Wykup strychu a prawo pierwokupu

Wszelkie problemy prawne związane z nieruchomościami: prawo pierwokupu, ustawy, akty prawne, interpretacje, pomoc w rozwiązywaniu problemów.
imported_W
Posty: 125
Rejestracja: 29 gru 2004, 12:58

Postautor: imported_W » 13 cze 2005, 19:32

myslę, że można w ten sposób:

Należy przeprowadzić głosowanie w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Inaczej mówiąc należy poddać pod głosowanie (oczywiście należy przygotować odpowiednie dokumenty) taką uchwałę, która będzie mówić o takiej czyności. Wiąże się to oczywiście z odwiedzinami pozostałych członków wspólnoty i mozolnym przekonywaniu o swojej racji - jednak metoda ta jest skuteczniejsza od zwoływania zebrania, gdzie bardzo duża jest "presja tłumu". Jeśli te osoby zagłosują przeciw to przynajmniej będą zmuszone jakoś to umotywować, a powiedzieć to bezpośrednio zainteresowanej osobie, to nie to samo co przekrzykiwać się na zebraniu (ewentualnie schować się w tłumie). Serdecznie polecam tę metodę, może nie najprostszą ale baaaaardzo skuteczną.
Powodzenia
proszę napisać jak wygląda sytuacja - kilka osób kibicuje...

lajkonik
Posty: 99
Rejestracja: 17 maja 2005, 21:57

Postautor: lajkonik » 16 cze 2005, 14:38

[b:49d0227ba1]PROCEDURA ADAPTACJI (NADBUDOWY) WOLNEGO POMIESZCZENIA NA STRYCHU NA LOKAL MIESZKALNY / UżYTKOWY WE WSPóLNOCIE MIESZKANIOWEJ[/b:49d0227ba1]

Wyznaczniki „brzegowe”:
a) „duża” wspólnota mieszkaniowa
b) zarząd właścicielski wspólnoty (wybrany zgodnie z art. 20 WłLokU)
c) administrator nieruchomości wspólnej
d) wolna powierzchnia na strychu, możliwość nadbudowy
e) wola wspólnoty przeprowadzenia inwestycji

Argumenty „za” adaptacją wolnej powierzchni (nadbudową):
a) szansa dla wspólnoty na odrobienie zaległości remontowych – inwestor w ramach rozliczeń ze wspólnotą zasila fundusz remontowy bądź wykonuje – obok inwestycji w adaptację bądź nadbudowę – również remonty nieruchomości wspólnej,
b) szansa dla wspólnoty na olicznikowanie lokali (np. w wodomierze),
c) szansa dla wspólnoty na uporządkowanie udziałów w nieruchomości wspólnej (z powodu nie sumowania się do „1” bądź niejednolitego ujęcia pomieszczeń przynależnych) – na koszt inwestora,
d) „powiększenie” wspólnoty prowadzi do obniżki udziałów we współwłasności poszczególnych właścicieli, co z reguły pociąga za sobą obniżkę jednostkowych zaliczek (na głowę właściciela) w poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które w ujęciu ogólnym wzrastają w znacznie mniejszym stopniu niż spadek wartości udziałów,
e) w przypadku braku wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu – pozyskanie przez wspólnotę pożytków cywilnych (wsparcie remontów, obniżka bieżących zaliczek wnoszonych przez właścicieli).

Wyznaczniki sukcesu adaptacji:
a) „zgrana” wspólnota, bez sąsiedzkich konfliktów blokujących sprawną realizację inwestycji,
b) profesjonalny nadzór nad inwestycją ze strony zarządu wspólnoty (zarządcy nieruchomości wspólnej),
c) wiarygodny inwestor,
d) rozsądni mieszkańcy sąsiednich nieruchomości (w związku z potencjalnymi próbami blokady inwestycji),
e) sprawnie działający urząd gminy (decyzja o WZiZT, pozwolenia na budowę itp.),
f) profesjonalni wykonawcy inwestycji (firmy budowlane).


[b:49d0227ba1]ETAP 1: PRZYGOTOWANIE WSPóLNOTY[/b:49d0227ba1]
1. Zarząd wspólnoty (zarządca) przedstawia właścicielom lokali:
1) pomysł adaptacji części nieruchomości wspólnej na cele mieszkalne,
2) temat wyodrębnienia powstałego w ten sposób lokalu oraz przeniesienia jego własności
na jednego (kilku) z członków wspólnoty, osobę (kilka osób) z zewnątrz (opcjonalne jest
nie wyodrębnianie własności lokalu po adaptacji na korzyść wynajęcia lokalu
stanowiącego część wspólną nieruchomości, bądź też wyodrębnienie własności lokalu
bez przenoszenia jej na odrębną osobę),
3) plusy ww. inwestycji (pozyskanie wpływów ze sprzedaży na FR, remont nieruchomości
wspólnej, korekta udziałów nie sumujących się do „1” na koszt inwestora itp.).
2. Właściciele lokali {podstawa: art. 22 ust. 3 pkt 4, 5 i 5a WłLokU}:
1) wyrażają w uchwale zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości
wspólnej (powierzchni strychowej) na samodzielny lokal (bądź lokale)
mieszkalny (użytkowy), bądź nadbudowę,
2) udzielają zarządowi wspólnoty (zarządcy) pełnomocnictwo do wyszukania
inwestora, uzgodnienia wstępnych warunków zbycia lokalu powstałego po adaptacji
(nadbudowy) i wyodrębnieniu części wspólnej,
3) adaptację warunkują znalezieniem inwestora akceptującego określone warunki
finansowe (zobowiązania na korzyść wspólnoty) oraz architektoniczne.

