Witam,
Czy ktoś mógłby mi wyjaśnić czy opisany poniżej dobór nieruchomości do porównania parami został dokonany poprawnie:
W miarę zwięzły opis:
Do obliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w zestawieniu transakcji rynkowych użytych do wyceny nieruchomości zarówno przed i po, znalazła się m.in. działka wyceniana (3000m kw). Jednak transakcja jaka odbyła się wg aktu notarialnego dotyczyła zakupu 2 działek - każda po 3000m kw, czyli razem 6000 m kw (rozdzielonych trzecią działką), co miało wpływ na ostateczną cenę 1m kw. W zastosowanym zestawieniu znalazło się ok. 30 nieruchomości podobnych, których ceny wahały się od ok. 100 zł za 1m kw do ok. 240 (przewaga była w transakcjach około 150 zł), a ich powierzchnie od ok. 1000 m kw do ok.3000 m kw-2 przypadki w tym wyceniana nieruchomość. Cena zakupu wycenianej nieruchomości wynosiła około 40 zł za 1 m kw. Oczywiście stanowiła ona Cmin.
Podział dokonywany był na dwie działki po około 1500 m kw.
Do porównania przed podziałem, jako najbardziej podobne, zostały wybrane 3 nieruchomości, w tym nieruchomość wyceniana. Oczywiście przez to nie było żadnych poprawek, więc wartość nieruchomości brana do wyliczenia średniej wyniosła tyle ile jej wartość z aktu notarialnego.
Jednocześnie w tym porównaniu znalazła się nieruchomość o powierzchni ok. 1000 m kw, która została wykorzystana także do porównania nieruchomości po podziale.
I tutaj właśnie mam wątpliwość:
Czy użycie tej samej nieruchomości wycenianej jako podobnej jest prawidłowe? Czy nie powoduje to zaniżenia wartości nieruchomości przed podziałem? Wstawiając tutaj każdą inną działkę użytą w zestawieniu i przyjmując maksymalną poprawkę otrzymuje się wyższą wartość użytą do dalszych obliczeń.
Oczywiście można uznać, że jest to najbardziej podobna nieruchomość z uwagi na dobór cech, ale jej wartość odbiega od pozostałych transakcji. Jednocześnie nigdzie nie ma informacji, że jest to ta sama działka (oprócz podania numeru aktu w zestawieniu).
Czy jest na to jakiś przepis, rozporządzenie czy dokument, do którego można by się odnieść zarówno rozpatrując takie rozwiązanie za słuszne jak i nie?
wykorzystanie w metodzie porównywania parami tej samej nieruchomości
Witam,
Zgodnie z tym co piszesz to wzięłaś do porównania jedną transakcję zarówno jako podobną do nieruchomości sprzed podziału, jak i po podziale. Rozumiem zamiar, ale może być to punkt do zaskarżenia. Bo skoro nieruchomość jest podobna zarówno do tej sprzed podziału, jak i po podziale to może oznaczać, że te nieruchomości sprzed podziału i po podziale są do siebie podobne. Tym samym wykluczałoby to zasadność podziału zbiorów wg powierzchni, a tym samym sam sens opłaty adiacenckiej. Nie jest to oczywiście nigdzie wprost zapisane, ale dla świętego spokoju robiąc taki operat nie przyjmowałbym tych samych transakcji do zbioru nieruchomości podobnych przed podziałem i zbioru nieruchomości podobnych po podziale.
Moim zdaniem kluczowym błędem tego co zapisałaś jest fakt, iż z jednej transakcji przyjęłaś tylko część informacji (to jest jedną działkę z aktu notarialnego zakupu kilku działek). Art 151 uogn stwierdza, że należy się opierać na cenach transakcyjnych. Ty oparłabyś się na hipotetycznej cenie transakcyjnej. To jest cenie, która uwzględnia fakt kupowania kilku działek jednocześnie. Tak jak wspomniałaś cena była znacznie poniżej cen przeciętnych.
Trzecia sprawa w metodzie porównawczej należy uwzględniać nieruchomości podobne. Nieruchomość podobna to (art 4. uogn) "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Ty wykorzystałabyś nie nieruchomość podobną, a tę konkretną nieruchomość. Nikt nie powiedział, że wartość określona przy stosowaniu podejścia porównawczego nie może wyjść identyczna z osiągniętą ceną, ale uwzględnianie przedmiotowej nieruchomości jako nieruchomości podobnej jest moim zdaniem błędem.
