuje on zarządowi spółdzielni ustalić metodę określenia powierzchni użytkowej lokali. Zarząd może przyjąć definicję z jednej z powyższych ustaw, może przyjąć definicję z polskiej normy (o której więcej za chwilę) albo samodzielnie może ustalić jak chce określić powierzchnię użytkową. Najprostszym i najmniej kosztownym wyjściem jest przyjęcie powierzchni z tego co zapisane jest w dokumentach spółdzielni odnośnie mieszkań. Jest to dopuszczalne i zgodne z prawem. Problem pojawia się dopiero gdy jakiś lokator będzie obstawał przy swoim, że jego lokal ma z pewnością inną, mniejszą powierzchnię niż ta, która wynika z dokumentów spółdzielni. I tu dochodzimy do sedna problemu. Otóż powierzchnia użytkowa zapisana w dokumentach praktycznie zawsze będzie większa niż powierzchnia wymierzona nawet najstaranniej przez lokatora lub kogoś innego kto potrafi to robić. Sekret tkwi w rozumieniu powierzchni użytkowej którą przynosi polska norma PN-70/B-02365 Norma ta stanowi, że powierzchnia użytkowa mierzona jest w świetle konstrukcji bez okładzin i tynków. Oznacza to, że wykończone mieszkanie, a takie przecież musi być zawsze ma powierzchnię użytkową mniejszą, bo tynki, okładziny ścienne odejmują nieco centymetrów co powoduje relatywnie mniejszą powierzchnię. Co więcej jeśli w mieszkaniu występują jakieś występy, pilastry o powierzchni mniejszej niż 0,1 m kwadratowego to ich powierzchnię zalicza się do powierzchni użytkowej chociaż faktycznie pomniejsza to rzeczywistą powierzchnię. Właśnie w związku z tym nierealistycznym pojęciem powierzchni użytkowej standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych proponują posługiwanie się pojęciem „powierzchnia ogólna”, która uwzględnia tynki i okładziny. Czy w Pańskim mieszkaniu około dwa metry kwadratowe składają się na tynki, okładziny i występy tego nie wiem. Może było tak, że powierzchnia użytkowa wynosiła dokładnie obliczając 70,52 m kw i tak jakoś zaokrąglono albo ktoś zapisał bez dbania o dokładność, że wyszło 71 m. Po dokładnym zmierzeniu powierzchnia wyjdzie około 69 m kwadratowych albo nieco powyżej.

Co ciekawe, przytoczona powyżej Polska Norma nie jest jedyną istniejącą i stosowaną normą dotyczącą obliczania powierzchni użytkowej, ale z normami jest trochę jak z definicjami ustawowymi czyli nie ma jednej wyłącznie stosowanej. Należałoby sytuację ujednolicić, żeby w tak ważnych kwestiach nie powstawały sytuacje sporne sprzyjające tylko jakimś rzeczywistym złym obliczeniom w powierzchni, które potem bardzo trudno udowodnić nawet sądownie, ale na razie nie zanosi się na to. Jeśli wszystkie mieszkania mają mniejszą faktyczną powierzchnię, od tej z dokumentów to znaczy, że prawdopodobnie obliczono powierzchnię użytkową według normy i tak już zostało. Co prawda wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości mogą dokonać w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, ale póki spółdzielnia będzie właścicielem choćby jednego lokalu nie zanosi się na to. Jeśli wszyscy wykupią na własność od spółdzielni lokale to zastosowanie znajdzie ustawa o własności lokali. Wtedy już sami możecie ustalić na nowo wysokość udziałów bez ingerencji spółdzielni mieszkaniowej. Póki co pogłębianie sporu ze spółdzielnią pewnie wiele nie da, takie jest moje zdanie. Pan jednak ma pełniejszą niż ja wiedzę o tym co się dzieje i jakie ewentualne przewinienia ma spółdzielnia, być zdecyduje Pan inaczej.

marko
Posty: 48
Rejestracja: 29 maja 2006, 21:34

Post autor: marko » 12 lis 2007, 21:10

Bardzo dziękuję za konkretną i wyczerpującą odpowiedź. Widzę, że na Pana można zawsze liczyć.
W związku z tym podjąłem decyzję. Nie będę wchodził w spór ze spółdzielnią. Nawet w przypadku określenia dokładnej powierzchni lokali każdemu z zmniejszy się ona proporcjonalnie do powierzchni przyjętej przez SM. Może to oznaczać, że udziały w nieruchomości wspólnej pozostaną na tym samym poziomie. Wszyscy jednak będą pokrzywdzeni, bo będą płacili zawyżony podatek od nieruchomości. Na dzień dzisiejszy nie jest to znowu taka wielka suma a kiedyś w przyszłości podatek ten zastąpić ma przecież podatek od wartości nieruchomości.
Pozdrawiam.
marko

ODPOWIEDZ