Witam, na studiach podyplomowych mam do napisania operat oraz część teoretyczną jak w temacie. Nie wiem za bardzo jak się do tego zabrać - w dostępnych materiałach mam dużo informacji o nieruchomościach rolnych w ogóle natomiast konkretnie o siedliskach nic. Samo pojęcie siedliska nie jest unormowane (wg. informacji ze strony ANR), nie wiem więc co wycenić. Czy np. niezabudowaną działkę gruntu należącą do rolnika i oznaczoną w ewidencji jako grunty orne i mogącą być wykorzystwaną do produkcji rolnej, czy też muszę oszacować grunt wraz z zabudową czyli tym co zwyczajowo określa się jako siedlisko albo może sam budynek stanowiący siedlisko albo sam grunt??
Proszę o pomoc gdzie znaleźć potrzebne informacje albo o same informacje jeśli ktoś robił już coś takiego
Pozdrawiam
JAK WYCENIć SIEDLISKO ROLNE?
Wiem, wiem, że cel i tak dalej. Mam go sobie wymyślić. Wymyśliłem "określenie wartości dla aktualnego sposobu użytkowania celem uzyskania podstawy do negocjacji ceny sprzedaży". Wymyśliłem też, że można wycenić osobno grunt i osobno budynek/ki. Tylko nie wiem czy trop jest słuszny bo - właśnie - w necie nie ma nic konkretnego na ten temat albo ja nie potrafię szukać:(. Może masz jakiś konkretny link?
Trafiłem też w necie na książkę J. Konowalczuka "Wycena nieruchomości rolnych" ale w moich okolicach nie mogę jej znaleźć a sprawa jest pilna.
Trafiłem też w necie na książkę J. Konowalczuka "Wycena nieruchomości rolnych" ale w moich okolicach nie mogę jej znaleźć a sprawa jest pilna.
"Wymyśliłem też, że można wycenić osobno grunt i osobno budynek/ki" - no to kiepsko wymyśliłeś.
A tak na marginesie to masa nie wymyślać a stosować się do przepisów prawa.
Dal Twojego celu szacujesz nieruchomość - czyli grunt+części składowe łącznie.
Wiesz co to jest nieruchomość ? Wiesz co to są części składowe ?
No to masz żałosne studia podyplomowe. Wejdź na stronę Educaterra bądź PFSRM - tam książki.
Wejdź na forum.valuers.
A tak na marginesie to masa nie wymyślać a stosować się do przepisów prawa.
Dal Twojego celu szacujesz nieruchomość - czyli grunt+części składowe łącznie.
Wiesz co to jest nieruchomość ? Wiesz co to są części składowe ?
No to masz żałosne studia podyplomowe. Wejdź na stronę Educaterra bądź PFSRM - tam książki.
Wejdź na forum.valuers.
prosiłem o pomoc w konkretnej sprawie a nie o popisy. forum.valuers i educaterrę już dawno odwiedziłem. odsyłam do książki pod red. S. żróbek "Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości". Tam jak byk stoi wycena na str. 211 nieruch gruntowej zabudowanej i można osobno wycenić grunt i części składowe (w domyśle innymi metodami - dla takiego eksperta jak Ty powinno to być jasne o ile ja wyraziłem się niejasno w pytaniu...). Dodatkowo, zasady wyceny zawarte w standardach dopuszczają w szczególnych przypadkach wycenę osobno gruntu i części skladowych. Odsyłam do standardu V.4 pkt 3 i 5. na ten przykład.
Jak widzisz nie tylko wiem co to nieruchomość i nie ja mam żałosne studia podyplomowe....
nie odpowiadaj proszę. nie ma sensu
Jak widzisz nie tylko wiem co to nieruchomość i nie ja mam żałosne studia podyplomowe....
nie odpowiadaj proszę. nie ma sensu
Ostatnio zmieniony 15 maja 2010, 15:05 przez Pablo1, łącznie zmieniany 1 raz.
