Dziś otrzymałem wypowiedzenie opłaty rocznej w tyt. użytkowania wieczystego. Oczywiście opłata ta wzrosła i nie mam do tego żadnych zastrzeżeń, jednak co mnie zaskoczyło to wysokość stawki procentowej jaka została wykorzystana do wyznaczenia opłaty roczej. A mianowicie wiadomo, że wysokość tej stawki jest uzależniona od określonego w umowie o oddanie nieruchomści w użytkowanie wieczyste celu. Nie znam terści tej umowy, ale nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym mieszkalnym i jak z ustawy ogn wynika, stawka ta powinna wynosić 1% wartości gruntu. Natomiast stawka jaka została określona w wypowiedzeniu wyniosła 5%!?.
Zastanawiam się jak to możliwe i doszedłem tylko do takich wniosków.
Zgodnie z art.72 ust.3 pkt 5 wysokość stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użyt. wiecz. za pozostałe nieruchomości gruntowe wynosi 3% ceny nabycia i na podstawie art. 76 ust. 1 może być podwyższona, ale jedynie przed oddaniem nieurch. grunt. w użyt. wiecz. (czyli możliwe jest jednak to 5%).
Natomiast jak wcześniej wspomniałem nieruchomość zabudowana jest tylko budyniem wielorodzinnym i to wyłącznie mieszkalnym. Zatem czy możliwy był zakup gruntu przez dewelopera jako "pozostałe nieruchomości gruntowe", a następnie zabudowany budynkiem mieszkalnym i pomimo tego stawka 5% z umowy o oddanie gruntu w użyt. wieczyste pozostała????
wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tyt. użytkowania wieczystego
Możliwe jest wszystko, ważne co jest napisane w papierach. Być może postąpiono zgodnie z art. 73 ust 1 ugn, tj. „Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.” Cel mieszkaniowy musi więc nie być podstawowym celem, choć wydaje się to w tej sytuacji dziwne. Opłata roczna w wysokości 5% jest osobliwą stawką i jak widać dosyć radykalną podwyżką. Czy rada gminy podwyższyła stawkę wydaje się też wątpliwe, ale to można ustalić. Poza tym słusznie Pan zauważą, że można o zrobi przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Proszę sprawę wyjaśnić w urzędzie gminy, a jeśli potrzeba to terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Może po prostu urzędnik się pomylił wstukując wysokość stawki, a potem nikt tego już nie przeczytał i tak zostało?
Dziękuję za odpowiedź
Natomiast jeśli chodzi o cel na jaki nieruchomość została oddana w użyt. wiecz., to raczej pewne jest, że chodzi tu o cel mieszkaniowy, co jak napisałem wcześniej nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i tyle.
Zatanawiam się gdzie mogę zobaczyć umowę oddania gruntu w użyt. wiecz., poza tym że jest ona napewno w Urzędzie Miasta, jednak nie wiem czy dadzą mi ją do wglądu. Natomiast czy jest ona może u dewelopera, czy może została przekazana dla zarządcy nieruchomości.
Oczywiście te 5% dobrze by było, gdyby był to błąd urzędnika.
Natomiast jeśli chodzi o cel na jaki nieruchomość została oddana w użyt. wiecz., to raczej pewne jest, że chodzi tu o cel mieszkaniowy, co jak napisałem wcześniej nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i tyle.
Zatanawiam się gdzie mogę zobaczyć umowę oddania gruntu w użyt. wiecz., poza tym że jest ona napewno w Urzędzie Miasta, jednak nie wiem czy dadzą mi ją do wglądu. Natomiast czy jest ona może u dewelopera, czy może została przekazana dla zarządcy nieruchomości.
Oczywiście te 5% dobrze by było, gdyby był to błąd urzędnika.
Umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste ma przecież też użytkownik wieczysty czyli Pan jeśli dobrze zrozumiałem. Skoro jasne jest, ze nieruchomość oddana jest na cel mieszkaniowy to znaczy, że tak samo jest napisane w wersji umowy, którą posiada gmina. W urzędzie gminy najlepiej teraz sprawdzić Jeżeli z jakiegoś powodu podwyższono stawkę procentową opłaty rocznej to będzie uchwała rady gminy dokumentująca to. Uchwały rady gminy można znaleźć w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie internetowej gminy. Jednakże jak już napisałem wcześniej wydaje się zupełnie niemożliwe by tak się stało skoro grunt już jakiś czas temu oddano w użytkowanie wieczyste. Może po prostu trzeba wystosować pismo o udzielenie informacji publicznej związanej z przedstawienie dokumentu i podstawy prawnej w oparciu o którą podwyższono stawki. Przecież takie działania mogą mieć wyłącznie uzasadnienie prawne.
