Zanim wynajmiesz mieszkanie – Rzeczpospolita, 29 października 2007
Jakie przepisy mają zastosowanie przy wynajmowaniu mieszkań na wolnym rynku? Podobno trzeba pobierać kaucję na wypadek zniszczeń, jakie mogą być dokonane w lokalu? (nazwisko znane redakcji)
Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami
– Podstawą zawierania umów są dwie ustawy: kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Przepisy te nieco inaczej niż w przypadku wynajmowania mieszkań komunalnych regulują prawa i obowiązki stron. Zasadniczą różnicą jest prawna możliwość wynajmowania mieszkań na czas określony, czego nie wolno robić w przypadku mieszkań gminnych (z wyjątkiem lokali socjalnych i związanych ze stosunkiem pracy, które są wynajmowane wyłącznie na czas określony).Bez względu jednak na to, czy wynajmującym jest jednostka samorządu terytorialnego, czy osoba fizyczna lub prawna, najemca jest zobowiązany płacić wynajmującemu czynsz najmu lokalu. O ile w przypadku najmu lokali gminnych najemca oprócz czynszu może być obciążony jedynie kosztami dostarczanych do lokalu mediów, to w przypadku najmu wolnorynkowego żadnych ograniczeń nie ma – wynajmujący może np. pobierać od najemcy opłaty za windę, Internet, domofon etc. Możliwe jest też nieobciążanie najemcy innymi opłatami poza czynszem, który, co jest oczywiste, będzie wyższy, niż gdyby najemca płacił czynsz wyłącznie za prawo do korzystania z lokalu. Czynsz w tzw. zasobie publicznym musi zależeć od powierzchni lokalu, wyposażenia i stanu technicznego lokalu i budynku oraz położenia budynku i lokalu w budynku (kondygnacji). W najmie wolnorynkowym zasady powyższe nie obowiązują – wysokość czynszu strony ustalają w umowie. Wynajmujący – bez względu na to, czy jest nim gmina, czy ktokolwiek inny – ma prawo uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może być wyższa niż dwunastokrotność czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu ewentualnych zobowiązań najemcy. O ile nie ma żadnych ograniczeń dotyczących wysokości czynszu, to możliwości jego podwyższania są ograniczone. Czynsz nie może być podwyższany częściej niż co sześć miesięcy, przy czym obowiązuje trzymiesięczny termin wypowiedzenia czynszu dotychczasowego, chyba że w umowie strony określiły termin dłuższy. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Wynajmująca lokal mieszkalny jednostka samorządu terytorialnego, zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, jest zobowiązana do ponoszenia kosztów utrzymania w porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia, a także określonych napraw w lokalu najemcy – w szczególności: napraw i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, centralnego ogrzewania (wraz z grzejnikami), ciepłej wody, elektrycznej i anteny zbiorczej, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, posadzek. Najemca z kolei ma obowiązki wymienione w art. 6b cytowanej wyżej ustawy – w szczególności musi naprawiać i konserwować podłogi, okna i drzwi, urządzenia sanitarne, w które jest wyposażony lokal. W przypadku najmu wolnorynkowego powyższe zasady nie obowiązują.