Witaj
Dla takiego celu jak sobie założyłeś, nie ma sensu określać oddzielnie gruntu i jego części składowych (budynków itd.). Musimy tylko ustalić, jaki grunt masz na myśli. Jeśli chodzi ci tylko o grunt, na którym znajdują się zabudowania (mieszkalne, produkcyjne), to wyceń wartość rynkową tego gruntu łącznie z naniesieniami.
Jeśli jednak masz na myśli to, że twoja nieruchomość składa się zarówno z części zabudowanej (z budynkiem mieszkalnym, jakimś typowym dla rynku inwentarsko-składowym itp.) oraz z gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod uprawy, to w większości wypadków wycenia się oddzielnie część mieszkalno-produkcyjną i oddzielnie wspomniane grunty pod uprawy. Suma tych dwóch wartości daje wartość rynkową całej nieruchomości.
Taką metodę rozdzielnego szacowania dopuszcza praktyka wyceny, o czym wspomniane jest między innymi w przytocznej książce Konowalczuka.
Mowa tu oczywiście o typowym gospodarstwie rolnym, składającym się z działki zabudowanej jakimś budynkiem mieszkalnym, budynkiem inwentarsko-składowym itp. oraz dodatkowo polach uprawnych należących do gospodarstwa.
Zdarza się jednak na rynku, że nieruchomość rolna ma bardzo rozbudowaną część produkcyjną (gospodarstwa specjalistyczne z np. dużą ilością zabudowań inwentarskich, przechowalniami, szklarniami, fermami drobiu itp.), to wtedy też zwykle trzeba rozdzielnie oszacować część mieszkalną i produkcyjną.
Wogóle w takim przypadku wystąpią tu zupełnie inne problemy w wycenie, ale czegoś takiego to na egzmin dyplomowy chyba sobie nie szykujesz.
Wogóle rozejrzyj się po swoim rynku. Bo być moze twoja nieruchomość do wyceny to np. typowy domek ze stodółką stojące np. na 3-hektarowej działce. Może się okazać, że transakcji nieruchomościami o bardzo zbliżonych parametrach zarówno pod względem zabudowy, jak i powierzchni działki w twojej okolicy jest bez liku i możesz to wycenić jako całość bez żadnego dzielenia na poszczególne części.
Pozdrawiam
Dla takiego celu jak sobie założyłeś, nie ma sensu określać oddzielnie gruntu i jego części składowych (budynków itd.). Musimy tylko ustalić, jaki grunt masz na myśli. Jeśli chodzi ci tylko o grunt, na którym znajdują się zabudowania (mieszkalne, produkcyjne), to wyceń wartość rynkową tego gruntu łącznie z naniesieniami.
Jeśli jednak masz na myśli to, że twoja nieruchomość składa się zarówno z części zabudowanej (z budynkiem mieszkalnym, jakimś typowym dla rynku inwentarsko-składowym itp.) oraz z gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod uprawy, to w większości wypadków wycenia się oddzielnie część mieszkalno-produkcyjną i oddzielnie wspomniane grunty pod uprawy. Suma tych dwóch wartości daje wartość rynkową całej nieruchomości.
Taką metodę rozdzielnego szacowania dopuszcza praktyka wyceny, o czym wspomniane jest między innymi w przytocznej książce Konowalczuka.
Mowa tu oczywiście o typowym gospodarstwie rolnym, składającym się z działki zabudowanej jakimś budynkiem mieszkalnym, budynkiem inwentarsko-składowym itp. oraz dodatkowo polach uprawnych należących do gospodarstwa.
Zdarza się jednak na rynku, że nieruchomość rolna ma bardzo rozbudowaną część produkcyjną (gospodarstwa specjalistyczne z np. dużą ilością zabudowań inwentarskich, przechowalniami, szklarniami, fermami drobiu itp.), to wtedy też zwykle trzeba rozdzielnie oszacować część mieszkalną i produkcyjną.
