Wycena Nieruchomosci Rolnej

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
iskierka
Posty: 2
Rejestracja: 25 lis 2007, 16:44

Post autor: iskierka » 25 lis 2007, 16:55

Mam pytanie odnośnie uwzględniana powierzchni nieruchomości rolnej. W dotychczas spotkanych przeze mnie operatach nie zostawała ona uwzględniana jako atrybut (brak wpływu powierzchni na jednostkową cenę). W jednym z operatów spotkałam się ze stwierdzeniem: " Jak wykazało badanie rynku, powierzchnia nie miała wpływu na ceny jednostkowe nieruchomości." Czy na egzamin wystarczy takim sformułowaniem wyjaśnić brak powierzchni jako jednego z atrybutów, czy też należy jakoś udokumentować badanie rynku?

iskierka
Posty: 2
Rejestracja: 25 lis 2007, 16:44

Post autor: iskierka » 25 lis 2007, 17:05

W standardzie V.4 "kształt i wielkość działki" występują jako cecha podstawowa- atrybut obligatoryjny dla gruntów rolnych niezabudowanych. Należy wiec uwzględniać czy nie powierzchnie nieruchomości rolnej?

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 26 lis 2007, 10:04

Z tego co mnie uczą to może tak być jak piszesz pod warunkiem, że wystarczajaco to uzasadnisz. Ogólnie im coś większego to w przeliczeniu na jednostkę powinno być tańsze. Jeśłi tak nie jest to taka transakcję należałoby odrzucić.
andy

cegod
Posty: 3
Rejestracja: 14 sty 2008, 10:04

Post autor: cegod » 16 sty 2008, 21:12

[quote:c7ff836843="iskierka;7905"]Mam pytanie odnośnie uwzględniana powierzchni nieruchomości rolnej. W dotychczas spotkanych przeze mnie operatach nie zostawała ona uwzględniana jako atrybut (brak wpływu powierzchni na jednostkową cenę). W jednym z operatów spotkałam się ze stwierdzeniem: " Jak wykazało badanie rynku, powierzchnia nie miała wpływu na ceny jednostkowe nieruchomości." Czy na egzamin wystarczy takim sformułowaniem wyjaśnić brak powierzchni jako jednego z atrybutów, czy też należy jakoś udokumentować badanie rynku?[/quote:c7ff836843]

A w czym problem - powierzchnia - ceny maleją czy rosną wraz z powierzchnią - analiza rynku. Podział wewnętrzny na równe przedziały np.
Dane z rynku:
Pmax 2000
Pmin 500
Waga - 20 %

Zakres powierzchni: Pmax - P min = 2000-500=1500

Podział cechy wewn np. na 3 stany: czyli 1500/3=500

I oto mamy podział:

1. Duża - 0 %
P od 2000 do 1500

2. średnia - 10 %
P od 1499 do 1000

3. Mała - 20 %
P od 999 do 500

Podział prawdziwy dla zależności - cena jednostkowa maleję wraz z wzrostem pola powierzchni.
Temat prymitywnie prosty - zaznaczyć należy że cecha ta ma charakter ciągły (podobnie jak zużycie, trend czasowy) więc można ją przedstawić w postaci funkcji linowej ja tego tutaj nie uczynią - mało czasu. Szukam podpowiedzi o notach aktualizacyjnych - pisemny zdałem na ustnym wogóle nie byłem teraz ryje do ustnego - coś o notach proszę.

wojk
Posty: 38
Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03

Post autor: wojk » 17 sty 2008, 0:37

[quote:45c21af38a="iskierka;7905"] W jednym z operatów spotkałam się ze stwierdzeniem: " Jak wykazało badanie rynku, powierzchnia nie miała wpływu na ceny jednostkowe nieruchomości." Czy na egzamin wystarczy takim sformułowaniem wyjaśnić brak powierzchni jako jednego z atrybutów, czy też należy jakoś udokumentować badanie rynku?[/quote:45c21af38a]

Możesz zamieścić takie sformułowanie w operacie. Dobrze jednak, żeby było ono poparte przykładami wyliczeń, które udowodnią, że ceny niezależnie od powierzchni kształtują się na różnych poziomach.

Nie napisz przypadkiem, że powierzchnia nie ma wpływu, a egzaminator, na podstawie zamieszczonej przez ciebie w operacie bazy danych transakcyjnych, udowodni ci, że jednak wpływ ma.

Takie przypadki na egzaminie się zdarzają. Ktoś pisze, że dana cecha nie ma wpływu na cenę, a komisja na jego oczach udowadnia, że ma, posługując się jego własną bazą transakcji. Obciach, że ho ho... ;-)

cegod
Posty: 3
Rejestracja: 14 sty 2008, 10:04

Post autor: cegod » 17 sty 2008, 16:43

[quote:87c8f7fda2="iskierka;7905"]Mam pytanie odnośnie uwzględniana powierzchni nieruchomości rolnej. W dotychczas spotkanych przeze mnie operatach nie zostawała ona uwzględniana jako atrybut (brak wpływu powierzchni na jednostkową cenę). W jednym z operatów spotkałam się ze stwierdzeniem: " Jak wykazało badanie rynku, powierzchnia nie miała wpływu na ceny jednostkowe nieruchomości." Czy na egzamin wystarczy takim sformułowaniem wyjaśnić brak powierzchni jako jednego z atrybutów, czy też należy jakoś udokumentować badanie rynku?[/quote:87c8f7fda2]

Na koniec należy dodać jeszcze jedno - zawsze należy używać rozumu!!!!! Powierzchnia może wpływać różnie na wartość nieruchomości - w przypadku rolnych na ogół wpływa tak jak podałem natomiast gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi to różnie bywa - czasem bywa tak że nabywcy preferują działki o powierzchni z pewnego zakresu więc tutaj błędem byłby podany wcześniej przeze mnie rozkład czyli wpływ tej cechy na wartość nieruchomości. Taki podział oznacza że cecha ta ma rozkład liniowy z czego bardzo często nie zdają sobie sprawy nawet rzeczoznawcy majątkowi mimo że takiego podziału dokonują. Zawsze należy używać rozumu a najlepiej iść do biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami i popytać - duże biura są świetnym źródłem informacji, czasem jak spotkacie uprzejmych ludzi otrzymacie masę przydatnych informacji. Tak dla wszystkich myślcie jak coś robicie i patrzcie na to zrobiliście okiem krytycznym szukając słabych punktów i je usuwajcie jeżeli myślicie że uda wam się zrobić coś byle jak i to przejdzie to się mylicie nie nie przejdzie ręczę. Treść pytań wskazuje że niektórzy nie myślą i starają się zrobić to na zasadzie jakoś będzie - jeżeli tak będziecie podchodzić dalej to od razu mówie lepiej od razu zrezygnuj bo studia praktyka to dopiero początek by zdać egzamin przed wami ogromna droga mnie nauka zajęła trzy lata, do wszystkiego dochodziłem sam i wam tez radze mniej "żaru" bo on się bardzo szybko wypali a więcej uporu i wytrwałości.

ODPOWIEDZ