wycena lokalu z prawem odkupu

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 20 lut 2007, 23:55

Jak wyceni lokal rzeczoznawca, który jest obciążony prawem odkupu, które dodatkowo jest już zrealizowane? (osoba uprawniona spisała już akt notarialn odkupu i złożyła pozew do Sądu o wykonanie tego prawa).
Ja to widze tak:
wartość lokalu (x)=cena odkupu(a)+ewentualne przychody z np wynajmu bądź prawadzenia działaln gosp (c)
c=0? tak mi się wydaje, gdyż prawo jest już wykonane i jest tylko kwestią czasu aż Sąd wyda postanowienie o przepisaniu lokalu. Dodatkowo osoba, która wykonała prawo odkupu będzie mogła dochodzić odszkodowania za okres od dnia wykonania prawa odkupu u notariusza.
Tak więc wychodzi x=a+0. Mam rację czy nie?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 21 lut 2007, 7:56

Nie ma Pan racji. Prawo odkupu, niezależnie czy zrealizowane czy nie, nie jest prawem rzeczowym i nie można mówić, że „obciąża” ono nieruchomość. Jeżeli chodzi o lokal w którym jest prowadzona działalność gospodarcza – sprzedaż towarów, to właściwym do wyceny będzie podejście dochodowe. Jak mówi Standard III.6 – „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego”, punkt 2.3 – przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości. W podejściu dochodowym stosuje się m.in. metodę inwestycyjną przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę. Rzeczoznawca zgromadzić powinien dane o nieruchomościach podobnych do wycenianej i dochody z tych nieruchomości oraz określić współczynnik kapitalizacji a także wydatków operacyjnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości. Nie wdając się w szczegóły dochodzenia efektu wyceny można jeszcze podkreślić, że samo określenie wartości nieruchomości dokonuje się poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto (lub brutto) osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto (lub brutto).

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 21 lut 2007, 9:27

Pozwole się nie zgodzić. Jeśli weźmie się pod uwagę, że "Wykonanie prawa odkupu polega na złożeniu kupującemu przez uprawnionego stosownej treści oświadczenia woli. Takie jednostronne oświadczenie woli przez kupującego rodzi przeniesienie z powrotem prawa własności na sprzedawcę (czynność rozporządzająca)." A taka sytuacja ma miejsce to moim zdaniem dochód właściciela (sprzed odkupu) nieruchomości np. od dziś jest równy zero. Cały ewentualny dochód będzie musiał zwrócić osobie, która wykonała prawo odkupu.
Nie jestem rzeczoznawcą ale opisana przeze mnie sytuacja musi mieć wpływ na wartość lokalu uzytkowego.

galined
Posty: 168
Rejestracja: 22 paź 2005, 21:41

Post autor: galined » 21 lut 2007, 11:44

Jeśli załozymy , ze problem dotyczy okreslenia wartości rynkowej to uważam, ze rację ma PiotrW.
Wartość rynkowa takiego lokalu odpowiada przyszłym dochodom jakie będzie mógł uzyskać właściciel tego lokalu, odniesionym do daty wyceny.
A przyszłe dochody zależą od innych czynników niż prawo odkupu.
pozdrawiam
galined

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 21 lut 2007, 12:14

Zauważ, Szyna, że na wartość nieruchomości nie wpływa to kto jest jej właścicielem i nie ważne czy prawo odkupu będzie zrealizowane czy nie, nieruchomość ma takie same cechy i tak samo można ją wynająć za taką samą cenę. Wpływ miało by na przykład, gdyby ktoś sprzedał lokal i zawarł jednocześnie z kupującym umowę dożywocia, nieruchomość obciążana jest prawe dożywocia, bowiem dożywotnik jest domownikiem kupującego, a wartość nieruchomości jest mniejsza.

www
Posty: 28
Rejestracja: 27 gru 2006, 20:05

Post autor: www » 22 lut 2007, 19:21

Mogę się mylić ale mam wrażenie że "szyna" pisze o prawie pierwokupu. Tak czy inaczej dołączam się do "PiotraW" i "galined".

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 22 lut 2007, 23:38

Mowa jest o prawie odkupu.
Nie wiem czy córce się opłaca zrobić postępowanie spadkowe w sposób aby płacić zachowek.
Jest to do przemyślenia czy nie taniej będzie odkupić będzie ten lokal nawet w 5/6 po cena odkupu jest atrakcyjna i odzwierciedla może 20% wartości lokalu. Więc zapłaci x*5/6*20% co da 0,1666 wartości lokalu a więc około 16 % wartości rynkowej.
A w przypadku zachowku zapłaci 41% wyceny spól prawa do lokalu przez rzeczoznawcę.
Teraz pytanie jak rzeczoznawca wyceni to prawo. Czy w tym konkretnym przypadku prawa do spółdzielczego własnościowego lokalu prawo odkupu nie ma wpływu na cenę. Przecież osoba dysponująca spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu obciążona wykonanym prawem odkupu nie może zbyć lokalu, nie może go wynająć (bo bedzie musieć zwrócić dochód od dnia odkupu) i osiągnąć żadnego dochodu.
Zadzwonie jutro do jakiegoś aktywnego rzeczoznawcy, zobacze co powie.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 23 lut 2007, 11:11

Proszę oczywiście podzielić się z nami co powie aktywny rzeczoznawca. Pozwolę sobie jeszcze na kilka uwag co Pańskiego ostatniego postu. To oczywiste, że cena odkupu nie musi pokrywać się z aktualną wartością rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tym niemniej jeśli dojdzie do konieczności zapłaty zachowku to jego wielkość będzie obliczona od wartości udziału spadkowego. Jak mówi art. 991

szyna
Posty: 50
Rejestracja: 29 sty 2006, 16:19

Post autor: szyna » 27 lut 2007, 12:40

Romawiałem /telefonicznie/ właśnie z rzeczoznawcą z Opola i prawo odkupu ma wpływ na cenę SWPdL. Tymbardziej, że to prawo jest już wykonane. Aby stwierdzić dokładnie potrzebne jest zbadanie wypisu z KW, aktu notarialnego wykonanego odkupu.
Niemniej jednak nie ma sensu już robić wyceny nieruchomości.
Będe dalej szukał przepisu, interpretacji wg której prawo odkupu obniża wartość SWPdL. Wszelka pomoc mile widziana.
pozdrawiam

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 02 mar 2007, 8:00

Czy rzeczoznawca powiedział jaki wpływ na cenę ma istnienie prawa odkupu i jak on policzyłby wartość prawa spółdzielczego przed i po wykonaniu prawa odkupu. Jak zinterpretował „wykonanie” prawa odkupu w sytuacji gdy osoba do której miało być skierowane oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu zmarła? Pozdrawiam

ODPOWIEDZ