Wogóle w takim przypadku wystąpią tu zupełnie inne problemy w wycenie, ale czegoś takiego to na egzmin dyplomowy chyba sobie nie szykujesz.
Wogóle rozejrzyj się po swoim rynku. Bo być moze twoja nieruchomość do wyceny to np. typowy domek ze stodółką stojące np. na 3-hektarowej działce. Może się okazać, że transakcji nieruchomościami o bardzo zbliżonych parametrach zarówno pod względem zabudowy, jak i powierzchni działki w twojej okolicy jest bez liku i możesz to wycenić jako całość bez żadnego dzielenia na poszczególne części.
Pozdrawiam
Dzięki za odpowiedź. Zaczynam widzieć światło w tunelu. Moja nieruchomość to gospodarstwo opisane w jednej KW jako całość 2,5ha składająca się z 3 działek. Na jednej z nich stoi stary dom.
Cytat z KW: Sposób korzystania - działka z zabudowaniem; Obszar: 2,50ha; Opis i mapa: działki nr x, y, z. Na wypisie z ewidencji są wyszczególnione te 3 działki oraz powierzchnie klas, użytków i działek.
I teraz pytania:
- czy mogę wycenić tylko tę działkę, na ktorej stoi ten dom czy muszę też pozostałe? do sprzedaży idzie tylko ta jedna działka więc intuicja mówi mi, że tylko tę
- dom jest do rozbiórki, stary jak świat (zużycie 97% wg opinii budowlanej). Pomyślałem więc, że wartość tej nieruchomości to mogłoby być coś takiego: wart. gruntu (określona metodą porówn. parami)+wartość budynku (metoda kosztów likwidacji bo budynek faktycznie idzie do rozbiórki i stąd nieruchomość ma być sprzedana i stąd cel wyceny). Czyli określam wartość całości podejściem mieszanym.
- jest jedno ale: na rynku lokalnym nie ma podobnych transakcji - to mała wieś, gdzie nikt jeszcze nie sprzedawał swojego gospodarstwa (przykład jest z życia wzięty). Może więc nie wymyślać transakcji nieruchomościami podobnymi tylko zastosować metodę wskaźników szacunkowych do wyceny gruntu? Co jest prostsze?
To mój pierwszy operat, przepraszam - zarys operatu - więc pytania może trochę naiwne, ale nie byłbym sobą gdybym nie drążył:)
Dzięki i pozdrawiam
Cytat z KW: Sposób korzystania - działka z zabudowaniem; Obszar: 2,50ha; Opis i mapa: działki nr x, y, z. Na wypisie z ewidencji są wyszczególnione te 3 działki oraz powierzchnie klas, użytków i działek.
I teraz pytania:
- czy mogę wycenić tylko tę działkę, na ktorej stoi ten dom czy muszę też pozostałe? do sprzedaży idzie tylko ta jedna działka więc intuicja mówi mi, że tylko tę
- dom jest do rozbiórki, stary jak świat (zużycie 97% wg opinii budowlanej). Pomyślałem więc, że wartość tej nieruchomości to mogłoby być coś takiego: wart. gruntu (określona metodą porówn. parami)+wartość budynku (metoda kosztów likwidacji bo budynek faktycznie idzie do rozbiórki i stąd nieruchomość ma być sprzedana i stąd cel wyceny). Czyli określam wartość całości podejściem mieszanym.
- jest jedno ale: na rynku lokalnym nie ma podobnych transakcji - to mała wieś, gdzie nikt jeszcze nie sprzedawał swojego gospodarstwa (przykład jest z życia wzięty). Może więc nie wymyślać transakcji nieruchomościami podobnymi tylko zastosować metodę wskaźników szacunkowych do wyceny gruntu? Co jest prostsze?
To mój pierwszy operat, przepraszam - zarys operatu - więc pytania może trochę naiwne, ale nie byłbym sobą gdybym nie drążył:)
Dzięki i pozdrawiam
Ostatnio zmieniony 16 maja 2010, 0:36 przez Pablo1, łącznie zmieniany 1 raz.