Nie rozumiem stwierdzenia, że nigdzie nie ma informacji, że jest to ta sama działka. Sama stwierdziłaś, że jest to ta sama działka, więc jest ta informacja.
pozdrawiam,
Jakub
Zgodnie z tym co piszesz to wzięłaś do porównania jedną transakcję zarówno jako podobną do nieruchomości sprzed podziału, jak i po podziale. Rozumiem zamiar, ale może być to punkt do zaskarżenia. Bo skoro nieruchomość jest podobna zarówno do tej sprzed podziału, jak i po podziale to może oznaczać, że te nieruchomości sprzed podziału i po podziale są do siebie podobne. Tym samym wykluczałoby to zasadność podziału zbiorów wg powierzchni, a tym samym sam sens opłaty adiacenckiej. Nie jest to oczywiście nigdzie wprost zapisane, ale dla świętego spokoju robiąc taki operat nie przyjmowałbym tych samych transakcji do zbioru nieruchomości podobnych przed podziałem i zbioru nieruchomości podobnych po podziale.
Moim zdaniem kluczowym błędem tego co zapisałaś jest fakt, iż z jednej transakcji przyjęłaś tylko część informacji (to jest jedną działkę z aktu notarialnego zakupu kilku działek). Art 151 uogn stwierdza, że należy się opierać na cenach transakcyjnych. Ty oparłabyś się na hipotetycznej cenie transakcyjnej. To jest cenie, która uwzględnia fakt kupowania kilku działek jednocześnie. Tak jak wspomniałaś cena była znacznie poniżej cen przeciętnych.
Trzecia sprawa w metodzie porównawczej należy uwzględniać nieruchomości podobne. Nieruchomość podobna to (art 4. uogn) "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Ty wykorzystałabyś nie nieruchomość podobną, a tę konkretną nieruchomość. Nikt nie powiedział, że wartość określona przy stosowaniu podejścia porównawczego nie może wyjść identyczna z osiągniętą ceną, ale uwzględnianie przedmiotowej nieruchomości jako nieruchomości podobnej jest moim zdaniem błędem.
Nie rozumiem stwierdzenia, że nigdzie nie ma informacji, że jest to ta sama działka. Sama stwierdziłaś, że jest to ta sama działka, więc jest ta informacja.
pozdrawiam,
Jakub
Witam,
dyloo, dziękuję za odpowiedź.
Na szczęście to nie ja jestem autorem tego operatu, nie mam też uprawnień, chociaż z racji wykonywanego wcześniej zawodu miałam dosyć dużo do czynienia z różnymi operatami. Ten pokazała mi osoba dla której nieruchomości został on wykonany z prośbą o ewentualne uwagi. Niestety wysłanie takiego dokumentu oficjalnie do opinii PTRM przekracza możliwości zwykłego śmiertelnika. Jednocześnie wykazanie błędów formalnych lub merytorycznych w dokumencie obliguje jednostkę prowadzącą postępowanie do wyjaśnienia ich, ewentualnie do zaopiniowania. Dlatego uważam, że nalezy to próbować wyjaśnić teraz, a nie czekać na wydanie decyzji organu, a potem ciągać się po kolegiach czy sądach.
Jeśli chodzi o sposób formalny nie mam nic do zarzucenia temu operatowi, jednakże analizując bazę transakcji użytych do porównań właśnie to co opisałam wcześniej wzbudziło moje wątpliwości.
Samo to, że wykazana w zbiorze nieruchomość wg aktu notarialnego była kupowana łącznie z inną, już by mnie zastanowiło, chociażby z uwagi na cenę. Przecież w akcie notarialnym nie ma wartości działki od metra kwadratowego tylko jest wartość całkowita dokonanej transakcji, a co jakby ta działka była kupowana od tego samego właściciela z kawałkiem lasu lub czegoś takiego, dzieląc wówczas wartość transakcji na łączną ilość kupowanych metrów wyjdzie dużo niższa cena od metra, niż gdyby osobno kupować nieruchomość do zabudowy i np. las?:)
Uważam także, że nieruchomość o powierzchni 1000m kw, nie powinna być porównywana do działki przed podziałem i po podziale, tak samo jak użycie tych samych transakcji dla wyliczeń przed i po podziale.
