Wady wykryte po zakupie mieszkania

Wszelkie problemy prawne związane z nieruchomościami: prawo pierwokupu, ustawy, akty prawne, interpretacje, pomoc w rozwiązywaniu problemów.
_Maciej_
Posty: 2
Rejestracja: 22 lip 2007, 11:22

Post autor: _Maciej_ » 25 lip 2007, 1:55

Dnia 11.06 zakupiono mieszkanie na rynku wtórnym i sporządzono akt notarialny umowy sprzedaży. W ciągu mniej więcej miesiąca wykonano w mieszkaniu remont i wprowadzono się, po czym wykryto wady:
1) zaciek na wewnętrznej ścianie nad drzwiami balkonu, którego przed odświeżeniem ścian nie było widać; zaciek wynika z pęknięcia ściany na zewnątrz i nieszczelności dachu i rynny
2) wady instalacji kanalizacyjnej w łazience, które skutkują m.in. zalewaniem sąsiada przy wypuszczaniu wody z wanny
3) ulatnianie się gazu z junkersa w łazience

Przestudiowałem KC, ale nie wiem jak w praktyce wygląda jego stosowanie, więc mam kilka pytań:
1) do sprzedawcy wysyłam list polecony z informacją o wykryciu wad; od wykrycia nie minął jeszcze miesiąc, a wykrycie nastąpiło w momencie wykonywania prac remontowych i instalacyjnych przez fachowców; czy w razie rozprawy w sądzie wystarczy ich poświadczenie
2) czy w liście takim powinienem zawrzeć żądanie naprawy lub obniżenia wartości lokalu (w drugim przypadku musiałbym poprosić o odpowiednią wycenę, której kosztem obciążyłbym sprzedawcę); w tej sprawie dzwoniłem już do sprzedawcy, który nie zgadza się na jakiekolwiek działanie, więc pozostaje roszczenie przed sądem
3) czy sprzedawca jako członek wspólnoty jest odpowiedzialny za pęknięcie muru (ściśle za jego nie naprawienie)
4) w akcie notarialnym jest następujący zapis: "przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku około 50-letnim i lokal ten wymaga przeprowadzenia remontu ze względu na aktualny stan techniczny"; czy zapis ten jest równoznaczny z ograniczeniem odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, czy też takie ograniczenie musiałoby być zapisane jawnie
5) czy z drugiej strony powyższy zapis w aspekcie Art. 556.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 25 lip 2007, 21:59

Wykrył Pan wady, których nie można było odkryć przed zakupem nieruchomości. Zgodnie z Art. 560.

_Maciej_
Posty: 2
Rejestracja: 22 lip 2007, 11:22

Post autor: _Maciej_ » 26 lip 2007, 0:10

Dziękuję za odpowiedź, wygląda na to, że szanse na wygranie rozprawy są niezerowe. Jednak mam jeszcze kilka pytań:
1) Zgodnie z Art. 559 i 557 pozostaje do udowodnienia, że wady powstały przed zakupem i kupujący o nich nie wiedział; ponieważ jednak stan techniczny nie został szczegółowo udokumentowany, pozostaje oświadczenie kupującego, któremu oczywiście przeciwstawi się sprzedawca twierdząc, że sprzedawca kłamie.
Czy można powołać na świadków (którzy orzekliby o stanie mieszkania i okolicznościach wykrycia wad) spośród fachowców, którzy wykonywali remont i wykryli przy okazji wady; z doświadczenia wiem że ludzie stronią od świadczenia w sądzie i czy można po prostu zażądać powołania ich na świadków (nie do opinii rzeczowej, lecz zeznania tego co widzieli)
2) Sprzedawca zapewne zezna, że również nie wiedział o wadach; czy wady ukryte oznacza związku z tym "wady niewidoczne gołym okiem w momencie zakupu", czy "wady podstępnie ukryte przez sprzedawcę" (w KC Art. 558

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 27 lip 2007, 8:04

świadkowie mający zeznawać po Pańskiej stronie powinni być przekonani do tego. Nawet jeśli zostaliby powołani, a nie chcieli świadczyć to powiedzą, że już nie pamiętają, że to było dawno, że wydawało im się tak albo inaczej, że być może to te wady nie były takie złe, a na dodatek będą mieli do Pana pretensje.

Na tym polega „skrytość” wady, że sprzedawca i kupujący nie wiedzą o nich. Nie oznacza to, że sprzedawca nie odpowiada za te wady. Podstępne zatajenie wady polega na tym, że sprzedawca wiedział o wadzie, ale zataił to, że lokal sprzedać i uzyskać godziwą cenę. Sprzedawca wybroniłby się gdyby udowodnił, że Pan wiedział o Wdach i pomimo to kupił mieszkanie. Dlatego tak ważne, także dla sprzedającego jest poinformowanie o wadach i określenie ich w jakimś dokumencie (protokole). Oczywiście pewnym niebezpieczeństwem jest ten zapis z aktu notarialnego o konieczności remontu w mieszkaniu. W ten sposób sprzedawcy wydaje się, że pozbył się kłopotu za wszystkie ewentualne wady. Jakkolwiek taki zapis jest nieszczęśliwy, ale jest, nic na to nie poradzimy już. Moim zdaniem nie oznacza on wszelkich wad, które mogą wystąpić, bo mogą być jakieś poważne wady, które tak znacznie obniżyłyby wartość mieszkania, że nabywca by go nie kupił. Nie wiem jak sąd odniesie się do tego, ale sądzę, że jeśli Pan umiejętnie uargumentuje swoje racje (lub np. wynajmie dobrego prawnika do tego) to ma Pan szanse na wygraną.

ODPOWIEDZ