1. Skora tylko jedna działka idzie do sprzedaży, to jasne że wyceniasz tylko tą jedną. Od tego masz w operacie punkt "zakres wyceny", w którym piszesz co obejmuje wycena.
2. Zastanów się, co w tym przypadku będzie stanowiło wartość nieruchomości. Jeśli piszesz, że zużycie budynku jest takie duże i nadaje się on praktycznie do rozbiórki, to jedyną wartość nieruchomości będzie stanowić tu prawdopodobnie wartość działki gruntu pomniejszona o koszt rozbiórki budynku z uwzględnieniem wartości materiałów porozbiórkowych.
Zatem wycena działki gruntu w podejściu porównawczym i kosztu rozbiórki metodą kosztów likwidacji to może być dobra droga.
3. Tutaj źle podchodzisz do tematu. Piszesz, że jest to mała wieś itd. Pamiętaj jednak, że rynek lokalny to nie tylko ta jedna wieś, to może być cała gmina, czy powiat. Pamietaj też o rynkach rodzajowo i obszarowo podobnych , które mogą obejmować np. sąsiednie powiaty.
Odradzam ci tu stosowania wskaźników szacunkowych, ponieważ takie podejście do tematu, jak się przyczepią, nie obroni się na żadnym egzaminie. Metodę tą można stosować do wyceny gruntów przeznaczonych na cele rolne i leśne, wtedy, gdy na rynku brakuje transkacji dotyczących nieruchomości podobnych. Wbrew pozorom jednak, na terenach wiejskich, można znaleźć wiele transakcji sprzedaży zarówno z działkami przeznaczonymi pod zabudowę siedliskową, jak również działkami zabudowanymi np. budynkami mieszkalnymi w kompletnej ruinie. Nie można w swych poszukiwaniach ograniczać się do jednej wsi.
Poza tym, zastosowanie wskaźników szacunkowych gruntu, doprowadzi prawdopodobnie do niedoszacowania prawdziwej wartości rynkowej działki.
Pzdr
2. Zastanów się, co w tym przypadku będzie stanowiło wartość nieruchomości. Jeśli piszesz, że zużycie budynku jest takie duże i nadaje się on praktycznie do rozbiórki, to jedyną wartość nieruchomości będzie stanowić tu prawdopodobnie wartość działki gruntu pomniejszona o koszt rozbiórki budynku z uwzględnieniem wartości materiałów porozbiórkowych.
Zatem wycena działki gruntu w podejściu porównawczym i kosztu rozbiórki metodą kosztów likwidacji to może być dobra droga.
3. Tutaj źle podchodzisz do tematu. Piszesz, że jest to mała wieś itd. Pamiętaj jednak, że rynek lokalny to nie tylko ta jedna wieś, to może być cała gmina, czy powiat. Pamietaj też o rynkach rodzajowo i obszarowo podobnych , które mogą obejmować np. sąsiednie powiaty.
Odradzam ci tu stosowania wskaźników szacunkowych, ponieważ takie podejście do tematu, jak się przyczepią, nie obroni się na żadnym egzaminie. Metodę tą można stosować do wyceny gruntów przeznaczonych na cele rolne i leśne, wtedy, gdy na rynku brakuje transkacji dotyczących nieruchomości podobnych. Wbrew pozorom jednak, na terenach wiejskich, można znaleźć wiele transakcji sprzedaży zarówno z działkami przeznaczonymi pod zabudowę siedliskową, jak również działkami zabudowanymi np. budynkami mieszkalnymi w kompletnej ruinie. Nie można w swych poszukiwaniach ograniczać się do jednej wsi.
Poza tym, zastosowanie wskaźników szacunkowych gruntu, doprowadzi prawdopodobnie do niedoszacowania prawdziwej wartości rynkowej działki.
Pzdr