Jednocześnie badana nieruchomość ma warunki zabudowy, co automatycznie wskazuje na to, że musi spełniać określone ustawowo warunki, a nieruchomość, która jest do niej przyrównywana, pomimo, pięknego opisu tych warunków nie ma.
Co do stwierdzenia, że nigdzie nie ma informacji, że jest to ta sama działka, chodziło mi o to, że autor dokumentu używając wycenianej nieruchomości do porównania a także do analizy rynku nieruchomości nigdzie nie wspomniał, że jest to ta sama działka. O tym można się przekonać z numeru aktu notarialnego, który znany jest jedynie właścicielowi i z opisu nieruchomości. w operacie nie ma nigdzie odniesienia do aktu notarialnego.
Stąd nasunęły mi się te uwagi i przemyślenia, a że pomimo znajomości odpowiednich ustaw i rozporządzeń mogę nie być na bieżąco, postanowiłam to zbadać. Niestety w dostępnych publikacjach ani wyrokach nie znalazłam odpowiedzi na moje wątpliwości. Nie chciałabym niepotrzebnie bić piany, bo jeśli już coś napiszę chciałabym aby było to poparte konkretnymi przepisami.
Olga
dyloo, dziękuję za odpowiedź.
Na szczęście to nie ja jestem autorem tego operatu, nie mam też uprawnień, chociaż z racji wykonywanego wcześniej zawodu miałam dosyć dużo do czynienia z różnymi operatami. Ten pokazała mi osoba dla której nieruchomości został on wykonany z prośbą o ewentualne uwagi. Niestety wysłanie takiego dokumentu oficjalnie do opinii PTRM przekracza możliwości zwykłego śmiertelnika. Jednocześnie wykazanie błędów formalnych lub merytorycznych w dokumencie obliguje jednostkę prowadzącą postępowanie do wyjaśnienia ich, ewentualnie do zaopiniowania. Dlatego uważam, że nalezy to próbować wyjaśnić teraz, a nie czekać na wydanie decyzji organu, a potem ciągać się po kolegiach czy sądach.
Jeśli chodzi o sposób formalny nie mam nic do zarzucenia temu operatowi, jednakże analizując bazę transakcji użytych do porównań właśnie to co opisałam wcześniej wzbudziło moje wątpliwości.
Samo to, że wykazana w zbiorze nieruchomość wg aktu notarialnego była kupowana łącznie z inną, już by mnie zastanowiło, chociażby z uwagi na cenę. Przecież w akcie notarialnym nie ma wartości działki od metra kwadratowego tylko jest wartość całkowita dokonanej transakcji, a co jakby ta działka była kupowana od tego samego właściciela z kawałkiem lasu lub czegoś takiego, dzieląc wówczas wartość transakcji na łączną ilość kupowanych metrów wyjdzie dużo niższa cena od metra, niż gdyby osobno kupować nieruchomość do zabudowy i np. las?:)
Uważam także, że nieruchomość o powierzchni 1000m kw, nie powinna być porównywana do działki przed podziałem i po podziale, tak samo jak użycie tych samych transakcji dla wyliczeń przed i po podziale.
Jednocześnie badana nieruchomość ma warunki zabudowy, co automatycznie wskazuje na to, że musi spełniać określone ustawowo warunki, a nieruchomość, która jest do niej przyrównywana, pomimo, pięknego opisu tych warunków nie ma.
Co do stwierdzenia, że nigdzie nie ma informacji, że jest to ta sama działka, chodziło mi o to, że autor dokumentu używając wycenianej nieruchomości do porównania a także do analizy rynku nieruchomości nigdzie nie wspomniał, że jest to ta sama działka. O tym można się przekonać z numeru aktu notarialnego, który znany jest jedynie właścicielowi i z opisu nieruchomości. w operacie nie ma nigdzie odniesienia do aktu notarialnego.
Stąd nasunęły mi się te uwagi i przemyślenia, a że pomimo znajomości odpowiednich ustaw i rozporządzeń mogę nie być na bieżąco, postanowiłam to zbadać. Niestety w dostępnych publikacjach ani wyrokach nie znalazłam odpowiedzi na moje wątpliwości. Nie chciałabym niepotrzebnie bić piany, bo jeśli już coś napiszę chciałabym aby było to poparte konkretnymi przepisami.
Olga