[b:49d0227ba1]ETAP 2: WYSZUKANIE INWESTORA[/b:49d0227ba1]

3. Zarząd wspólnoty (zarządca) wyszukuje inwestora z:
1) optymalną ofertą (selekcja ofert przedstawionych przez kilku
potencjalnych inwestorów zainteresowanych adaptacją powierzchni lub nadbudową)
oraz
2) założeniami koncepcyjnymi do projektu architektonicznego adaptacji
satysfakcjonującymi właścicieli lokali.
4. Właściciele lokali wyrażają w uchwale {podstawa: art. 22 ust. 3 pkt 4,
5 i 5a WłLokU}:
1) warunkową zgodę na adaptację części strychu na cele mieszkalne (lub
użytkowe) (nadbudowę) przez wskazanego inwestora,
2) zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu oraz warunkową zgodę
przeniesienie na inwestora własności wyodrębnionego lokalu (sprzedaż) za
uzgodnioną kwotę bądź/i po wykonaniu określonych działań (remont części
nieruchomości wspólnej, pokrycie kosztów korekty udziałów w wyniku zwiększenia
powierzchni użytkowej lokali itp.);
3) warunkiem uzyskania pełnej zgody (pkt 1 i 2) na adaptację (nadbudowę)
jest zaakceptowanie przez właścicieli lokali projektu architektonicznego
przedstawionego przez inwestora oraz harmonogramu wykonania inwestycji.

[b:49d0227ba1]ETAP 3: AKCEPTACJA PROJEKTU INWESTYCJI I ROZLICZEń Z INWESTOREM[/b:49d0227ba1]

5. Inwestor wykonuje projekt architektoniczny oraz kosztorys inwestorski
6. Inwestor przedstawia projekt architektoniczny wspólnocie.
7. (krok opcjonalny) Wspólnota dokonuje oceny stanu technicznego
nieruchomości wspólnej, ocenia pilne potrzeby remontowe i szacuje koszty
realizacji ww. remontów [wspólnota powinna – jeśli nie posiada – niezależnie
od inwestora zbudować budżet remontowy z priorytetami remontowymi i kosztami;
rozliczenia z inwestorem mogą przewidywać realizację pilnych remontów
nieruchomości wspólnej na koszt inwestora, które rozsądnie jest
(zminimalizowanie uciążliwości dla mieszkańców budynku) wykonać przy okazji
adaptacji bądź nadbudowy].
8. Właściciele lokali:
1) wyrażają w uchwale zgodę na adaptację (nadbudowę) części strychu na
cele mieszkalne (lub użytkowe) przez wskazanego inwestora (jeden z właścicieli
lokali, osoba z zewnątrz itp.) wg przedstawionego projektu architektonicznego.
2) udzielają w uchwale zarządowi wspólnoty (zarządcy) pełnomocnictwo do
zawarcia z inwestorem umowy ustalającej warunki przekazania powierzchni
strychowej do adaptacji i realizacji inwestycji – na czas adaptacji [np.
korzystanie przez inwestora z powierzchni strychowej w okresie adaptacji
będzie miało charakter odpłatny, zaś umowa z inwestorem powinna przewidywać
warunki najmu; umowa powinna precyzować harmonogram inwestycji, włączając datę
sfinalizowania adaptacji (np. maksimum rok od daty uzyskania pozwolenia na
budowę), po której lokal zostanie wyodrębniony i inwestor zawrze umowę kupna-
sprzedaży lokalu].
3) udzielają w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza pełnomocnictwo
(notarialne) zarządowi wspólnoty (zarządcy) do zawarcia z inwestorem, w
momencie uprawomocnienia się uzyskanego przez inwestora pozwolenia na budowę,
notarialnej umowy przyrzeczenia zobowiązującej właścicieli lokali do
ustanowienia własności odrębnej lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku
adaptacji oraz do przeniesienia odrębnej własności powyższego lokalu wraz z
prawami związanymi z własnością lokalu na inwestora – zaś inwestora do
wywiązania się z określonych zobowiązań wobec wspólnoty,
4) udzielają w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza pełnomocnictwo
(notarialne) zarządowi wspólnoty (zarządcy) do ustanowienia odrębnej własności
lokalu i przeniesienia jej na inwestora w momencie wywiązania się inwestora z
zobowiązań warunkujących zgodę wspólnoty na adaptację części nieruchomości
wspólnej na cele mieszkalne,
5) udzielają w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza pełnomocnictwo
(notarialne) zarządowi wspólnoty (zarządcy) do pobierania odpisów z ksiąg
wieczystych prowadzonych dla nieruchomości wspólnej i poszczególnych lokali
odrębnych, zaświadczeń z Wydziału Architektury i innych dokumentów od sądów,
organów władzy państwowej i samorządowej, jeżeli okażą się niezbędne dla
realizacji celów pełnomocnictwa.
9. Zarząd wspólnoty (zarządca) zawiera z inwestorem umowę ustalającą
warunki przekazania powierzchni strychowej do adaptacji (nadbudowy) i
realizacji inwestycji – na czas adaptacji (nadbudowy).
10. Inwestor uzyskuje pełny projekt budowlany inwestycji [projekt
architektoniczno-budowlany, oświadczenie o zapewnieniu mediów,
zagospodarowanie działki, geotechniczne warunki posadowienia].