Jeśli chodzi o umowę oddania nieruchomści gruntowe w użyt. wiecz. to jej nie posiadam, zapewne ma ją poprzedni właściciel mieszkania.
Ponadto odwiedziłem dzisiaj Urząd Miasta, i jak to nadal bywa (niestety)dość nieprzyjemnie zostałem poinformowany odnośnie tych 5%. Jednak jak się okazało (nie miałem wcześniej żadnych dokumentów oprócz umowy nabycia lokalu) nieruchomość składa się z 4 działek, z czego 3 o powierzchni łącznej 1881 m2 (stawka 1%) oraz jedna o pow.1527 m2 (stawka 5%). Wyjaśnienie jakie otrzymałem w Urzędzie, to takie, że ta jedna działka objęta jest 5% stawką, gdyż nie stoi na niej budynek (a co z pozostałymi, które też nie są zabudowane a pomimo tego stawaka tu wynosi 1%???), natomiast na tej której stoi budynek jest 1%. Jak później udało mi się dowiedzieć, to każda działka w Urzędzie Miasta ma przypisaną stawkę procentową. Jednak ustawa o gospodarce nieruchomościami jasno wskazuje. że "Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki NIERUCHOMOść GRUNTOWA została oddana,..." Czyli nawet jeśli nieruchomość gruntowa została oddana w użyt. wiecz. na podst. art 73 ust1 ustawy o gosp. nieruch., to w moim rozumieniu podstawowym celem jest cel mieszkaniowy porównując powierzchnie działek ze stawką 1%(1881mkw) i 5%(1527mkw). Nie mam czasu na wniosek do SKO gdyz opuszczam w połowie stycznia kraj. Ponadto zastanawiam się nad zmobilizowaniem wspólnoty mieszkaniowej do wykupu własności nieruchomości gruntowej w 2008 roku.
Wracając do sprawy jak Pan, Panie Piotrze odnosi się do kwestii tej że stawki % są ustalane dla konkretnych działek a nie nieruchomości oraz kwestii uznania celu jako podstawowego???
Ponadto odwiedziłem dzisiaj Urząd Miasta, i jak to nadal bywa (niestety)dość nieprzyjemnie zostałem poinformowany odnośnie tych 5%. Jednak jak się okazało (nie miałem wcześniej żadnych dokumentów oprócz umowy nabycia lokalu) nieruchomość składa się z 4 działek, z czego 3 o powierzchni łącznej 1881 m2 (stawka 1%) oraz jedna o pow.1527 m2 (stawka 5%). Wyjaśnienie jakie otrzymałem w Urzędzie, to takie, że ta jedna działka objęta jest 5% stawką, gdyż nie stoi na niej budynek (a co z pozostałymi, które też nie są zabudowane a pomimo tego stawaka tu wynosi 1%???), natomiast na tej której stoi budynek jest 1%. Jak później udało mi się dowiedzieć, to każda działka w Urzędzie Miasta ma przypisaną stawkę procentową. Jednak ustawa o gospodarce nieruchomościami jasno wskazuje. że "Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki NIERUCHOMOść GRUNTOWA została oddana,..." Czyli nawet jeśli nieruchomość gruntowa została oddana w użyt. wiecz. na podst. art 73 ust1 ustawy o gosp. nieruch., to w moim rozumieniu podstawowym celem jest cel mieszkaniowy porównując powierzchnie działek ze stawką 1%(1881mkw) i 5%(1527mkw). Nie mam czasu na wniosek do SKO gdyz opuszczam w połowie stycznia kraj. Ponadto zastanawiam się nad zmobilizowaniem wspólnoty mieszkaniowej do wykupu własności nieruchomości gruntowej w 2008 roku.
Wracając do sprawy jak Pan, Panie Piotrze odnosi się do kwestii tej że stawki % są ustalane dla konkretnych działek a nie nieruchomości oraz kwestii uznania celu jako podstawowego???