[b:49d0227ba1]ETAP 4: UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWę[/b:49d0227ba1]

11. Inwestor składa w Wydziale Architektury Urzędu Gminy wniosek i
otrzymuje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) w
przypadku nadbudowy. Adaptacja strychu, której nie towarzyszy ingerencja w
wygląd zewnętrzny nieruchomości nie wymaga uzyskania WZiZT. [Do wniosku
inwestor załącza ogólną charakterystykę inwestycji oraz dwiema aktualnymi
kpiami mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej] {podstawa: art. 39 ustawy o
zagospodarowaniu przestrzennym}
12. Inwestor uzgadnia inwestycję z „innymi stronami” (np. mieszkańcami
sąsiedniej nieruchomości), które mogą mieć interes w zablokowaniu inwestycji
[są poinformowani przez Urząd i mogą w ciągu 14 dni zablokować inwestycję
występując do SKO].
13. Inwestor uzyskuje zgodę Konserwatora zabytków (jeżeli budynek wpisany
jest do rejestru) oraz zgodę autora projektu architektonicznego budynku.
14. Po uprawomocnieniu decyzji o WZiZT (14 dni od wydania nieprawomocnej
decyzji) inwestor występuje do Urzędu Architektury Urzędu Gminy i uzyskuje
pozwolenie na budowę. [w załączeniu do wniosku o PB: projekt budowlany,
uchwałę wspólnoty ze zgodą na adaptację dla inwestora oraz umowę precyzującą
sposób korzystania z adaptowanej/nadbudowywanej powierzchni w trakcie
inwestycji, decyzję o WZiZT].
15. (krok opcjonalny) Inwestor zawiera umowę z bankiem o kredytowanie
inwestycji.

[b:49d0227ba1]ETAP 5: REALIZACJA INWESTYCJI[/b:49d0227ba1]
16. Zarząd wspólnoty (zarządca) zawiera z inwestorem, w momencie
uprawomocnienia się uzyskanego przez inwestora pozwolenia na budowę (14 dni od
wydania nieprawomocnego pozwolenia), notarialną umowę przyrzeczenia
zobowiązującą właścicieli lokali do ustanowienia własności odrębnej lokalu,
powstałego w wyniku adaptacji (nadbudowy) oraz do przeniesienia odrębnej
własności powyższego lokalu wraz z prawami związanymi z własnością lokalu na
inwestora – zaś inwestora do wywiązania się z określonych zobowiązań wobec
wspólnoty.
17. Inwestor realizuje inwestycję (adaptację, nadbudowę):
1) zatrudnienie kierownika budowy,
2) zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych właściwego organu,
3) otwarcie dziennika budowy,
4) zawieszenie tablicy informacyjnej,
5) wybór wykonawcy,
6) adaptacja poddasza / nadbudowa,
7) odbiór inwestycji i jej dokumentacji przez inwestora od kierownika
budowy,
8) zawiadomienie przez inwestora o zakończeniu budowy i zamiarze
przystąpienia do użytkowania Państwowej Inspekcji Ochrony środowiska,
Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży
Pożarnej – w zależności od przepisów szczegółowych (organy te mają 14 dni na
wniesienie skarg bądź sprzeciwów),
9) zawiadomienie o zakończeniu inwestycji (budowy)
10) inwestor zawiadamia właściwy organ administracji architektoniczno-
budowlanej o zakończeniu budowy na 14 dni przed planowanym rozpoczęciem
użytkowania (po 14 dniach od zgłoszenia, w razie braku sprzeciwu organu, można
przystąpić do użytkowania).
18. Inwestor wywiązuje się z części zobowiązań wobec wspólnoty i realizuje
inwestycję związaną z remontem części wspólnej nieruchomości zgodnie z umową
pomiędzy inwestorem a wspólnotą.

[b:49d0227ba1]ETAP 6: WYODRęBNIENIE LOKALU, KOREKTA UDZIA


Wróć do „Prawo na rynku nieruchomości”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 0 gości