Art. 72 ust 3 wyraźnie mówi, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie CELU, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Nie rozumiem tłumaczenia urzędników g minie. Jest ono co najmniej absurdalne. Proszę zażądać wyjaśnień w tej sprawie na piśmie z podaniem podstawy prawnej podwyższenia stawek procentowych. Podejrzewam, że mogło tu zostać naruszone prawo przy ustalaniu wysokości stawek procentowych opłat rocznych. Co ustalenia na stałe wysokości opłat dla każdej działki być może gmina miała na myśli, że ustalone jest z góry na jaki cel nieruchomość może być oddana. Np. działki w danym obrębie między konkretnymi ulicami można oddać tylko pod budownictwo mieszkaniowe. Tak tylko przypuszczam, bo trudno mi znaleźć inne wytłumaczenie. Tym bardziej, że podwyższenie stawki następuje przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Być może trzeba będzie zawiadomić organy nadzoru nad gminą o podejrzeniu naruszenia prawa.
Ciekawi mnie jednak fakt, że skoro taka praktyka jest prowadzona od jakiegoś czasu to przecież powinno to zainteresować też innych użytkowników wieczystych, bo przecież tam gdzie ktoś ma płacić więcej niż musi to zaraz interesuje się niezgodnym z prawem postępowaniem gminy. Różnica między 3%, a 5% to przecież dużo. Im większa wartość nieruchomości tym większe opłaty. A czy na stronie internetowej gminy są jakieś informacje o tych stawkach procentowych? Może w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie gminy jest jakieś wyjaśnienie i podstawa prawna dlaczego jest tak, a nie inaczej? Przecież każda gmina jest obsługiwana przez jakiegoś radcę prawnego (choć niektóre mają gorszych radców). Czyżby chodziło o miasto wojewódzkie Olsztyn? Taki urząd miasta na pewno musi mieć jakiegoś dobrego radcę.
Wygrzebałem dokumenty odnośnie opłaty za użytkowanie wieczyste z 2004 i podstawą tam określoną jest art. 72ust. 3 pkt 5 ustawy o gosp. nieruch. oraz uchwała Rady Miejskiej z 1998 (niestety uchwały nie ma w BIP Urzędu Miasta).
Wiem, że teren osiedla jest poszatkowany (działkami gruntu) 1% i 5% stawka opłaty. Budynek został oddany do użytku w 2001 roku. Jednak mimo wszystko stawka % ustalana powinna być dla nieruchomości gruntowej a nie działki gruntu. Chociaż w tym czasie te działki mogły stanowić odrębne nieruchomości, no to wtedy sytuacja była by wyjaśniona.
Natomiast w związku art.73ust2 ustawy ogn z art. 78ust1 właściwy organ może ale nie musi zmieniac sposobu użytkowania, gdyż jasno jest napisane, że "Właściwy organ zamierzający...". Jest to normalne ze strony Urzędu Miasta, że nie chce zmniejszać wpływów do kasy z tyt. opłat z użyt. wiecz.
Wygląda na to, że na mój wniosek Prezydent powinien zmienić sposób użytkowania mojej nieruchomości.
Czyż nie?
Wiem, że teren osiedla jest poszatkowany (działkami gruntu) 1% i 5% stawka opłaty. Budynek został oddany do użytku w 2001 roku. Jednak mimo wszystko stawka % ustalana powinna być dla nieruchomości gruntowej a nie działki gruntu. Chociaż w tym czasie te działki mogły stanowić odrębne nieruchomości, no to wtedy sytuacja była by wyjaśniona.
Natomiast w związku art.73ust2 ustawy ogn z art. 78ust1 właściwy organ może ale nie musi zmieniac sposobu użytkowania, gdyż jasno jest napisane, że "Właściwy organ zamierzający...". Jest to normalne ze strony Urzędu Miasta, że nie chce zmniejszać wpływów do kasy z tyt. opłat z użyt. wiecz.
Wygląda na to, że na mój wniosek Prezydent powinien zmienić sposób użytkowania mojej nieruchomości.
Czyż nie?
Wydaje się, że powinien, ale czy zrobi to i czy zdąży przed Pańskim wyjazdem to duży znak zapytania. Co więcej to przecież nie prezydent osobiście będzie rozpatrywał wniosek tylko jego urzędnicy, którzy przygotują odpowiednie rozstrzygnięcie sprawy. Oczywiście dokładnie rzecz biorąc tu nie chodzi o trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Cel był znany przecież przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste i nie zmienił się. Chyba, że cel był w umowie napisany jako inny, skoro Pan sam przyznał, że nie posiada tekstu umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.